房產(chǎn)抵押風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)

房產(chǎn)抵押的風(fēng)險(xiǎn)有哪些

一、房屋抵押貸款的外部風(fēng)險(xiǎn)

1、評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)。

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，當(dāng)前可充當(dāng)?shù)盅何锏馁Y產(chǎn)越來越多，并且行業(yè)跨度大，因此，對(duì)于抵押物的評(píng)估，各家銀行紛紛借助于評(píng)估機(jī)構(gòu)。但在利益的驅(qū)使下，有的評(píng)估機(jī)構(gòu)不惜出具虛假評(píng)估報(bào)告。借款人申請(qǐng)貸款時(shí)，評(píng)估費(fèi)用由借款人支付，評(píng)估機(jī)構(gòu)可能故意抬高房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格，讓借款能夠申請(qǐng)更多的貸款；當(dāng)銀行拍賣用來抵押的房產(chǎn)時(shí)，評(píng)估機(jī)構(gòu)又會(huì)故意降低房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格。

2、租賃權(quán)對(duì)抗風(fēng)險(xiǎn)。

一是抵押物難以處置。按照“買賣不破租賃”的原則，如果“先租后抵”，借款人即使不能按期還貸，由于租賃仍然有效，信*社也很難處理抵押房產(chǎn)。

二是租金收入難以獲得。借款人與銀行簽訂借款合同前，如果與抵押房產(chǎn)承租人簽訂時(shí)間較長(zhǎng)的租賃協(xié)議，并且要求承租人一次性付清租賃費(fèi)；或者借款人以明顯低于市場(chǎng)價(jià)格的租金將房屋出租給關(guān)系人，信*社即使獲得了產(chǎn)權(quán)也將很難獲得租金收入用于還貸。

3、登記風(fēng)險(xiǎn)。

一是虛假登記，抵押貸款至有權(quán)部門進(jìn)行登記是保證貸款合同生效和優(yōu)先受償?shù)谋匾獥l件，但當(dāng)前卻存在重復(fù)登記，以及登記部門的個(gè)別人員出具虛假登記證明的問題，造成貸款出現(xiàn)糾紛時(shí)，信*社無法對(duì)抗第三人，權(quán)益得不到保護(hù)。

二是“一物多押”的風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)《民法典》規(guī)定：“財(cái)產(chǎn)抵押后，該財(cái)產(chǎn)的價(jià)值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。”借款人將房產(chǎn)抵押給多個(gè)銀行后，一旦破產(chǎn)倒閉，抵押房產(chǎn)將很難處置變現(xiàn)。

4、優(yōu)先受償風(fēng)險(xiǎn)。

我國(guó)《民法典》規(guī)定抵押貸款按規(guī)定至有權(quán)部門進(jìn)行抵押登記后，可以優(yōu)先受償。但這也存在例外情況，一是建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)。認(rèn)定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。二是稅收優(yōu)先權(quán)?！抖愂照魇展芾磙k法》45條第1款規(guī)定：第“稅務(wù)機(jī)關(guān)征稅款，稅收優(yōu)先于無擔(dān)保債權(quán)，法律另有規(guī)定的除外?！痹撘?guī)定表明，只要納稅人欠繳稅款的行為發(fā)生在納稅人以其財(cái)產(chǎn)設(shè)定擔(dān)保之前，即納稅人欠繳稅款在先，以其財(cái)產(chǎn)設(shè)定擔(dān)保在后，稅收就優(yōu)先于擔(dān)保物權(quán)這種私權(quán)力。

5、抵押物價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)。

由于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，商品價(jià)格波動(dòng)頻繁，特別是近年來房產(chǎn)價(jià)格急劇上升，而目前樓市又不景氣，因此房產(chǎn)價(jià)值較難以把握，存在較大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)前美國(guó)的次貸危機(jī)就是一個(gè)很好的例證。

6、變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。

一是變現(xiàn)成本大。抵押物的處置大抵要經(jīng)過起訴、評(píng)估、拍賣等幾個(gè)環(huán)節(jié)，每一個(gè)環(huán)節(jié)的費(fèi)用都要銀行先行墊付，加之本金、利息，往往存在資不抵債的問題。

