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在資產(chǎn)配置與融資需求日益多元化的今天，很多商鋪所有者，無論是希望擴(kuò)大經(jīng)營，還是應(yīng)對突發(fā)資金周轉(zhuǎn)，都會不約而同地產(chǎn)生一個疑問：我的商鋪，能不能用來做抵押貸款？

這個問題的答案是商鋪可以作為抵押物申請貸款。

商鋪抵押貸款涉及復(fù)雜的評估機(jī)制、嚴(yán)格的審批流程以及多變的政策環(huán)境。

下面，小融將從可行性、申請條件、額度期限、風(fēng)險控制及未來展望等多個維度，為商鋪所有者提供一份全面而深入的解析。

一、申請條件與資質(zhì)要求：借款人與商鋪的雙重條件

商鋪抵押貸款的成功與否，不僅取決于商鋪本身的價值，更與借款人的資信狀況和貸款用途緊密相關(guān)。金融機(jī)構(gòu)在審批時，會對借款人和抵押商鋪設(shè)置嚴(yán)格的準(zhǔn)入條件。

1. 對借款人的基本要求：
（1）年齡與國籍： 借款人通常需為年滿18周歲（部分銀行要求25周歲以上）且不超過65周歲（部分銀行可放寬至70周歲）的中國大陸公民。具備完全民事行為能力。
（2）信用記錄： 這是核心條件。借款人（以及其配偶，若為共同借款）的個人征信報告必須顯示良好的信用記錄，無不良信用逾期、信用卡套現(xiàn)、擔(dān)保代償?shù)蓉?fù)面信息。偶發(fā)性、小額的逾期可能通過解釋獲得諒解，但大額、長期或惡意的逾期將直接導(dǎo)致申請被拒。在2025年，隨著征信體系的更加健全，個人信用評分將在貸款審批中扮演更重要的角色。
（3）收入與還款能力： 借款人需要提供穩(wěn)定的收入來源證明，如銀行流水、工資證明、個人完稅證明或企業(yè)經(jīng)營流水等。金融機(jī)構(gòu)會通過計算借款人的月收入覆蓋月還款額的比例（通常要求不低于2倍）和負(fù)債收入比（DTI），來評估其還款能力。對于企業(yè)主，則會重點考察企業(yè)的經(jīng)營狀況、財務(wù)報表和現(xiàn)金流。
（4）負(fù)債情況： 借款人現(xiàn)有的總負(fù)債（包括房貸、車貸、信用卡分期等）與收入的比例需控制在合理范圍內(nèi)，通常不高于50%-60%。過高的負(fù)債會顯著增加還款風(fēng)險。
（5） 貸款用途： 這是非常關(guān)鍵的一點。商鋪抵押貸款通常用于經(jīng)營周轉(zhuǎn)、個人消費、購車、裝修等合規(guī)用途。嚴(yán)禁將貸款資金挪用于股票、期貨、房地產(chǎn)投資（如購房）、民間借貸等國家明令禁止的領(lǐng)域，或用于償還其他不合規(guī)債務(wù)。金融機(jī)構(gòu)會對貸款資金的流向進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)控，若發(fā)現(xiàn)挪用，將立即收回貸款并追究責(zé)任。

2. 對抵押商鋪的基本要求：

（1）產(chǎn)權(quán)清晰與完整性： 商鋪必須具備獨立的《房屋所有權(quán)證》和《國有土地使用權(quán)證》，且產(chǎn)權(quán)清晰無任何糾紛。已設(shè)定抵押、查封、租賃合同期限過長且影響處置、或存在其他權(quán)利限制的商鋪，可能不符合抵押要求。

對于歷史遺留問題較多的商鋪，審批將更加審慎。

（2）類型與性質(zhì)： 商業(yè)用途的商鋪是首選。對于寫字樓、酒店式公寓底商等，雖然也具備商業(yè)屬性，但具體能否辦理抵押貸款需根據(jù)銀行政策而定。集體產(chǎn)權(quán)、劃撥地上的商鋪通常無法辦理抵押。

（3）區(qū)位與價值： 位于城市核心商圈、交通便利、人流量大、商業(yè)氛圍濃厚、具備穩(wěn)定租金收益潛力的優(yōu)質(zhì)商鋪更容易獲得高額度貸款。相對偏遠(yuǎn)、空置率高、或商業(yè)前景不明朗的商鋪，評估價值和抵押率會相應(yīng)降低。

（4）樓齡與房齡： 絕大多數(shù)銀行對商鋪的樓齡有嚴(yán)格限制，通常要求在20年或30年以內(nèi)。樓齡過高的商鋪，其評估價值和未來可處置性會受到影響，因此貸款難度較大。

隨著城市新的推進(jìn)，老舊商鋪的抵押價值可能會面臨更多挑戰(zhàn)。

（5）結(jié)構(gòu)與質(zhì)量： 商鋪的建筑結(jié)構(gòu)應(yīng)安全穩(wěn)定，無危房鑒定，無重大質(zhì)量問題。

二、貸款額度、期限與利率：

商鋪抵押貸款的實際操作中，借款人最關(guān)心的莫過于能貸多少錢、能貸多久以及利率是多少。同時，關(guān)于“幾筆”貸款的疑問也常困擾借款人。

1、貸款額度：
貸款額度并非商鋪評估價值的全額，而是其評估價值的一定比例，稱為貸款成數(shù)或抵押率。這個比例受到多種因素影響：

 

