截至2024年12月中旬，青島的二手房市場呈現(xiàn)出一系列新的動態(tài)和發(fā)展趨勢。最新的數(shù)據(jù)顯示，青島市的二手房掛牌均價(jià)在12月前兩周達(dá)到了15759元/平方米，環(huán)比下跌了0.69%，與去年同期相比，同比下跌幅度高達(dá)13.72%。
當(dāng)前青島二手房市場的調(diào)整狀態(tài)，同時(shí)也揭示了購房者對于房價(jià)變化的敏感反應(yīng)。
部分粉絲也在后臺私信房房詢問關(guān)于當(dāng)前是否適合出售自己在青島的房產(chǎn)或抵押房產(chǎn)獲取資金。
房房想說：青島樓市情況有待調(diào)整，當(dāng)前抵押房產(chǎn)選擇較優(yōu)。
下面，房房將詳細(xì)介紹房產(chǎn)抵押貸款的申請流程、條件以及注意事項(xiàng)：
房產(chǎn)抵押貸款的概念及分類房產(chǎn)抵押貸款主要分為兩大類：房產(chǎn)抵押消費(fèi)貸與房產(chǎn)抵押經(jīng)營貸。
房產(chǎn)抵押經(jīng)營貸房產(chǎn)抵押經(jīng)營貸是指借款人將自己的房產(chǎn)作為抵押物，向銀行申請用于企業(yè)經(jīng)營的貸款。
房產(chǎn)抵押消費(fèi)貸房產(chǎn)抵押消費(fèi)貸是指借款人將自己的房產(chǎn)作為抵押物，向銀行申請用于個(gè)人消費(fèi)的貸款。
房產(chǎn)抵押貸款的辦理?xiàng)l件關(guān)于人1、年齡申請人年齡限制：申請人必須是具備完全民事行為能力的自然人（滿18周歲），且在貸款到期時(shí)的年齡不超過65歲。
共借人（擔(dān)保人）：18-70周歲，也可以是公司。
2、婚姻及戶籍信息申請人需要提供所在地的常住戶口和固定住所證明。
婚姻狀況：a、未婚：大部分銀行需提供單身證明b、已婚：配偶雙方需到場簽字并提供結(jié)婚證c、離婚：離異個(gè)體在申請時(shí)需要提供清晰的婚姻和財(cái)產(chǎn)分割記錄
3、個(gè)人收入和征信
（1）收入與職業(yè)：銀行需考慮借款人的工作單位性質(zhì)和近一年的工資流水。
（2）征信記錄：銀行會檢查申請人的逾期記錄、負(fù)債情況以及查詢次數(shù)。
a.逾期記錄：大多數(shù)銀行要求近兩年內(nèi)逾期不超過“連三累六”（即連續(xù)三個(gè)月或累計(jì)六次逾期）。小額信用卡逾期低于1000元可能不計(jì)入。
b.負(fù)債率：建議負(fù)債率控制在70%以內(nèi)，小貸筆數(shù)盡量少，有些銀行要求不超過3筆。
c.查詢次數(shù)：近半年的征信審批查詢次數(shù)一般不超過6次，有的銀行更嚴(yán)格，不超過5次。
d.網(wǎng)貸筆數(shù)和金額：盡量不超過8筆，總金額最好不超過10萬，部分銀行對網(wǎng)貸較為敏感。
e.歷史逾期：雖然主要看近兩年的征信，但部分銀行也會參考五年的逾期情況。
關(guān)于房產(chǎn)1、房產(chǎn)可上市交易+產(chǎn)證在手房屋必須是能上市交易的房產(chǎn)，借款人必須擁有該房屋的房產(chǎn)證。
2、銀行可接受的房產(chǎn)類型包括住宅、70年產(chǎn)權(quán)公寓、別墅、商業(yè)、辦公、寫字樓、廠房、科研辦公等。
3、準(zhǔn)入銀行和可貸額度不同類型的房產(chǎn)在不同銀行的可貸額度不同，具體需咨詢銀行。
4、面積與房齡所有銀行對于40-300㎡的房產(chǎn)都能接受；部分銀行可以接受低于40㎡或高于300㎡的房產(chǎn)。
5、產(chǎn)權(quán)房屋產(chǎn)權(quán)要清晰，對于多人共有的房產(chǎn)，需要產(chǎn)權(quán)人同意并共借。
6、其他資產(chǎn)擁有其他資產(chǎn)可以作為財(cái)力資產(chǎn)的證明，有助于提高貸款額度。
如二套房產(chǎn)、汽車、股票基金等。