二是變現(xiàn)能力難度大。

尤其是以鄉(xiāng)鎮(zhèn)房產(chǎn)為抵押物的，由于受鄉(xiāng)情、親情等觀念的限制，當(dāng)?shù)盅何锱馁u時(shí)，常出現(xiàn)想買卻不敢買的局面。

三是執(zhí)行難。

二、房屋抵押貸款的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)

1、風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)差。

由于長(zhǎng)期以來形成的觀念，總認(rèn)為抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)小，所以從貸款調(diào)查、審查，以至貸后跟蹤檢查等各個(gè)環(huán)節(jié)都放松警惕，把關(guān)不嚴(yán)，缺乏風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)。

2、責(zé)任心不強(qiáng)。

個(gè)別信貸員在辦理抵押貸款時(shí)，只看下(連審查都談不上)抵押物的所有權(quán)證，然后就由客戶自行去相關(guān)部門辦理登記事宜，等客戶拿來他項(xiàng)權(quán)證時(shí)，就直接發(fā)放貸款。正因存在如此做法，才使虛假證件、虛假登記的情況層出不窮。

3、貸后管理松懈。

由于缺乏風(fēng)險(xiǎn)防范和責(zé)任意識(shí)，一些信貸員貸后根本就沒有進(jìn)行跟蹤檢查，致使當(dāng)?shù)盅何锉煌蒂u、轉(zhuǎn)移時(shí)，還毫不知曉。也正因貸后管理松懈，因此當(dāng)?shù)盅何锇l(fā)生變質(zhì)、價(jià)值降低等情況時(shí)，也未能及時(shí)采取相措施，最后致使貸款形成風(fēng)險(xiǎn)。

4、缺乏相關(guān)法律知識(shí)。

抵押權(quán)人低價(jià)變賣抵押物可以嗎

法律分析：1、如果抵押權(quán)人和抵押人協(xié)商一致達(dá)成合意，可以直接變賣抵押物，但是不能損害其他債權(quán)人的利益。2、抵押權(quán)人與抵押人未就抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)方式達(dá)成協(xié)議的，抵押權(quán)人可以請(qǐng)求人民法院拍賣、變賣抵押財(cái)產(chǎn)。3、抵押財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者變賣的，應(yīng)當(dāng)參照市場(chǎng)價(jià)格。

法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)民法典》 第四百一十三條 抵押財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者拍賣、變賣后，其價(jià)款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。

