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貸款通過率主要是看你的還款能力（貸款銀行對(duì)你熟不熟悉、存款如何以及信用報(bào)告上的記錄怎么樣），工作的穩(wěn)定性還有房產(chǎn)等不動(dòng)資產(chǎn)。下面小昕來詳細(xì)說說

審批邏輯：銀行看重的是風(fēng)險(xiǎn)與收益的平衡

在深入具體細(xì)節(jié)之前，我們先理解一個(gè)銀行的底層邏輯：銀行是盈利機(jī)構(gòu)，它提供貸款的本質(zhì)是希望錢能安全收回，并在此基礎(chǔ)上賺取利息。 所以，借款人呈現(xiàn)給銀行的形象，最好是是一個(gè)：

1. 還款能力強(qiáng)（能還）
2. 還款意愿好（想還）
3. 負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)低（風(fēng)險(xiǎn)可控）
4. 資產(chǎn)價(jià)值高（抵押物優(yōu)良）

圍繞這四個(gè)方面，小昕接著來說說。

一、 個(gè)人資信_(tái)金融身份證

征信報(bào)告是銀行審批的根據(jù)之一，它記錄了你過去所有的金融行為。

1、提前查詢你的征信報(bào)告（至少提前1個(gè)月）：每年有兩次免費(fèi)查詢機(jī)會(huì)，通過中國(guó)人民銀行征信中心官網(wǎng)或指定銀行網(wǎng)點(diǎn)。

銀行會(huì)重點(diǎn)關(guān)注借款人的逾期記錄方面，嚴(yán)重的“連三累六”（連續(xù)3個(gè)月或累計(jì)6個(gè)月逾期）基本申很多銀行都申請(qǐng)不了貸款

查詢次數(shù)方面， 短期內(nèi)（比如3個(gè)月內(nèi)）如果有大量被信貸機(jī)構(gòu)查詢的記錄，銀行會(huì)認(rèn)為你急于用錢，存在多頭借貸風(fēng)險(xiǎn)。

負(fù)債情況方面，借款人信用卡授信額度使用率超過70%（長(zhǎng)期接近刷爆），或過多小額貸、消費(fèi)貸記錄，都會(huì)拉低你的信用評(píng)分。

PS：共同借款/擔(dān)保方面， 如果你是別人的擔(dān)保人，或有共同借款，這部分負(fù)債也會(huì)算在你頭上。

（征信賬戶會(huì)體現(xiàn)擔(dān)保具體情況）

同時(shí)也要注意優(yōu)化你的用卡習(xí)慣，避免長(zhǎng)時(shí)間最低還款， 這在銀行看來是還款能力不足的信號(hào)。

控制負(fù)債率， 信用卡使用額度最好不要超過總授信額度的50%，每月按時(shí)全額還款是最好的表現(xiàn)。

注銷信用卡和其他小額貸款賬戶， 不用的信用卡及時(shí)銷掉，尤其是長(zhǎng)期不動(dòng)的賬戶。

二、 收入與負(fù)債

銀行不是只看你收入高不高，更看重你的收入能否穩(wěn)定覆蓋你的負(fù)債。

1、穩(wěn)定的收入流水：

• 工資流水： 銀行最認(rèn)可的收入來源。至少提供近6個(gè)月到1年的銀行代發(fā)工資流水。
• 公積金與社保： 可以證明借款人的收入真實(shí)性、穩(wěn)定性，同時(shí)公積金繳納基數(shù)越高、時(shí)間越長(zhǎng)越好。

部分主流銀行和股份制商業(yè)銀行對(duì)現(xiàn)金收入、兼職收入的審核更加寬松。當(dāng)前銀行貸款業(yè)務(wù)額度很多，大部分銀行響應(yīng)央行政策，鼓勵(lì)貸款，對(duì)于微信和支付寶等流水也可接受、還有股票和存單等。

如果你計(jì)劃買房，至少在購(gòu)房前半年到一年，保持穩(wěn)定的收入流水。最好是盡量不要在這期間頻繁跳槽或更換收入來源。

2、合理的負(fù)債比：

• DTI

• 是核心指標(biāo)： 通常銀行希望你的月供加上現(xiàn)有負(fù)債的月還款額，不超過你月收入的50%-60%（不同銀行和產(chǎn)品略有差異）。
• 結(jié)清高息負(fù)債： 在申請(qǐng)房貸前，盡可能提前結(jié)清或減少信用卡分期、車貸、小額貸、網(wǎng)貸等高息負(fù)債。
• 警惕網(wǎng)貸： 即使是金額不大的網(wǎng)貸或消費(fèi)貸，其頻繁的借還記錄在征信上也會(huì)讓銀行對(duì)你的財(cái)務(wù)狀況產(chǎn)生疑問，可能會(huì)在申請(qǐng)即將完成時(shí)影響你的最終貸款額度，現(xiàn)在的大數(shù)據(jù)是極多元化的。