（1）商鋪自身條件： 優(yōu)質(zhì)地段、高租金收益、新樓齡的商鋪，其抵押率通常更高，一線城市或核心商圈的優(yōu)質(zhì)商鋪，抵押率可能達(dá)到評估價值的60%-70%甚至更高。

（2）借款人資質(zhì)： 信用良好、還款能力強(qiáng)的借款人，可以爭取到更高的抵押率。

（3）貸款用途： 用于實體經(jīng)營的貸款，有時能獲得略高的抵押率支持。

（4）金融機(jī)構(gòu)政策： 不同銀行、不同支行的政策差異較大。有些銀行為了控制風(fēng)險，抵押率會相對保守。

宏觀經(jīng)濟(jì)政策和房地產(chǎn)市場調(diào)控可能影響銀行的風(fēng)險偏好，進(jìn)而調(diào)整抵押率水平。例如，在風(fēng)險可控的前提下，支持實體經(jīng)濟(jì)的導(dǎo)向可能會在特定領(lǐng)域略微放松抵押率限制。

一般而言，商鋪抵押貸款的抵押率在評估價值的40%-70%之間浮動。例如，一處評估價值為1000萬元的優(yōu)質(zhì)商鋪，若抵押率為60%，則最高可貸600萬元。

2、貸款期限：
商鋪抵押貸款的期限相對靈活，但通常低于住房抵押貸款。

短期貸款 1年、3年、5年居多，主要用于短期資金周轉(zhuǎn)；長期貸款 5-10年較為常見，部分金融機(jī)構(gòu)對于特別優(yōu)質(zhì)的商鋪和借款人，可將期限延長至15年，甚至極少數(shù)情況可達(dá)20年。
 

還款方式通常采用等額本息或等額本金。部分經(jīng)營性貸款也提供先息后本或隨借隨還的靈活還款方案，但這類產(chǎn)品對借款人資質(zhì)要求更高，且利率可能略高。
 

3、貸款利率：
商鋪抵押貸款的利率通常以LPR（貸款市場報價利率）為基準(zhǔn)，在此基礎(chǔ)上加點形成。影響利率的因素包括：

LPR基準(zhǔn)利率： 央行每月公布的LPR是市場化利率定價的基礎(chǔ)，直接影響貸款成本。

4. 關(guān)于幾筆貸款的疑問：
借款人常問“一處商鋪能做幾筆抵押貸款？”對此需要進(jìn)行區(qū)分：
（1）一筆主抵押貸款： 通常情況下，一處商鋪在同一時期內(nèi)只能辦理一筆主抵押貸款，即第一次向銀行申請抵押貸款并完成抵押登記。這筆貸款的抵押權(quán)是第一順位。

（2）二次抵押貸款（順位抵押）： 如果商鋪的評估價值較高，且第一筆抵押貸款的額度尚未達(dá)到該商鋪的最高可貸額度上限（即還有剩余可貸空間），借款人理論上可以向同一家或另一家金融機(jī)構(gòu)申請辦理“二次抵押貸款”。但需注意：

并非所有銀行都接受二次抵押，因為其抵押權(quán)順位劣后于第一筆貸款，風(fēng)險較高。接受二次抵押的銀行通常對借款人資質(zhì)和商鋪要求極高，且利率會顯著高于首次抵押。

只有當(dāng)商鋪的評估價值減去第一筆貸款余額后仍有較大空間時，才具備二次抵押的可能。
 

有些銀行會提供循環(huán)額度貸款或續(xù)貸等產(chǎn)品，在原貸款即將到期時，若借款人符合條件，可無需結(jié)清原貸款，直接續(xù)簽新的貸款合同，這在某種程度上實現(xiàn)了資金的“多筆”周轉(zhuǎn)，但本質(zhì)上仍是對一筆貸款的延續(xù)或重新審批。

或者選擇 再融資， 這是另一種常見的操作。當(dāng)借款人需要新的資金時，可以向銀行申請將原有的商鋪抵押貸款進(jìn)行“再融資”。具體操作可能是

結(jié)清舊貸，辦理新貸即 借款人籌集資金（或通過新銀行過橋資金）結(jié)清原銀行貸款，解除原抵押，然后向新銀行申請一筆新的、額度可能更高的商鋪抵押貸款。
轉(zhuǎn)移按揭 少數(shù)銀行提供“轉(zhuǎn)按揭”服務(wù)，但通常流程復(fù)雜，且要求苛刻。
 

因此，對于同一處商鋪，通常只能辦理一筆主抵押貸款。如果需要幾筆資金，一般是通過二次抵押（難度大、利率高）或再融資（需結(jié)清舊貸）的方式來實現(xiàn)。