房地產(chǎn)信托計(jì)劃中擔(dān)保方對(duì)抵押物的處置條款

我國(guó)的房地產(chǎn)信托是在2002年7月信托業(yè)重新開展后逐漸發(fā)展起來的。此前，信托業(yè)經(jīng)過多次大規(guī)模調(diào)整一直處于業(yè)務(wù)匱乏的困境。而此時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)旺盛的發(fā)展勢(shì)頭，處于資金密集型行業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大部分自有資金都較少，資金短缺是一個(gè)長(zhǎng)期狀態(tài)。而信托制度靈活性以及獨(dú)特的財(cái)產(chǎn)隔離功能與權(quán)益重構(gòu)功能，可以財(cái)產(chǎn)權(quán)模式、收益權(quán)模式以及優(yōu)先購買權(quán)等模式進(jìn)行金融創(chuàng)新，使其成為最佳融資方式之一。
兩者結(jié)合，取得了雙贏的結(jié)果。一方面，信托業(yè)借勢(shì)發(fā)展壯大，分享房地產(chǎn)業(yè)較高的行業(yè)利潤(rùn)；另一方面，房企通過房地產(chǎn)信托計(jì)劃的融資可以降低房地產(chǎn)開發(fā)公司整體融資成本，并且募集資金靈活方便及資金利率可靈活調(diào)整。
自2002年開始的十四年間，房地產(chǎn)信托共經(jīng)歷了2003年和2008年兩次黃金發(fā)展期。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，2003年全年約有70億資金通過信托方式進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品也正式走入投資者視線，并進(jìn)入了平穩(wěn)發(fā)展階段。因?yàn)椋?003年6月，中國(guó)人民銀行出臺(tái)了《中國(guó)人民銀行關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（央行121號(hào)文件），對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)鏈條中的開發(fā)貸款、土地儲(chǔ)備貸款、個(gè)人住房貸款、個(gè)人住房公積金貸款等多個(gè)方面提高了信貸門檻。
比如：
1、對(duì)未取得土地使用權(quán)證書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證的項(xiàng)目，不得發(fā)放任何形式的貸款。
2、商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)的貸款，只能通過房地產(chǎn)開發(fā)貸款科目發(fā)放，嚴(yán)禁以房地產(chǎn)開發(fā)流動(dòng)資金貸款及其他形式貸款科目發(fā)放。
3、對(duì)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)發(fā)放的貸款為抵押貸款，貸款額度不得超過所收購?fù)恋氐脑u(píng)估價(jià)值的70%，貸款期限最長(zhǎng)不得超過2年。
4、對(duì)借款人申請(qǐng)個(gè)人住房貸款購買第一套自住住房的。首付款比例執(zhí)行20%的規(guī)定；對(duì)購買第二套以上（含第二套）住房的，應(yīng)適當(dāng)提高首付款比例。
5、借款人申請(qǐng)個(gè)人商業(yè)用房貸款的抵借比不得超過60%，貸款期限最長(zhǎng)不得超過10年。
這些措施使得房地產(chǎn)企業(yè)從銀行貸款的難度大大提高。不得不轉(zhuǎn)向信托公司融資。由此房地產(chǎn)信托迎來第一個(gè)黃金發(fā)展期。
而自2007年3月央行首次加息，到12月央行連續(xù)加息六次，同時(shí)銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)了九條新規(guī)，嚴(yán)禁銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)向項(xiàng)目資本金比例達(dá)不到35%（不含經(jīng)濟(jì)適用房）等不符合貸款條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放貸款，地產(chǎn)企業(yè)又陷入融資困境。房地產(chǎn)信托產(chǎn)品再次迎來發(fā)行高峰。
此后，伴隨著房?jī)r(jià)的一路飆漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)火熱的房地產(chǎn)信托一路升溫。