關(guān)于公司（房產(chǎn)抵押經(jīng)營貸款需看）1、公司類型與成立時(shí)間 公司應(yīng)避免涉及投資、娛樂、金融等高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)。銀行將依據(jù)企業(yè)所屬行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)評估結(jié)果，決定是否接受貸款申請。
新成立或新注冊的企業(yè)，也有資格申請抵押貸款；，
但銀行往往更青睞具備真實(shí)經(jīng)營歷史的企業(yè)。例如，剛完成過戶的公司在銀行看來可能存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。
2、公司經(jīng)營狀況 公司的經(jīng)營狀態(tài)必須保持正常，任何工商行政異常、地址異?；蛏婕霸V訟的情況都可能影響貸款審批結(jié)果。
某些銀行可能要求提供公司對公賬戶的流水證明，而其他銀行則可能無需此證明，這取決于具體的貸款要求以及銀行的風(fēng)險(xiǎn)評估標(biāo)準(zhǔn)。
房產(chǎn)抵押貸款的辦理流程準(zhǔn)備相關(guān)材料，包括身份證、房產(chǎn)證、個(gè)人收入證明等。
向銀行提交貸款申請。
銀行審核申請材料，進(jìn)行實(shí)地調(diào)查。
審核通過后，簽訂貸款合同。
辦理抵押登記手續(xù)。
放款。
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房產(chǎn)抵押貸款的注意事項(xiàng)
1、申請房產(chǎn)抵押貸款時(shí)流水需滿足銀行要求部分粉絲常向房房咨詢：若擁有公司但缺乏或僅有少量流水，是否仍能申請貸款？殼公司缺乏經(jīng)營和流水，又能否申請？銀行究竟認(rèn)可何種流水作為證明？
在此，我們澄清幾個(gè)貸款領(lǐng)域的常見術(shù)語：個(gè)人收入流水主要用以證明借款人的還款能力；而企業(yè)對公流水（或個(gè)人流水）則反映了企業(yè)的經(jīng)營狀況及收入水平。
具體而言，個(gè)人流水是指當(dāng)空殼公司缺乏企業(yè)流水時(shí)，以個(gè)人流水代替企業(yè)對公流水的情況，其意義與后者相當(dāng)。自有資金購房流水則表明購房資金完全來自個(gè)人所有。
簡而言之，盡管某些銀行可能接受殼公司作為借款主體，但借款人必須有確鑿的證據(jù)來證明其還款能力。
面對流水不足的困境，解決方案便是“養(yǎng)流水”，即在申請房產(chǎn)抵押貸款之前，預(yù)先通過幾筆款項(xiàng)來提升流水記錄。
以下是房房整理的“養(yǎng)流水”的具體方法：準(zhǔn)備兩張申請人個(gè)人銀行卡：一張僅用于進(jìn)項(xiàng)（資金打入），且來源不可為直系親屬，進(jìn)項(xiàng)款需注明為“貨款”或“合同款”；另一張則用于出項(xiàng)。資金必須在進(jìn)項(xiàng)卡中至少過夜（以產(chǎn)生結(jié)息）才能轉(zhuǎn)至出項(xiàng)卡。
注意事項(xiàng)：
確保流水金額覆蓋借款總額；模擬經(jīng)營流水時(shí)，資金轉(zhuǎn)入方不可為直系親屬；進(jìn)項(xiàng)款備注必須明確，如“合同款”、“貨款”、“定金”等；資金在卡內(nèi)過夜后才能轉(zhuǎn)出；提供自有資金購房證明，以避免檢查出借款資金被用于購房。
2、房產(chǎn)抵押貸款需要三方受托支付一般情況下，房產(chǎn)抵押經(jīng)營貸放款的方式是第三方受托支付。
那么，第三方收款到底安全嗎？具體流程是怎么樣的？要是第三方收款后不給錢怎么辦？怎么保證資金的安全呢？
下面房房來解釋一下受托支付、銀行為什么要受托支付以及對第三方受托支付賬戶的要求：
（1）什么是受托支付？
在借款人向銀行提交抵押經(jīng)營貸款申請時(shí)，銀行的貸款經(jīng)理就會詢問這筆貸款具體的用途，詢問貸款用途也是審核貸款的必要流程。