金融機(jī)構(gòu)對二次抵押仍將保持審慎態(tài)度，而再融資服務(wù)將更加成熟，流程可能進(jìn)一步簡化。

三、申請流程與所需材料

辦理商鋪抵押貸款是一個系統(tǒng)性的過程，遵循一定的流程和提供齊全的材料是成功的關(guān)鍵。

1. 申請流程：

第一步：咨詢與預(yù)評估。 借款人向意向金融機(jī)構(gòu)咨詢商鋪抵押貸款政策，提供商鋪基本信息和個人資信情況，銀行會進(jìn)行初步判斷，告知大致可貸額度、期限、利率及所需材料。

第二步：提交申請與資料。 借款人按銀行要求準(zhǔn)備并提交所有申請材料。
第三步：房產(chǎn)評估。 銀行指定或認(rèn)可的評估機(jī)構(gòu)對抵押商鋪進(jìn)行實地考察和評估，出具評估報告，確定商鋪的市場價值。這是計算貸款額度的重要依據(jù)。

第四步：銀行審批。 銀行對借款人的資信、還款能力、貸款用途以及抵押商鋪的價值進(jìn)行綜合審查。這個階段可能需要借款人補(bǔ)充材料或接受面談。審批結(jié)果會以書面形式通知借款人。

第五步：簽訂貸款合同。 審批通過后，借款人與銀行簽訂《貸款合同》及《抵押合同》。
 第六步：辦理抵押登記。 借款人（或委托銀行）攜帶相關(guān)證件和合同前往當(dāng)?shù)夭粍赢a(chǎn)登記中心辦理抵押登記手續(xù)，銀行獲得抵押權(quán)證。

第七步：放款。 抵押登記完成后，銀行將貸款資金劃入借款人指定賬戶（通常是受托支付給交易方）。

第八步：貸后管理。 貸款發(fā)放后，銀行會定期對資金使用情況和借款人經(jīng)營狀況進(jìn)行監(jiān)督。

2. 申請材料清單（具體以銀行要求為準(zhǔn)）：

（1）借款人身份證明：借款人及配偶（如有）的身份證、戶口本、結(jié)婚證（或離婚證、單身證明）。
外籍人士需提供有效護(hù)照及在華居留證明。

（2）收入與還款能力證明：
銀行流水（近6-12個月）。
個人方面有工資收入證明、納稅證明、社保或公積金繳納記錄。
企業(yè)主方面需要企業(yè)營業(yè)執(zhí)照、公司章程、近兩年及近期財務(wù)報表（資產(chǎn)負(fù)債表、利潤表、現(xiàn)金流量表）、企業(yè)銀行流水。

（3）抵押商鋪產(chǎn)權(quán)證明：

《房屋所有權(quán)證》、《國有土地使用權(quán)證》（或不動產(chǎn)權(quán)證書）。
商鋪的購房合同、發(fā)票或契稅票。
產(chǎn)權(quán)人（包括共有人）的身份證件。

（4）貸款用途證明：
經(jīng)營性貸款：購銷合同、采購合同、租賃合同、經(jīng)營許可證、企業(yè)相關(guān)協(xié)議等。
消費性貸款：購車合同、裝修合同、發(fā)票等。

（5）其他：
個人信用報告授權(quán)書。
銀行要求提供的其他輔助性材料，如征信查詢授權(quán)書、居住證明等。

六、審慎考慮，風(fēng)險避險

任何金融行為都伴隨著風(fēng)險，商鋪抵押貸款也不例外。借款人必須充分了解并預(yù)估可能面臨的風(fēng)險，并制定相應(yīng)的應(yīng)對策略。

1、市場風(fēng)險：商鋪的價值并非一成不變，受經(jīng)濟(jì)周期、區(qū)域規(guī)劃、商業(yè)模式變遷（如電商沖擊）等影響，其市場價值可能出現(xiàn)波動，甚至貶值。一旦商鋪價值下跌，可能導(dǎo)致貸款抵押率升高，銀行會要求追加擔(dān)保或提前還款。

2、政策風(fēng)險：房地產(chǎn)調(diào)控政策、金融監(jiān)管政策、利率政策的變化，都可能直接影響商鋪抵押貸款的審批標(biāo)準(zhǔn)、額度、利率和期限。例如，央行加息會直接增加借款人的還款成本。

3、經(jīng)營風(fēng)險（針對企業(yè)主借款人）：若借款人是企業(yè)主，其企業(yè)經(jīng)營不善、利潤下滑、現(xiàn)金流枯竭，將直接影響其還款能力，導(dǎo)致貸款逾期甚至違約。

商鋪抵押貸款作為一種重要的融資方式，為商鋪所有者提供了盤活資產(chǎn)、解決資金需求的有效途徑。

對于借款人而言，只有真正理解并符合金融機(jī)構(gòu)的要求，才能成功地利用商鋪這一優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

如果您對商鋪抵押貸款仍有疑問，或希望進(jìn)一步了解特定銀行的詳細(xì)政策，歡迎隨時與專業(yè)的金融服務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行溝通。我們將竭誠為您提供一對一的咨詢服務(wù)，助您明晰路徑，實現(xiàn)融資目標(biāo)。