自12月1日南昌實(shí)施住房契稅優(yōu)惠新政以來(lái)，效果明顯，成交量和成交均價(jià)均有所上漲。上周（12.16-12.22），南昌主城區(qū)二手房成交178套，環(huán)比上漲33.8%，成交均價(jià)為0.98萬(wàn)元/平方米，環(huán)比上漲2.8%
南昌作為江西省的省會(huì)，其房產(chǎn)抵押市場(chǎng)也日益活躍。那么，南昌房產(chǎn)抵押申請(qǐng)到底需要知道哪些關(guān)鍵信息呢？
下面，小蕙將詳細(xì)說(shuō)說(shuō)房產(chǎn)抵押貸款申請(qǐng)的條件、流程及注意事項(xiàng)。房產(chǎn)抵押貸款的概念及分類(lèi)房產(chǎn)抵押貸款主要分為兩大類(lèi)：房產(chǎn)抵押消費(fèi)貸與房產(chǎn)抵押經(jīng)營(yíng)貸。
房產(chǎn)抵押經(jīng)營(yíng)貸
房產(chǎn)抵押經(jīng)營(yíng)貸是指借款人將自己的房產(chǎn)作為抵押物，向銀行申請(qǐng)用于企業(yè)經(jīng)營(yíng)的貸款。
房產(chǎn)抵押消費(fèi)貸
房產(chǎn)抵押消費(fèi)貸是指借款人將自己的房產(chǎn)作為抵押物，向銀行申請(qǐng)用于個(gè)人消費(fèi)的貸款。
房產(chǎn)抵押貸款的辦理?xiàng)l件關(guān)于申請(qǐng)人1、年齡：申請(qǐng)人必須是具備完全民事行為能力的自然人（滿18周歲），且在貸款到期時(shí)的年齡不超過(guò)69歲。
部分銀行接受70周歲以上老人申請(qǐng)抵押。
2、婚姻及戶籍信息：申請(qǐng)人需提供婚姻狀況證明和常住戶口證明。
（1）婚姻狀況：未婚：大部分銀行需提供單身證明已婚：配偶雙方需到場(chǎng)簽字并提供結(jié)婚證離婚：離異個(gè)體在申請(qǐng)時(shí)需要提供清晰的婚姻和財(cái)產(chǎn)分割記錄
（2）戶籍與住所：申請(qǐng)人需要提供所在地的常住戶口和固定住所證明。
3、個(gè)人收入和征信：銀行會(huì)考慮申請(qǐng)人的工作單位性質(zhì)、工資流水以及征信記錄。
下面小蕙詳細(xì)說(shuō)說(shuō)房產(chǎn)抵押貸款對(duì)于征信記錄的要求：（1）逾期記錄的影響大多數(shù)銀行要求借款人在近兩年內(nèi)無(wú)“連三累六”的逾期記錄。“連三”指的是連續(xù)三個(gè)月未按時(shí)還款，“累六”則表示累計(jì)六次逾期。
如果借款人在這段時(shí)間內(nèi)有過(guò)這樣的逾期記錄，那么這將被視為嚴(yán)重的信用問(wèn)題，可能會(huì)直接導(dǎo)致貸款申請(qǐng)被拒。
不過(guò)，對(duì)于那些由于非主觀原因造成的較小金額的逾期，銀行可能有一定的靈活性，允許與申請(qǐng)人溝通解決。
（2）當(dāng)前逾期情況如果借款人在申請(qǐng)貸款時(shí)存在當(dāng)前逾期記錄，即使金額不大，銀行也會(huì)認(rèn)為其還款意愿較差。
例如，若借款人本月已有50萬(wàn)元的逾期款項(xiàng)，在這種情況下再去申請(qǐng)抵押貸款，成功幾率極低。銀行會(huì)認(rèn)為借款人當(dāng)前已無(wú)力償還債務(wù)，因此貸款風(fēng)險(xiǎn)較高。
（3）負(fù)債率的要求在房屋抵押貸款中，負(fù)債率的計(jì)算公式為：（負(fù)債總額 + 本筆貸款金額）÷ 總資產(chǎn)估價(jià)。一般而言，只要負(fù)債率不超過(guò)70%-90%，大多數(shù)銀行仍愿意受理抵押貸款申請(qǐng)。但若負(fù)債率超過(guò)100%，則意味著借款人幾乎資不抵債，銀行通常會(huì)拒絕貸款。
當(dāng)然，少數(shù)銀行可能會(huì)在總資產(chǎn)估價(jià)上進(jìn)行調(diào)整。
（4）查詢次數(shù)的影響無(wú)論是抵押貸款還是信用貸，查詢次數(shù)也會(huì)影響貸款審批。大部分銀行看的是近三個(gè)月的征信查詢次數(shù)，以5次以內(nèi)為佳。
如果查詢次數(shù)過(guò)多，尤其是近半年超過(guò)16次（只看貸款審批），則需要接受降額度等其他補(bǔ)充措施。
小蕙提醒，如果借款人的征信單純只是查詢問(wèn)題，可以通過(guò)時(shí)間來(lái)解決，因?yàn)轭l繁的查詢可能表明申請(qǐng)人財(cái)務(wù)狀況不穩(wěn)定或有緊急資金需求。
（5） 涉及法律糾紛的情況如果借款人涉及官司、被執(zhí)行、借貸糾紛、失信人或限制高消費(fèi)等情況，大多數(shù)銀行會(huì)將其視為抵押貸款的紅線。
一旦觸碰這些紅線，短期內(nèi)借款人很難通過(guò)銀行獲得貸款，只能考慮三方貸或非銀行系貸款