房房舉個(gè)例子：李某想用申請的抵押貸款用于購買公司生產(chǎn)所需要的原材料，在申請貸款之前，就必須要找好原材料的供應(yīng)商，并且要簽好購銷合同。之后，李某需要拿著購銷合同，以采購的名義向銀行申請貸款。
在銀行貸款審批通過之后，銀行就會直接將貸款資金支付給供應(yīng)商。
（2）銀行為什么要三方受托支付？
a.確保資金用途 ?？顚Ｓ?，就像申請按揭貸款一樣，銀行會把款打到第三方也就是房地產(chǎn)開發(fā)商的賬戶中。經(jīng)營貸也是，銀行審批通過之后，會把資金打入借款人的上游企業(yè)對公賬戶中。
b.保障后續(xù)管理、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn) 為了防止貸款資金被用于其他銀行禁止領(lǐng)域，那么銀行可以通過第三方賬戶追溯資金流向。當(dāng)銀行發(fā)現(xiàn)資金用途有異常，就很有可能會提前收回貸款。
（3）銀行對受托支付的三方賬戶會有要求嗎？ a.三方賬戶的執(zhí)照主體經(jīng)營范圍需要和您的執(zhí)照經(jīng)營范圍符合，就是要符合交易邏輯。公司正常交易無異常，相等于提供的是公司的對公賬戶。
b.第三方收款人不能與借款人雙方有親屬關(guān)系；
c.第三方收款人不能與借款人有共同的企業(yè)信息或是占股信息；
d.有的行會要求同一個(gè)三方賬戶在本行一年內(nèi)不能出現(xiàn)兩次
房產(chǎn)抵押貸款八大相關(guān)問題答疑1、房子有貸款，還能做抵押貸款嗎？ 可以。有兩種方案：不贖樓直接二押，贖樓轉(zhuǎn)案再抵押。不贖樓直接二押有兩種形式：二押銀行和二押金融機(jī)構(gòu)。贖樓轉(zhuǎn)案再抵押則需把原貸款贖出，再將房產(chǎn)抵押給新的銀行。
2、需要什么資料？
主要資料包括：身份證、戶口本、婚姻證明、房產(chǎn)證復(fù)印件、個(gè)人近半年流水等。公司資料包括：營業(yè)執(zhí)照正副本、公章、財(cái)務(wù)章、私章等。
3、辦理時(shí)間多久？ 根據(jù)抵押貸款類型不同，辦理時(shí)間也不同。紅本抵押貸款大約15天，二押抵押貸款7-15天，贖樓轉(zhuǎn)案再抵押則需要35-40天。
4、需要本人到場幾次？ 以贖樓轉(zhuǎn)案再抵押為例，總共需要3次。分別是銀行面簽、贖樓公司填寫申請資料、原抵押銀行填寫提前還款申請。
5、過戶公司抵押經(jīng)營性貸款且贖樓再轉(zhuǎn)案的方案費(fèi)用有哪些？ 過戶公司費(fèi)用、公證處公證費(fèi)用、贖樓公司贖樓費(fèi)用、按揭房提前還款違約金、中介公司中介費(fèi)用等（時(shí)間、地區(qū)等會影響具體費(fèi)用，詳情咨詢黃老師）
（1）過戶公司費(fèi)用
過戶公司費(fèi)用是指將公司的所有權(quán)從一個(gè)主體轉(zhuǎn)移到另一個(gè)主體所需支付的費(fèi)用。費(fèi)用因公司類型和歷史納稅情況而異：
普通無納稅公司：約5000元
往年有納稅公司：約10000元到15000元
（2）公證處公證費(fèi)用
公證費(fèi)用是指在辦理貸款過程中，需要到公證處進(jìn)行相關(guān)文件的公證所產(chǎn)生的費(fèi)用。具體費(fèi)用如下：
公證費(fèi)用：約1060元
（3）贖樓公司贖樓費(fèi)用 （按揭貸款需知）
贖樓費(fèi)用是指在將房產(chǎn)從原貸款銀行贖出過程中產(chǎn)生的費(fèi)用。費(fèi)用計(jì)算方式通常為每天的費(fèi)用乘以贖樓天數(shù)：
贖樓費(fèi)用：房子欠款金額 × 0.05% 到 0.08% × 贖樓天數(shù)
（4）按揭房提前還款違約金
提前還款違約金是指在貸款合同約定的還款期限前，借款人提前還清貸款所需支付的額外費(fèi)用。不同銀行的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不同，具體費(fèi)用如下：