房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)特殊的行業(yè)，與其他行業(yè)相比具有高收益、高風(fēng)險(xiǎn)的明顯特征，它對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的帶動(dòng)力很強(qiáng)，是關(guān)系國(guó)計(jì)民生、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、改善居民生活條件的重要支柱產(chǎn)業(yè)。同時(shí)它又是一個(gè)資本密集性的產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展與金融業(yè)的支持密不可分，兩個(gè)行業(yè)互相影響、互為依托。同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)還是國(guó)家宏觀調(diào)控的重點(diǎn)領(lǐng)域，對(duì)其又愛又恨，可謂成也蕭何敗也蕭何，這也注定了房地產(chǎn)行業(yè)周期波動(dòng)較為明顯。
所以現(xiàn)在信托公司業(yè)務(wù)方向主要有幾大塊：
一、機(jī)會(huì)性抓取一線城市住宅地產(chǎn)項(xiàng)目，特別是中小開發(fā)商因資本實(shí)力不濟(jì)退出市場(chǎng)帶來的機(jī)會(huì)。
二、結(jié)合資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)，適當(dāng)介入一線城市和重點(diǎn)二線城市辦公樓項(xiàng)目。辦公樓市場(chǎng)與住宅市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律不完全相同，而且具有基礎(chǔ)資產(chǎn)確定、現(xiàn)金流穩(wěn)定和可測(cè)量等特點(diǎn)，是資產(chǎn)證券化的重要基礎(chǔ)資產(chǎn)。
三、參與設(shè)立房地產(chǎn)并購基金。目前中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)整體景氣度下行，結(jié)構(gòu)性庫存高企，行業(yè)內(nèi)普遍存在高杠桿問題，加之競(jìng)爭(zhēng)加劇，優(yōu)勝劣汰、行業(yè)整合和集中度提升將成為趨勢(shì)，未來數(shù)年行業(yè)內(nèi)蘊(yùn)含大量并購機(jī)會(huì)。一方面信托公司可考慮與一線開發(fā)商、保險(xiǎn)公司等合作設(shè)立機(jī)會(huì)性并購基金，在提供標(biāo)的項(xiàng)目和并購融資方面發(fā)揮作用。另外也可與保險(xiǎn)公司、國(guó)內(nèi)外領(lǐng)先地產(chǎn)基金等長(zhǎng)期資本合作，成立跨周期并購基金。
四、關(guān)注一線城市、重點(diǎn)二線城市中心老舊建筑改造項(xiàng)目。在成熟市場(chǎng)，通過整體收購、改造升級(jí)城市中心老舊建筑，并通過租賃、出售或者其他資本化運(yùn)作方式實(shí)現(xiàn)獲利退出是成熟的地產(chǎn)操作模式。目前中國(guó)的一二線城市也積存了大量的老舊建筑，如何盤活這塊存量，考驗(yàn)著資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)的專業(yè)、整體運(yùn)營(yíng)及資本運(yùn)作能力。目前不少外資基金和一些國(guó)內(nèi)資本已經(jīng)開始進(jìn)入該領(lǐng)域。
五、戰(zhàn)略性關(guān)注旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等體現(xiàn)消費(fèi)升級(jí)和大健康領(lǐng)域的業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)。
房地產(chǎn)信托具有非常市場(chǎng)化的定價(jià)模式，對(duì)于項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)流動(dòng)性等諸多因素都能夠反映其中，不過總體看，由于信托承接的房地產(chǎn)項(xiàng)目相對(duì)銀行風(fēng)險(xiǎn)稍大，因而整體融資成本比較高，投資者所獲得的收益率也高，信托公司所獲得的報(bào)酬在2-3%，以及其他費(fèi)用，整體融資成本相比于其他類型信托也是要稍微高一些，具體定價(jià)根據(jù)融資方信用水平而有所不同。
房地產(chǎn)信托運(yùn)作的幾大模式
1、房地產(chǎn)債權(quán)信托
房地產(chǎn)債權(quán)信托房地產(chǎn)債權(quán)信托主要是指房地產(chǎn)貸款信托，是將信托資金用于向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放貸款的一類信托業(yè)務(wù)。
根據(jù)監(jiān)管部門要求，向房企發(fā)放貸款信托需要滿足“四、三、二”條件：