關(guān)于房產(chǎn)1、房產(chǎn)可上市交易+產(chǎn)證在手：房產(chǎn)必須是能上市交易的房產(chǎn)，且借款人必須擁有該房屋的房產(chǎn)證。
2、銀行可接受的房產(chǎn)類(lèi)型：包括住宅、70年產(chǎn)權(quán)公寓、別墅、商業(yè)、辦公、廠房等。
3、準(zhǔn)入銀行和可貸額度：不同銀行對(duì)房產(chǎn)類(lèi)型的接受度和貸款額度有所不同。
4、面積和房齡：大部分銀行對(duì)于40-300㎡的房產(chǎn)都能接受，房齡在30年以內(nèi)的房產(chǎn)更受歡迎。
關(guān)于公司（房產(chǎn)抵押經(jīng)營(yíng)貸款需看）1、公司類(lèi)型及成立時(shí)間：銀行會(huì)根據(jù)公司類(lèi)型和成立時(shí)間來(lái)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)。
多數(shù)銀行接受成立時(shí)間滿3個(gè)月以上的公司，部分銀行政策較為寬松或遇上特殊時(shí)間段可接受新成立公司
2、公司經(jīng)營(yíng)狀態(tài)：公司應(yīng)無(wú)工商行政異常、地址異?；蛏婕霸V訟等情況。案例分享為了讓粉絲們更好理解房產(chǎn)抵押貸款申請(qǐng)的全過(guò)程，小蕙整理了最新成功申請(qǐng)的客戶案例：
案例背景
1、借款人信息：劉先生今年45歲，是某科技公司一名中層管理人員，月收入2萬(wàn)元人民幣。
2、家庭情況：已婚，育有一子
3、現(xiàn)有負(fù)債：總負(fù)債占個(gè)人年收入的80%，包括但不限于信用卡欠款、車(chē)貸等
8、征信狀況：過(guò)去兩年內(nèi)有多次貸款審批查詢記錄，但無(wú)嚴(yán)重逾期記錄。
9、房產(chǎn)信息：擁有一套位于南昌市紅谷灘新區(qū)的住宅，評(píng)估價(jià)值約為600萬(wàn)元人民幣
10、貸款需求：因企業(yè)擴(kuò)展業(yè)務(wù)需要額外資金支持，計(jì)劃申請(qǐng)390萬(wàn)元人民幣的房產(chǎn)抵押貸款
案例分析劉先生雖然有較高的負(fù)債比率和頻繁的信用查詢記錄，但由于其工作穩(wěn)定且擁有較高收入來(lái)源，加之所持有的房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值較高，因此具備一定的還款能力。然而，由于其征信報(bào)告中的查詢次數(shù)較多以及較高的負(fù)債率，這可能會(huì)影響銀行對(duì)其信用狀況的評(píng)價(jià)。在這種情況下，選擇合適的貸款方案尤為重要。
解決方案劉先生通過(guò)熟人渠道聯(lián)系了專業(yè)的金融顧問(wèn)小蕙。小蕙根據(jù)劉先生的具體情況，建議他選擇一家對(duì)征信要求相對(duì)寬松且能夠提供較低利率的銀行進(jìn)行申請(qǐng)。
考慮到當(dāng)前銀行實(shí)行較為寬松的貨幣政策，這為劉先生提供了更好的機(jī)會(huì)（年利率3.0%、先息后本還款，申請(qǐng)390萬(wàn)貸款）
申請(qǐng)過(guò)程1、準(zhǔn)備材料：提供詳細(xì)的收入證明文件，如工資單、納稅證明等，以展示穩(wěn)定的現(xiàn)金流。
準(zhǔn)備完整的資產(chǎn)清單，特別是房產(chǎn)的所有權(quán)證書(shū)及最新的評(píng)估報(bào)告，證明該房產(chǎn)作為抵押物的價(jià)值充足。
整理并解釋所有現(xiàn)有的債務(wù)情況，包括但不限于信用卡賬單、車(chē)貸合同等，并說(shuō)明這些債務(wù)不會(huì)影響到此次貸款的償還能力。
為了減少因多次查詢帶來(lái)的負(fù)面影響，劉先生還收集了之前未使用的貸款邀請(qǐng)函或預(yù)批準(zhǔn)通知書(shū)，以此證明并非每次查詢都導(dǎo)致實(shí)際借款行為的發(fā)生。
2、優(yōu)化財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)：在小蕙的幫助下，劉先生制定了一個(gè)合理的還款計(jì)劃，確保每月的還款額不超過(guò)其總收入的30%。同時(shí)，他還清了幾筆小額短期貸款，降低了整體負(fù)債比例，從而提高了銀行對(duì)其償債能力的信心。
3、選擇合適銀行：經(jīng)過(guò)對(duì)比多家銀行的產(chǎn)品和服務(wù)后，劉先生最終選擇了JS銀行南昌分行。該行不僅對(duì)客戶的征信狀況有一定的容忍度，而且當(dāng)時(shí)正值年末活動(dòng)期間，推出了特別優(yōu)惠的貸款利率——固定年化利率2.8%，遠(yuǎn)低于市場(chǎng)平均水平.