下面是小昕整理的養(yǎng)征信具體的內(nèi)容：

三、 首付與資金來源：清晰透明（購(gòu)房貸款）

首付款的來源和充足性，是銀行評(píng)估你還款能力和意愿的重要參考。

1、首付比例

• 多交首付，意味著你未來的月供壓力更小，對(duì)銀行來說風(fēng)險(xiǎn)也更低。
• 對(duì)于二套房、非普宅、或資質(zhì)一般的客戶，銀行一般都是要求更高的首付比例。

首套商貸首付比例15%，利率LPR-45BP=3.05%
二套商貸首付比例核心區(qū)25%，利率LPR-5BP=3.45%，非核心區(qū)20%，利率LPR-20BP=3.3%

2、資金來源透明

• 最穩(wěn)妥的方式： 資金在你的銀行賬戶中存續(xù)一段時(shí)間（小昕建議3-6個(gè)月），并且來源清晰（如工資收入、長(zhǎng)期儲(chǔ)蓄、出售其他資產(chǎn)所得等）。
• 避免大額臨時(shí)轉(zhuǎn)入： 臨近申請(qǐng)房貸時(shí)，賬戶突然涌入大筆資金，尤其是來自非直系親屬的，銀行會(huì)要求提供資金來源證明，甚至可能要求提供贈(zèng)與協(xié)議或借款合同。
• 避免“以貸養(yǎng)貸”： 盡量不能通過消費(fèi)貸、信用貸款等方式湊首付，信用貸款等在信用報(bào)告上是體現(xiàn)為負(fù)債的，容易影響你的征信，以及后續(xù)的貸款申請(qǐng)。

四、 房產(chǎn)本身：抵押物的價(jià)值（房產(chǎn)抵押貸款申請(qǐng)）

雖然重點(diǎn)在于借款人，但房產(chǎn)作為抵押物，其價(jià)值和條件也至關(guān)重要。

1. 地段與流通性： 銀行更偏愛核心地段、配套成熟、未來有保值增值潛力的房產(chǎn)。
2. 房齡與樓層： 老舊房產(chǎn)（尤其是房齡超過30年）、特殊樓層（如地下室、頂樓加建）的審批難度會(huì)增加，貸款成數(shù)可能也會(huì)降低。
3. 評(píng)估價(jià)： 銀行會(huì)委托評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。如果評(píng)估價(jià)遠(yuǎn)低于你的實(shí)際成交價(jià)，銀行會(huì)以評(píng)估價(jià)作為貸款依據(jù)。（取最低的價(jià)格批準(zhǔn)貸款額度）

五、 申請(qǐng)策略與溝通

除了自身?xiàng)l件，合理的申請(qǐng)策略和有效的溝通也能事半功倍。

1、選擇合適的銀行和產(chǎn)品：

• 每家銀行的風(fēng)控側(cè)重點(diǎn)和利率政策都有所不同。有的銀行對(duì)公務(wù)員、世界500強(qiáng)員工有綠色通道；有的銀行對(duì)個(gè)體戶或小微企業(yè)主更友好；有的銀行對(duì)二手房的房齡要求更寬松。

部分銀行對(duì)高凈值客戶、特定優(yōu)質(zhì)職業(yè)（如醫(yī)生、教師、頭部科技企業(yè)員工）會(huì)提供更低的利率和更高效的審批服務(wù)。

提前咨詢多家銀行或?qū)I(yè)的按揭貸款人士（也可找小昕）），了解不同產(chǎn)品的特點(diǎn)和適用人群。

2、提交材料是完整、真實(shí)的

• 嚴(yán)格按照銀行要求，一次性提交所有材料，避免后續(xù)反復(fù)補(bǔ)件，這會(huì)影響審批效率，也可能讓銀行覺得你不夠嚴(yán)謹(jǐn)。
• 所有材料需要真實(shí)有效。

3、與銀行客戶經(jīng)理或按揭顧問的溝通：

如果你自身?xiàng)l件有瑕疵（如征信有過輕微逾期、收入構(gòu)成比較復(fù)雜），最好是不要隱瞞真實(shí)情況，主動(dòng)告知客戶經(jīng)理，看是否有合理解釋或彌補(bǔ)方案。專業(yè)的客戶經(jīng)理或按揭顧問能幫你預(yù)判風(fēng)險(xiǎn)，甚至提供個(gè)性化的解決方案。

一個(gè)經(jīng)驗(yàn)豐富的按揭顧問，能幫你梳理復(fù)雜的財(cái)務(wù)狀況，避開雷區(qū)，設(shè)計(jì)最合適的貸款方案，提高你的通過率，甚至幫你爭(zhēng)取到更優(yōu)惠的利率。

提高貸款通過率，考驗(yàn)的是你對(duì)自身財(cái)務(wù)狀況的把控，以及對(duì)銀行審批邏輯的理解。

申請(qǐng)時(shí)提交的材料可以證明自己是一個(gè)低風(fēng)險(xiǎn)、高收益的優(yōu)質(zhì)客戶，通過率就越高。

希望我的分享能對(duì)你有所幫助。