四證：
國(guó)有土地使用證
建設(shè)用地規(guī)劃許可證
建設(shè)工程規(guī)劃許可證
建筑工程施工許可證
三成：
自有資本金投資比例達(dá)到30%
二級(jí)：
具有房地產(chǎn)開發(fā)二級(jí)資質(zhì)
房地產(chǎn)債權(quán)信托主要關(guān)注點(diǎn)是信托到期本息回收問題，因而需要關(guān)注融資方償債能力、融資項(xiàng)目可行性、抵質(zhì)押物價(jià)值充足以及變現(xiàn)性等方面，通常設(shè)置抵質(zhì)押、資金賬戶監(jiān)管、股東或者實(shí)際控制人連帶擔(dān)保責(zé)任、本金分期歸集計(jì)劃等風(fēng)險(xiǎn)控制措施。（市面上絕大多數(shù)房地產(chǎn)信托屬于此類型，信托公司直接以貸款的形式借給房地產(chǎn)企業(yè)）
房地產(chǎn)債權(quán)信托具有簡(jiǎn)單、易于操作的特點(diǎn)，同時(shí)也是與現(xiàn)行法律銜接最好、最常用的信托資金運(yùn)用方式。不過，房地產(chǎn)債權(quán)信托對(duì)于放款條件要求較高，部分未達(dá)到要求的融資需求，無法滿足，而且該類信托業(yè)務(wù)模式將提升房企財(cái)務(wù)杠桿，將壓縮其后續(xù)融資空間。
2、房地產(chǎn)股權(quán)信托
房地產(chǎn)股權(quán)信托房地產(chǎn)股權(quán)信托主要是指信托資金用于獲得房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)從而為其提供開發(fā)建設(shè)資金的一類信托業(yè)務(wù)。
股權(quán)獲得方式：
受讓原有股東股份
增資
出資新設(shè)項(xiàng)目公司
與債權(quán)信托相比，房地產(chǎn)股權(quán)信托并沒有那么嚴(yán)格的合規(guī)要求，因而可以滿足房地產(chǎn)企業(yè)拿地、四證不全時(shí)期的融資需求，股權(quán)融資也有利于美化房企財(cái)務(wù)報(bào)表，部分情況是作為過橋資金，待四證齊全后向銀行申請(qǐng)開發(fā)貸，實(shí)現(xiàn)信托資金的退出。很多房地產(chǎn)股權(quán)信托是附有回購協(xié)議的，實(shí)際上是假股真?zhèn)?還存在部分股權(quán)投資信托僅以少部分資金獲得房企股權(quán)，其余大部分資金以股東借款名義用于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)，這實(shí)際上既降低了股權(quán)投資收益的不確定，也有效繞靠看房地產(chǎn)貸款信托的監(jiān)管要求。
房地產(chǎn)股權(quán)信托重點(diǎn)關(guān)注最終能否到期退出，對(duì)于負(fù)有回購協(xié)議的，這就需要關(guān)注回購人是否能夠履行回購義務(wù)。同時(shí)，由于參股房企，信托公司也需要履行股東權(quán)利義務(wù)，參與重大事項(xiàng)決策，這有利于維護(hù)自身利益。從房地產(chǎn)股權(quán)信托風(fēng)險(xiǎn)控制手段，第一一般采用采用結(jié)構(gòu)化設(shè)計(jì)，通過次級(jí)受益權(quán)部分提升優(yōu)先級(jí)投資人的投資安全性;除已擁有股份的剩余股份提供質(zhì)押，從而全面掌控房企公司運(yùn)作;全面參與重大事項(xiàng)決策，掌握財(cái)務(wù)、公章等各類印章和網(wǎng)銀密鑰，部分情況下還將聘請(qǐng)外部公司監(jiān)督融資項(xiàng)目建設(shè);融資項(xiàng)目抵押等;違約時(shí)的資產(chǎn)處置權(quán)利等
3、房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)信托
房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)信托是指以房企所有擁有的各類財(cái)產(chǎn)權(quán)或者以個(gè)人擁有的房地產(chǎn)作為信托財(cái)產(chǎn)而開展的一類信托業(yè)務(wù)。
(一)房企作為委托人的財(cái)產(chǎn)權(quán)信托
以房企所有擁有的各類財(cái)產(chǎn)權(quán)為財(cái)產(chǎn)權(quán)而設(shè)立的信托本質(zhì)上仍是滿足房企項(xiàng)目建設(shè)的投融資需求，但是此處房企為委托人，財(cái)產(chǎn)權(quán)小份額切分，轉(zhuǎn)讓給合格投資者，從而獲得開發(fā)資金。不過，目前市場(chǎng)的大部分財(cái)產(chǎn)權(quán)還是會(huì)附有回購協(xié)議，從而實(shí)現(xiàn)投資者的固定收益，是信托融資的一種交易結(jié)構(gòu)形式變通，或者對(duì)現(xiàn)有監(jiān)管政策的規(guī)避。受托信托財(cái)產(chǎn)可以是特定資產(chǎn)收益權(quán)，諸如土地使用權(quán)收益權(quán)、在建項(xiàng)目收益權(quán)、股權(quán)收益權(quán)等特定資產(chǎn)收益權(quán)以及債權(quán)。雖然特定資產(chǎn)收益權(quán)信托已開展多年，但是特定資產(chǎn)收益權(quán)在我國(guó)現(xiàn)行法律制度下還存在一定爭(zhēng)議，該類信托還有待于接受司法審判的檢驗(yàn)。
