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辦了經(jīng)營抵押貸款的房子已經(jīng)資不抵債了，斷供等法拍是無奈但正確的選擇嗎？

現(xiàn)在各城市、區(qū)域房價不穩(wěn)的情況下，很多人都陷入了金融杠桿，房子被法拍的越來越多。

題主位于深圳，下面財女結(jié)合實際市場環(huán)境來分析具體情況：

一、房子房價

題主房產(chǎn)抵押貸的615萬屬于先息后本短期貸款，這類產(chǎn)品一般3-5年需歸本續(xù)貸。銀行每年重新評估抵押物價值已成常態(tài)，而南山區(qū)前海片區(qū)今年二手房成交均價較2024年峰值已下跌約5%，這意味著明年續(xù)貸時銀行極可能下調(diào)評估價，導(dǎo)致你需要補足差額或被抽貸。

以貸養(yǎng)貸模式下，你每月現(xiàn)金流缺口達8000元，而前海目前法拍房流拍率高達72.9%，即便斷供后房產(chǎn)拍賣，成交價可能比550萬市場價再打7折，最終仍需背負銀行差額債務(wù)。

二、決定斷供法拍還是賣房？

第一，法拍的話，題主當(dāng)前負債615萬+利息，房產(chǎn)市值550萬，賬面浮虧已達65萬。若選擇法拍，參考深圳近期同地段法拍案例，成交價約為市場價7折（約385萬），疊加訴訟費、滯納金等，實際缺口可能超230萬。但可避免未來3年約50.4萬利息支出（1.4萬/月×36個月）。

第二，題主申請的一年寬限期是氣球貸延期，到期后需一次性償還本金615萬。而深圳前海二手房日均帶看量不足2021年同期的，即便政策刺激，核心區(qū)豪宅（單價15萬+）與普通住宅（單價8萬+）已出現(xiàn)明顯價格斷層，普通住宅短期反彈空間有限。

三、可解決的方案

方案① 債務(wù)重組

題主可以立即將房產(chǎn)掛牌，同步與銀行協(xié)商以物抵債。參考《深圳中院關(guān)于強制執(zhí)行中不動產(chǎn)參考價確定細則》，銀行接受以當(dāng)前市值550萬抵消債務(wù)的概率超60%，可避免法拍折價損失。需支付律師費約債務(wù)金額的3%（約18.45萬），但能保住個人征信記錄。

方案② 買賣房子

題主若配偶或直系親屬有購房資格，可申請買賣過戶。按深圳現(xiàn)行政策，直系親屬間過戶可按原登記價核定稅費（約830萬×1.5%=12.45萬），相比二手房交易稅費節(jié)省超20萬。過戶后重新申請按揭貸款，當(dāng)前首套房利率3.3%左右比經(jīng)營貸更安全。（經(jīng)營貸需公司等條件，雖然利率低至2.2%）

方案③ 出租房產(chǎn)

題主可將現(xiàn)房出租（前海105㎡戶型月租約1.8萬），搬入租金低于6500元的區(qū)域。用租金差覆蓋部分月供，同時申請個人破產(chǎn)保護

連續(xù)3年月收入低于3.8萬元可申請債務(wù)豁免，但需配合法院資產(chǎn)清查。

當(dāng)前，前海片區(qū)二手房成交周期已延長至14.8個月，買賣房產(chǎn)的時間太久了，現(xiàn)在題主已經(jīng)是用其他貸款來還款這個抵押貸款的資金，面臨著要斷供的風(fēng)險。

三種方案中，方案①的綜合損失率最低（約-13.8%），方案②存在政策變動風(fēng)險，方案③需承擔(dān)3年生活成本。