GS銀行：已還貸時(shí)間在1年及以上，提前還款不收違約金；未滿1年按提前還款額的5%收取違約金。
ZS銀行：未滿1年收3個(gè)月的利息，滿1年最低收1個(gè)月的利息。
NY銀行：已還貸滿1年不收違約金，未滿1年最高為6個(gè)月的貸款利息。
JS銀行：未滿1年，違約金為提前還款額的3%；已還貸時(shí)間為1-2年，違約金為提前還款額的2%；已還貸時(shí)間2-3年，違約金為提前還款額的1%。
GD銀行：已還貸滿1年不收違約金，未滿1年要繳納3-6倍的利息作為違約金。
ZG銀行：已還貸滿1年不收違約金，未滿一年最高收6個(gè)月利息作為違約金。
JT銀行：提前部分還款每年免除一次，第二次起按提前還款額的1%收取違約金；提前一次性結(jié)清，已還貸時(shí)間3年以內(nèi)，按1%提前還款額收取。
GF銀行：已還貸時(shí)間滿1年不收違約金，不滿1年收取3-6倍的利息作為違約金。
在辦理過戶公司抵押經(jīng)營性貸款且贖樓再轉(zhuǎn)案的方案時(shí)，借款人需要準(zhǔn)備的費(fèi)用包括但不限于：
（1）過戶公司費(fèi)用：5000元到15000元
（2）公證處公證費(fèi)用：約1060元
（3）贖樓公司贖樓費(fèi)用：房子欠款金額 × 0.05% 到 0.08% × 贖樓天數(shù)
（4）按揭房提前還款違約金：根據(jù)具體銀行的規(guī)定，可能為提前還款額的1%到6%不等 6、放款時(shí)放到個(gè)人戶還是公司戶？ 兩種方式都可以。具體看哪種更符合自己的情況。大部分情況下，款項(xiàng)都是打入第三方賬戶。
7、放款后是否可以用于買房和買股票？ 明令禁止。資金不可以直接用于投資類用途。
（1）、房產(chǎn)抵押貸款資金能否用于買房 根據(jù)現(xiàn)行的金融政策和銀行規(guī)定，房產(chǎn)抵押貸款的資金是不能用于購買房產(chǎn)的。主要原因如下：
a.政策限制：自2018年以來，中國政府實(shí)施了一系列金融去杠桿政策，旨在遏制房地產(chǎn)市場的過度投機(jī)行為。因此，銀行在發(fā)放房產(chǎn)抵押貸款時(shí)，會嚴(yán)格審查貸款用途，確保資金不流入房地產(chǎn)市場。
b.銀行規(guī)定：銀行在貸款合同中通常會明確規(guī)定，貸款資金只能用于特定的消費(fèi)或經(jīng)營用途，如裝修、購車、企業(yè)經(jīng)營等，不得用于購買房產(chǎn)。
c.監(jiān)管風(fēng)險(xiǎn)：如果借款人將房產(chǎn)抵押貸款的資金用于購買房產(chǎn)，不僅違反了貸款合同，還可能面臨銀行的追責(zé)，甚至影響個(gè)人信用記錄。
（2）、房產(chǎn)抵押貸款資金能否用于買股票 同樣，房產(chǎn)抵押貸款的資金也不能用于購買股票。主要原因如下：
a.政策限制：銀保監(jiān)會等監(jiān)管機(jī)構(gòu)明確規(guī)定，貸款資金不得用于股票、期貨等高風(fēng)險(xiǎn)投資活動。這一規(guī)定旨在防止資金流入高風(fēng)險(xiǎn)領(lǐng)域，避免金融風(fēng)險(xiǎn)的累積。
b.銀行規(guī)定：銀行在貸款合同中會明確禁止貸款資金用于股票投資。如果借款人違反這一規(guī)定，銀行有權(quán)要求借款人提前還款，并可能采取法律手段追償。
c.監(jiān)管風(fēng)險(xiǎn)：銀行和監(jiān)管部門可以通過多種手段監(jiān)控資金流向，一旦發(fā)現(xiàn)資金違規(guī)流入股市，借款人將面臨嚴(yán)重的后果，包括但不限于罰款、信用記錄受損等。
8、放款后是否存在資金追回和回流問題？
存在回流問題，但可以避免。找專業(yè)人士操作辦理，可以確保資金安全。
通過以上介紹，相信您對房產(chǎn)抵押貸款有了更全面的了解。在申請過程中，務(wù)必仔細(xì)閱讀各項(xiàng)條款，確保自己的權(quán)益。祝您申請順利！ 
