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在資產配置與融資需求日益多元化的今天，很多商鋪所有者，無論是希望擴大經營，還是應對突發(fā)資金周轉，都會不約而同地產生一個疑問：我的商鋪，能不能用來做抵押貸款？
這個問題的答案是商鋪可以作為抵押物申請貸款。
商鋪抵押貸款涉及復雜的評估機制、嚴格的審批流程以及多變的政策環(huán)境。
下面，小融將從可行性、申請條件、額度期限、風險控制及未來展望等多個維度，為商鋪所有者提供一份全面而深入的解析。
一、申請條件與資質要求：借款人與商鋪的雙重條件
商鋪抵押貸款的成功與否，不僅取決于商鋪本身的價值，更與借款人的資信狀況和貸款用途緊密相關。金融機構在審批時，會對借款人和抵押商鋪設置嚴格的準入條件。
1. 對借款人的基本要求：
（1）年齡與國籍： 借款人通常需為年滿18周歲（部分銀行要求25周歲以上）且不超過65周歲（部分銀行可放寬至70周歲）的中國大陸公民。具備完全民事行為能力。
（2）信用記錄： 這是核心條件。借款人（以及其配偶，若為共同借款）的個人征信報告必須顯示良好的信用記錄，無不良信用逾期、信用卡套現、擔保代償等負面信息。偶發(fā)性、小額的逾期可能通過解釋獲得諒解，但大額、長期或惡意的逾期將直接導致申請被拒。在2025年，隨著征信體系的更加健全，個人信用評分將在貸款審批中扮演更重要的角色。
（3）收入與還款能力： 借款人需要提供穩(wěn)定的收入來源證明，如銀行流水、工資證明、個人完稅證明或企業(yè)經營流水等。金融機構會通過計算借款人的月收入覆蓋月還款額的比例（通常要求不低于2倍）和負債收入比（DTI），來評估其還款能力。對于企業(yè)主，則會重點考察企業(yè)的經營狀況、財務報表和現金流。
（4）負債情況： 借款人現有的總負債（包括房貸、車貸、信用卡分期等）與收入的比例需控制在合理范圍內，通常不高于50%-60%。過高的負債會顯著增加還款風險。
（5） 貸款用途： 這是非常關鍵的一點。商鋪抵押貸款通常用于經營周轉、個人消費、購車、裝修等合規(guī)用途。嚴禁將貸款資金挪用于股票、期貨、房地產投資（如購房）、民間借貸等國家明令禁止的領域，或用于償還其他不合規(guī)債務。金融機構會對貸款資金的流向進行嚴格監(jiān)控，若發(fā)現挪用，將立即收回貸款并追究責任。
2. 對抵押商鋪的基本要求：
（1）產權清晰與完整性： 商鋪必須具備獨立的《房屋所有權證》和《國有土地使用權證》，且產權清晰無任何糾紛。已設定抵押、查封、租賃合同期限過長且影響處置、或存在其他權利限制的商鋪，可能不符合抵押要求。
對于歷史遺留問題較多的商鋪，審批將更加審慎。
（2）類型與性質： 商業(yè)用途的商鋪是首選。對于寫字樓、酒店式公寓底商等，雖然也具備商業(yè)屬性，但具體能否辦理抵押貸款需根據銀行政策而定。集體產權、劃撥地上的商鋪通常無法辦理抵押。
（3）區(qū)位與價值： 位于城市核心商圈、交通便利、人流量大、商業(yè)氛圍濃厚、具備穩(wěn)定租金收益潛力的優(yōu)質商鋪更容易獲得高額度貸款。相對偏遠、空置率高、或商業(yè)前景不明朗的商鋪，評估價值和抵押率會相應降低。
（4）樓齡與房齡： 絕大多數銀行對商鋪的樓齡有嚴格限制，通常要求在20年或30年以內。樓齡過高的商鋪，其評估價值和未來可處置性會受到影響，因此貸款難度較大。
隨著城市新的推進，老舊商鋪的抵押價值可能會面臨更多挑戰(zhàn)。
（5）結構與質量： 商鋪的建筑結構應安全穩(wěn)定，無危房鑒定，無重大質量問題。