目前房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)信托本質(zhì)還是一種融資工具，而不是來自基礎(chǔ)資產(chǎn)的收益，因而其重點(diǎn)還是要看回購義務(wù)人的履約能力，主要是償債能力和償債意愿，其風(fēng)險(xiǎn)控制措施、交易結(jié)構(gòu)基本與房地產(chǎn)債權(quán)信托和房地產(chǎn)股權(quán)信托相類似。
(二)個(gè)人作為委托人的房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)信托
個(gè)人將其所擁有的房產(chǎn)等財(cái)產(chǎn)作為信托財(cái)產(chǎn)而設(shè)立信托，是以財(cái)產(chǎn)管理以及財(cái)產(chǎn)傳承為主要目的的信托模式。這主要是借助信托公司的專業(yè)性，實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)的保值增值，以及實(shí)現(xiàn)財(cái)富的有序傳承。此類房地產(chǎn)信托可以進(jìn)一步劃分為房地產(chǎn)開發(fā)信托、房地產(chǎn)管理信托以及房地產(chǎn)處置信托。
房地產(chǎn)開發(fā)信托主要是委托人將所擁有的土地作為信托財(cái)產(chǎn)，由信托公司負(fù)責(zé)聘任建筑公司、房地產(chǎn)開發(fā)過程中的融資等事項(xiàng)，待房地產(chǎn)建設(shè)成功后，或者通過出租實(shí)現(xiàn)向受益人分配收益，或者將成品房向受益人分配，不過該類業(yè)務(wù)還主要適用于土地產(chǎn)權(quán)私有的歐美等國(guó)家。
房地產(chǎn)管理信托主要是指信托公司按照委托人意愿或者受益人利益最大化，通過有效管理以房地產(chǎn)作為信托財(cái)產(chǎn)的方式，所進(jìn)行的一類業(yè)務(wù)。此類信托在美國(guó)、日本、我國(guó)臺(tái)灣都較為普遍，在日本個(gè)人可設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)信托，由受托人實(shí)現(xiàn)信托財(cái)產(chǎn)的管理、租賃等，從而實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)的保值增值。而在歐美，設(shè)立基于房產(chǎn)的信托則可以保障其在死后有序傳承給繼承人，同時(shí)由避免繼承人直接獲得房產(chǎn)后變賣。
房地產(chǎn)處置信托主要是指委托人將房產(chǎn)受托給信托公司，尤其幫助通過出售等方式，處置房產(chǎn)，最終將獲得現(xiàn)金分配受益人的一類信托業(yè)務(wù)。
我國(guó)尚未開展此類業(yè)務(wù)，一方面是由于現(xiàn)行信托法律制度不健全，包括信托財(cái)產(chǎn)登記、信托稅收等諸多障礙存在，另一方面是信托公司在房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理方面專業(yè)性不高，市場(chǎng)需求不高。但是，從未來發(fā)展看，此類業(yè)務(wù)還是具有一定市場(chǎng)空間的。
4、房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化信托
資產(chǎn)證券化既包括各類金融債權(quán)，也包括各類不動(dòng)產(chǎn)，房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化也就是通常所說的房地產(chǎn)投資基金信托，就是不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)證券化的重要一類，是指投資人將資金以類債券的投資形式，投入在由專業(yè)機(jī)構(gòu)管理和全程擔(dān)保的不動(dòng)產(chǎn)里，通過專業(yè)機(jī)構(gòu)的管理獲得穩(wěn)定的高效的回報(bào)。REITs主要的目的是通過分紅的形式和投資者分享可預(yù)測(cè)的、穩(wěn)定的房地產(chǎn)投資回報(bào)。REITs從上世紀(jì)六十年代初開始在美國(guó)興起，至今歐美及亞洲的較發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)均設(shè)立了REITs。在美國(guó)約有300個(gè)REITs，其總資產(chǎn)超過3000億美元，近2/3在國(guó)家級(jí)的股票交易所上市。目前已有近40個(gè)國(guó)家成功推出了房地產(chǎn)投資信托基金。