4、提交申請(qǐng)：按照銀行的要求，劉先生提交了所有必要的文件，并積極配合完成了面談審核流程。在此過(guò)程中，他如實(shí)回答了關(guān)于自己財(cái)務(wù)狀況的問(wèn)題，并表達(dá)了強(qiáng)烈的還款意愿。此外，他還向銀行出示了一份詳盡的企業(yè)擴(kuò)張計(jì)劃書(shū)，表明這筆貸款將用于合法合規(guī)的商業(yè)用途，而非個(gè)人消費(fèi)或其他非法目的。
5、審批通過(guò)：得益于劉先生良好的職業(yè)背景、穩(wěn)定的收入來(lái)源、充足的抵押物價(jià)值以及合理的還款安排，再加上JS銀行南昌分行當(dāng)時(shí)執(zhí)行的寬松信貸政策，經(jīng)過(guò)嚴(yán)格的審查程序后，劉先生順利獲得了390萬(wàn)元人民幣的房產(chǎn)抵押貸款，期限為10年，采用等額本息方式按月還款。
6、后續(xù)跟進(jìn)：放款后，小蕙繼續(xù)為劉先生提供服務(wù)，幫助他合理規(guī)劃資金使用，確保按時(shí)足額還款，避免再次出現(xiàn)不良信用記錄。
同時(shí)，小蕙也提醒劉先生定期關(guān)注自己的信用報(bào)告，保持良好的信用習(xí)慣，以便未來(lái)若有其他融資需求時(shí)能更容易獲得批準(zhǔn)。
關(guān)于流水不足問(wèn)題的解決方案養(yǎng)流水：提前走幾筆款項(xiàng)，以增加個(gè)人或公司的流水。
1、流水不足怎么辦？流水不足肯定要“養(yǎng)流水”，也就是申請(qǐng)房產(chǎn)抵押貸款前提前走幾筆款項(xiàng)。
（
1）“養(yǎng)流水”方法：a.準(zhǔn)備至少兩張申請(qǐng)人個(gè)人銀行卡，其中一張只有進(jìn)項(xiàng)（錢(qián)打進(jìn)來(lái)）且來(lái)源不能是直系親屬，進(jìn)項(xiàng)款須備注“貨款”或“合同款”。另一張是出項(xiàng)卡。
資金要在進(jìn)項(xiàng)卡里至少過(guò)一夜（產(chǎn)生結(jié)息才是有效流水），才能轉(zhuǎn)到出項(xiàng)卡上。
（2）注意事項(xiàng)：a.流水一定要覆蓋借款金額；b.模仿經(jīng)營(yíng)的流水一定要非直系親屬轉(zhuǎn)入；c.進(jìn)項(xiàng)款備注要加合同款、貨款、定金之類(lèi)的；d.資金在卡里過(guò)一夜才能轉(zhuǎn)出；e.自有資金購(gòu)房證明防止查到借貸的資金用于買(mǎi)房。
南昌房產(chǎn)抵押貸款的申請(qǐng)并非一件簡(jiǎn)單的事情，涉及到的環(huán)節(jié)和條件較多。但只要您掌握了上述信息，并結(jié)合自身實(shí)際情況，相信您一定能夠順利完成房產(chǎn)抵押貸款的申請(qǐng)。
本文由南昌房產(chǎn)抵押專家小蕙原創(chuàng)，歡迎關(guān)注，帶你一起長(zhǎng)知識(shí)。
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