二、貸款額度、期限與利率：
商鋪抵押貸款的實際操作中，借款人最關心的莫過于能貸多少錢、能貸多久以及利率是多少。同時，關于“幾筆”貸款的疑問也常困擾借款人。
1、貸款額度：
貸款額度并非商鋪評估價值的全額，而是其評估價值的一定比例，稱為貸款成數或抵押率。這個比例受到多種因素影響：
（1）商鋪自身條件： 優(yōu)質地段、高租金收益、新樓齡的商鋪，其抵押率通常更高，一線城市或核心商圈的優(yōu)質商鋪，抵押率可能達到評估價值的60%-70%甚至更高。
（2）借款人資質： 信用良好、還款能力強的借款人，可以爭取到更高的抵押率。
（3）貸款用途： 用于實體經營的貸款，有時能獲得略高的抵押率支持。
（4）金融機構政策： 不同銀行、不同支行的政策差異較大。有些銀行為了控制風險，抵押率會相對保守。
宏觀經濟政策和房地產市場調控可能影響銀行的風險偏好，進而調整抵押率水平。例如，在風險可控的前提下，支持實體經濟的導向可能會在特定領域略微放松抵押率限制。
一般而言，商鋪抵押貸款的抵押率在評估價值的40%-70%之間浮動。例如，一處評估價值為1000萬元的優(yōu)質商鋪，若抵押率為60%，則最高可貸600萬元。
2、貸款期限：
商鋪抵押貸款的期限相對靈活，但通常低于住房抵押貸款。
短期貸款 1年、3年、5年居多，主要用于短期資金周轉；長期貸款 5-10年較為常見，部分金融機構對于特別優(yōu)質的商鋪和借款人，可將期限延長至15年，甚至極少數情況可達20年。
還款方式通常采用等額本息或等額本金。部分經營性貸款也提供先息后本或隨借隨還的靈活還款方案，但這類產品對借款人資質要求更高，且利率可能略高。
3、貸款利率：
商鋪抵押貸款的利率通常以LPR（貸款市場報價利率）為基準，在此基礎上加點形成。影響利率的因素包括：
LPR基準利率： 央行每月公布的LPR是市場化利率定價的基礎，直接影響貸款成本。
4. 關于幾筆貸款的疑問：
借款人常問“一處商鋪能做幾筆抵押貸款？”對此需要進行區(qū)分：
（1）一筆主抵押貸款： 通常情況下，一處商鋪在同一時期內只能辦理一筆主抵押貸款，即第一次向銀行申請抵押貸款并完成抵押登記。這筆貸款的抵押權是第一順位。
（2）二次抵押貸款（順位抵押）： 如果商鋪的評估價值較高，且第一筆抵押貸款的額度尚未達到該商鋪的最高可貸額度上限（即還有剩余可貸空間），借款人理論上可以向同一家或另一家金融機構申請辦理“二次抵押貸款”。但需注意：
并非所有銀行都接受二次抵押，因為其抵押權順位劣后于第一筆貸款，風險較高。接受二次抵押的銀行通常對借款人資質和商鋪要求極高，且利率會顯著高于首次抵押。
只有當商鋪的評估價值減去第一筆貸款余額后仍有較大空間時，才具備二次抵押的可能。
有些銀行會提供循環(huán)額度貸款或續(xù)貸等產品，在原貸款即將到期時，若借款人符合條件，可無需結清原貸款，直接續(xù)簽新的貸款合同，這在某種程度上實現了資金的“多筆”周轉，但本質上仍是對一筆貸款的延續(xù)或重新審批。
或者選擇 再融資， 這是另一種常見的操作。當借款人需要新的資金時，可以向銀行申請將原有的商鋪抵押貸款進行“再融資”。具體操作可能是
結清舊貸，辦理新貸即 借款人籌集資金（或通過新銀行過橋資金）結清原銀行貸款，解除原抵押，然后向新銀行申請一筆新的、額度可能更高的商鋪抵押貸款。
轉移按揭 少數銀行提供“轉按揭”服務，但通常流程復雜，且要求苛刻。
因此，對于同一處商鋪，通常只能辦理一筆主抵押貸款。如果需要幾筆資金，一般是通過二次抵押（難度大、利率高）或再融資（需結清舊貸）的方式來實現。