不同于一般的信托產(chǎn)品，REITs具有鮮明的特征。它投資期限長(zhǎng)，以成熟的商業(yè)物業(yè)為主，資金來源多是公募形式，對(duì)投資對(duì)象(限制開發(fā)項(xiàng)目)有限制，甚至地域有限制，屬于一種大眾投資工具，監(jiān)管嚴(yán)格。每份REITs基金單位都代表對(duì)某個(gè)物業(yè)一定比例的所有權(quán)，有固定資產(chǎn)作后盾，因而也較容易用于質(zhì)押或擔(dān)保融資，收購物業(yè)需要具備獨(dú)立法人資格。同時(shí)，REITS也受到較為嚴(yán)格的監(jiān)管，根據(jù)美國(guó)、法國(guó)等主要國(guó)家的監(jiān)管要求，REITS發(fā)行前需要經(jīng)過監(jiān)管審批或者報(bào)備，一般采用信托制或者公司制實(shí)現(xiàn)破產(chǎn)隔離，大部分無最低注冊(cè)資本要求，75%左右的資金要投資于具有穩(wěn)定收益的房產(chǎn)，每年需要分配大約近90%的收益，一般僅對(duì)投資者所獲得的紅利征稅，從而避免雙重征稅。（目前在國(guó)內(nèi)已經(jīng)重啟，并且試點(diǎn)）
5、基金化房地產(chǎn)信托
基金化房地產(chǎn)信托目前市場(chǎng)上還有采取多種資金運(yùn)用方式的，即房地產(chǎn)基金信托，從而提升信托資金運(yùn)用效率?；鸹康禺a(chǎn)信托主要專注于房地產(chǎn)行業(yè)投資，通過運(yùn)用股權(quán)、債權(quán)、物業(yè)持有、不良房地產(chǎn)項(xiàng)目重組等資金運(yùn)用形式，同時(shí)對(duì)多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行組合管理的一種信托運(yùn)作形式，信托公司可以與專業(yè)房地產(chǎn)私募基金機(jī)構(gòu)合作，也可以與大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合作，從而實(shí)現(xiàn)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，發(fā)揮各自優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)全周期下，房地產(chǎn)項(xiàng)目全方位運(yùn)作。
信托公司接受的委托資金，采用股權(quán)、債權(quán)、物業(yè)持有等多種運(yùn)作方，投向多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目。這種模式采用組合投資的方式，有利于分散風(fēng)險(xiǎn)，挑選最為合適的房地產(chǎn)項(xiàng)目，從而實(shí)現(xiàn)受益人利益最大化，也有利于提高信托公司報(bào)酬水平。當(dāng)然，此類運(yùn)作方式對(duì)于信托公司專業(yè)性和房地產(chǎn)運(yùn)作能力要求更高，因而信托公司會(huì)與其他專業(yè)機(jī)構(gòu)合作。
下面金融狗說一下在項(xiàng)目上應(yīng)該重點(diǎn)關(guān)注哪些東西？
判斷房地產(chǎn)信托產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)的幾大關(guān)鍵指標(biāo)如下：
是否具備足額的抵押物（一般抵押物評(píng)估價(jià)值為信托融資額度的2倍以上），且抵押物處置時(shí)具備較高的流動(dòng)性（一般剛性需求為主的住宅更加容易處置）；
2.項(xiàng)目的區(qū)域位置是否擁有較強(qiáng)的市場(chǎng)需求（目前來看，一二線城市的住宅項(xiàng)目需求仍然較為旺盛（深圳新盤秒殺的情景是很難想象到的），三四線城市的項(xiàng)目最好是位于區(qū)域核心地段）；
3.開發(fā)商的實(shí)力與背景如何（衡量房地產(chǎn)開發(fā)商實(shí)力的一個(gè)重要指標(biāo)是銷售量排名，去化率，對(duì)于其過往業(yè)績(jī)也可以進(jìn)行考察做一個(gè)縱向?qū)Ρ龋?br>4.實(shí)際控制人的人品如何（投資者可以重點(diǎn)關(guān)注實(shí)際控制人的發(fā)家歷程，以及是否有過不良信用記錄以及負(fù)面新聞報(bào)道）。

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以上就是小編對(duì)于[《抵押物處置市場(chǎng)》抵押物處置流程]問題和相關(guān)問題的解答了，希望對(duì)你有用