預(yù)告登記的法律效力

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預(yù)告登記的法律效力主要有以下內(nèi)容：(一)保全權(quán)利的效力。也就是違背預(yù)告登記的處分行為無效，以保障請求權(quán)發(fā)生預(yù)期的物權(quán)效果。在進(jìn)行預(yù)告登記后，本登記前所為的妨害預(yù)告登記請求權(quán)的處分行為即中間處分行為，應(yīng)為效力待定的行為。(二)順位保證的效力。也就是保障請求權(quán)所指定的物權(quán)變動享有登記的順位。所謂順位，就是不動產(chǎn)物權(quán)在不動產(chǎn)登記簿上依設(shè)立的時間先后所排列的順序中所占據(jù)的位置，其中，登記在先的物權(quán)優(yōu)先實現(xiàn)。(三)破產(chǎn)保護(hù)效力。也就是在作為不動產(chǎn)物權(quán)的義務(wù)人陷入破產(chǎn)時，經(jīng)預(yù)告登記的請求權(quán)所指向的標(biāo)的不動產(chǎn)不列入強(qiáng)制執(zhí)行、設(shè)置抵押或破產(chǎn)管理，從而使該請求權(quán)具有對抗其他債權(quán)人、優(yōu)先破產(chǎn)債權(quán)的效力。
【法律依據(jù)】
《中華人民共和國民法典》 第二百二十一條 當(dāng)事人簽訂買賣房屋的協(xié)議或者簽訂其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動產(chǎn)登記之日起九十日內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效。

預(yù)購商品房抵押預(yù)告登記及其法律效力

第二十條規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效”。

預(yù)告登記， 旨在保全將來發(fā)生不動產(chǎn)物權(quán)變動的債權(quán)請求權(quán)。

其效力主要表現(xiàn)為： 其一 ，阻卻違背預(yù)告登記的物權(quán)處分行為； 其二 ，預(yù)告登記保全的債權(quán)請求權(quán)指向的物權(quán)，其物權(quán)順位依據(jù)預(yù)告登記時間確定。

預(yù)告登記是相對于本登記而言的登記，是屬于保障將來物權(quán)實現(xiàn)的登記，其本身并不能發(fā)生物權(quán)登記效力。

在中國光大銀行股份有限公司上海青浦支行(以下簡稱光大銀行)與上海東鶴房地產(chǎn)有限公司(以下簡稱東鶴公司)、陳思綺保證合同糾紛案中，二審法院認(rèn)為，系爭房產(chǎn)上設(shè)定的 抵押預(yù)告登記，與抵押權(quán)設(shè)立登記具有不同的法律性質(zhì)和法律效力。光大銀行作為系爭房屋抵押權(quán)預(yù)告登記的權(quán)利人，在未辦理房屋抵押權(quán)設(shè)立登記之前，其享有的是當(dāng)?shù)盅旱怯洍l件成就或約定期限屆滿對系爭房屋辦理抵押權(quán)登記的請求權(quán)，并可排他性地對抗他人針對系爭房屋的處分，但并非對系爭房屋享有現(xiàn)實抵押權(quán)。

首先， 預(yù)告登記具有排他效力，在預(yù)告登記有效期間，未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)人同意，擅自處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。

其次， 預(yù)告登記權(quán)人可以要求或者申請強(qiáng)制履行登記義務(wù)。即便預(yù)告登記所涉不動產(chǎn)抵押權(quán)最終未能實現(xiàn)，債權(quán)人依然可以通過追究抵押人違約責(zé)任的方式尋求救濟(jì)。

預(yù)告登記與在建建筑物抵押登記不能混淆。 兩者在商事行為領(lǐng)域、主體類別，抵押客體、擔(dān)保對象方面均不同。在建建筑物抵押登記主要解決的是在建工程的融資問題，其抵押價值主要體現(xiàn)在土地方面，這與預(yù)購商品房抵押主要體現(xiàn)房屋價值以及預(yù)告登記主要解決的是購房者與銀行之間的貸款風(fēng)險問題存在本質(zhì)區(qū)別。（作者丨秦明杰）

房屋預(yù)告登記有法律效力嗎?

房屋預(yù)告抵押登記有法律效力。當(dāng)事人簽訂房屋買賣協(xié)議時，為保障物權(quán)的實現(xiàn)，可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告抵押登記后，未經(jīng)抵押權(quán)人同意，他人處分該不動產(chǎn)不發(fā)生物權(quán)變動的效力。
【法律依據(jù)】
《城市房地產(chǎn)抵押登記管理辦法》第三十四條
以依法取得的房屋所有權(quán)證書的房地產(chǎn)抵押的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在原《房屋所有權(quán)證》上作他項權(quán)利記載后，由抵押人收執(zhí)。并向抵押權(quán)人頒發(fā)《房屋他項權(quán)證》。以預(yù)售商品房或者在建工程抵押的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在抵押合同上作記載。抵押的房地產(chǎn)在抵押期間竣工的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在抵押人領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書后，重新辦理房地產(chǎn)抵押登記。
《民法典》第四百零二條
以本法第三百九十五條第一款第一項至第三項規(guī)定的財產(chǎn)或者第五項規(guī)定的正在建造的建筑物抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記。抵押權(quán)自登記時設(shè)立。

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