金融機構對二次抵押仍將保持審慎態(tài)度，而再融資服務將更加成熟，流程可能進一步簡化。
三、申請流程與所需材料
辦理商鋪抵押貸款是一個系統性的過程，遵循一定的流程和提供齊全的材料是成功的關鍵。
1. 申請流程：
第一步：咨詢與預評估。 借款人向意向金融機構咨詢商鋪抵押貸款政策，提供商鋪基本信息和個人資信情況，銀行會進行初步判斷，告知大致可貸額度、期限、利率及所需材料。
第二步：提交申請與資料。 借款人按銀行要求準備并提交所有申請材料。
第三步：房產評估。 銀行指定或認可的評估機構對抵押商鋪進行實地考察和評估，出具評估報告，確定商鋪的市場價值。這是計算貸款額度的重要依據。
第四步：銀行審批。 銀行對借款人的資信、還款能力、貸款用途以及抵押商鋪的價值進行綜合審查。這個階段可能需要借款人補充材料或接受面談。審批結果會以書面形式通知借款人。
第五步：簽訂貸款合同。 審批通過后，借款人與銀行簽訂《貸款合同》及《抵押合同》。
第六步：辦理抵押登記。 借款人（或委托銀行）攜帶相關證件和合同前往當地不動產登記中心辦理抵押登記手續(xù)，銀行獲得抵押權證。
第七步：放款。 抵押登記完成后，銀行將貸款資金劃入借款人指定賬戶（通常是受托支付給交易方）。
第八步：貸后管理。 貸款發(fā)放后，銀行會定期對資金使用情況和借款人經營狀況進行監(jiān)督。
2. 申請材料清單（具體以銀行要求為準）：
（1）借款人身份證明：借款人及配偶（如有）的身份證、戶口本、結婚證（或離婚證、單身證明）。
外籍人士需提供有效護照及在華居留證明。
（2）收入與還款能力證明：
銀行流水（近6-12個月）。
個人方面有工資收入證明、納稅證明、社?；蚬e金繳納記錄。
企業(yè)主方面需要企業(yè)營業(yè)執(zhí)照、公司章程、近兩年及近期財務報表（資產負債表、利潤表、現金流量表）、企業(yè)銀行流水。
（3）抵押商鋪產權證明：
《房屋所有權證》、《國有土地使用權證》（或不動產權證書）。
商鋪的購房合同、發(fā)票或契稅票。
產權人（包括共有人）的身份證件。
（4）貸款用途證明：
經營性貸款：購銷合同、采購合同、租賃合同、經營許可證、企業(yè)相關協議等。
消費性貸款：購車合同、裝修合同、發(fā)票等。
（5）其他：
個人信用報告授權書。
銀行要求提供的其他輔助性材料，如征信查詢授權書、居住證明等。
六、審慎考慮，風險避險
任何金融行為都伴隨著風險，商鋪抵押貸款也不例外。借款人必須充分了解并預估可能面臨的風險，并制定相應的應對策略。
1、市場風險：商鋪的價值并非一成不變，受經濟周期、區(qū)域規(guī)劃、商業(yè)模式變遷（如電商沖擊）等影響，其市場價值可能出現波動，甚至貶值。一旦商鋪價值下跌，可能導致貸款抵押率升高，銀行會要求追加擔保或提前還款。
2、政策風險：房地產調控政策、金融監(jiān)管政策、利率政策的變化，都可能直接影響商鋪抵押貸款的審批標準、額度、利率和期限。例如，央行加息會直接增加借款人的還款成本。
3、經營風險（針對企業(yè)主借款人）：若借款人是企業(yè)主，其企業(yè)經營不善、利潤下滑、現金流枯竭，將直接影響其還款能力，導致貸款逾期甚至違約。
商鋪抵押貸款作為一種重要的融資方式，為商鋪所有者提供了盤活資產、解決資金需求的有效途徑。
對于借款人而言，只有真正理解并符合金融機構的要求，才能成功地利用商鋪這一優(yōu)質資產。
如果您對商鋪抵押貸款仍有疑問，或希望進一步了解特定銀行的詳細政策，歡迎隨時與專業(yè)的金融服務機構進行溝通。我們將竭誠為您提供一對一的咨詢服務，助您明晰路徑，實現融資目標。
