為什么新房都處于抵押狀態(tài)？

因?yàn)楹芏嚅_發(fā)商在資金不足的情況下，會選擇先把在建的工程項目抵押給銀行，獲得一定的資金進(jìn)行周轉(zhuǎn)，等房子建成之后，如果有購房者想要買，開發(fā)商會將房源拿到銀行進(jìn)行解押，然后才能辦理相關(guān)的手續(xù)。

購房者在遇到這類房源時無需擔(dān)心，只要開發(fā)商五證齊全，并且每一個環(huán)節(jié)都能順利辦理手續(xù)，那么該房源就是合法的。

在開發(fā)商那里買房要注意問題

1、樓盤是否有預(yù)售許可證：購房時首先要看項目有沒有“預(yù)售許可證”。未取得預(yù)售許可證的項目以認(rèn)購、預(yù)定、排號、發(fā)放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預(yù)定款等性質(zhì)費(fèi)用的，都屬于違規(guī)行為。

2、提前上網(wǎng)做好功課：房管部門規(guī)定，官方房地產(chǎn)網(wǎng)上面的數(shù)據(jù)，必須與現(xiàn)場各棟樓銷控表一致。因此，在購房之前，可以先上官方網(wǎng)站，做好功課，通過該項目的預(yù)售系統(tǒng)，詳細(xì)了解一下該樓盤的可售房源、價格、樓盤規(guī)模、配套設(shè)施、開發(fā)企業(yè)和退換房換手率等。

3、簽合同需要用示范文本：開發(fā)企業(yè)在商品房銷售中必須使用示范文本合同，并通過房地產(chǎn)網(wǎng)上系統(tǒng)打印商品房認(rèn)購協(xié)議和簽訂商品房買賣合同;開發(fā)企業(yè)擬定的商品房預(yù)售合同文本及格式條款還必須在網(wǎng)上公示并在售樓現(xiàn)場予以明示。

4、注意“訂金”與“定金”區(qū)別：買房一定要注意“定金”與“訂金”的不同，不要把“定金”當(dāng)“訂金”。對于“定金”，《合同法》相關(guān)條文規(guī)定：雙方有約定的按照約定執(zhí)行;如果無約定，經(jīng)營者違約時“定金”雙倍返還，消費(fèi)者違約時“定金”不返還。

至于“訂金”，目前法律沒有明確規(guī)定，可視為“預(yù)付款”，雙方有約定的按照約定執(zhí)行;如果無約定，經(jīng)營者違約時應(yīng)無條件退款，消費(fèi)者違約時可以要求經(jīng)營者退款。

預(yù)售商品房抵押登記的規(guī)定有哪些

預(yù)售商品房 抵押登記的規(guī)定有：當(dāng)事人簽訂房屋預(yù)售協(xié)議時，為保障物權(quán)的實(shí)現(xiàn)，可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告抵押登記后，未經(jīng)抵押權(quán)人同意，他人處分該不動產(chǎn)不發(fā)生物權(quán)變動的效力?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)抵押登記管理辦法》第三十四條 以依法取得的房屋所有權(quán)證書的房地產(chǎn)抵押的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在原《房屋所有權(quán)證》上作他項權(quán)利記載后，由抵押人收執(zhí)。并向抵押權(quán)人頒發(fā)《房屋他項權(quán)證》。以預(yù)售商品房或者在建工程抵押的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在抵押合同上作記載。抵押的房地產(chǎn)在抵押期間竣工的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在抵押人領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書后，重新辦理房地產(chǎn)抵押登記。 《民法典》第四百零二條 以本法第三百九十五條第一款第一項至第三項規(guī)定的財產(chǎn)或者第五項規(guī)定的正在建造的建筑物抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記。抵押權(quán)自登記時設(shè)立。

抵押預(yù)售商品房是否有效

一、 抵押 預(yù)售 商品房 是否有效(一)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對預(yù)售商品房設(shè)立的抵押 商品房預(yù)售合同 是 買賣合同 ，房屋竣工交付前的所有權(quán)人是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，所有權(quán)人對自己的財產(chǎn)有完全的自主權(quán)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)當(dāng)然可以用在建的房屋進(jìn)行抵押。但此時，如果預(yù)售方已經(jīng)通過簽訂預(yù)售合同將房屋預(yù)售給購買方，購買方依據(jù)預(yù)售合同享有針對特定對象的一種請求權(quán)和獲得將來利益的期待權(quán)，在性質(zhì)上屬于債權(quán)。而預(yù)售方將待售 房屋抵押 后，抵押人獲取的 抵押權(quán) 則是一種物權(quán)。如果預(yù)售方不能如期與抵押權(quán)人結(jié)清 債務(wù) ，依據(jù)物權(quán)優(yōu)于債權(quán)的原理，抵押權(quán)人特優(yōu)先對房屋行使抵押權(quán)，這對購買方是極為不利的。因此對已經(jīng)預(yù)售的商品房再抵押應(yīng)屬無效。對于特殊情況，須以預(yù)售房屋設(shè)立抵押的，應(yīng)嚴(yán)格規(guī)定設(shè)立條件和設(shè)立 抵押貸款 占開發(fā)房屋價值的比例，避免開發(fā)商完全“借雞下蛋”。并且，對于設(shè)立已抵押的合同，在開發(fā)商未將貸款還清前，應(yīng)將 購房 者的部分房款提存于銀行，在交易房屋權(quán)利無瑕疵的保證的前提下，開發(fā)商才能得到該筆房款。 (二)購買方對頂售商品房設(shè)立的抵押 購買方對頂售商品房設(shè)立的抵押，實(shí)際上多為預(yù)售商品房的貸款抵押。這種抵押是以未來將取得的權(quán)益作為抵押物。由于我國對預(yù)售 商品房合同 實(shí)行登記備案制度，這種未來可以得到的房地產(chǎn)，經(jīng)過登記、備案已經(jīng)特定了，因此它是可以作為抵押物的，與房地產(chǎn)抵押的特定性并不矛盾，況且，預(yù)售商品房抵押也是符合國際通行做法的。因此，預(yù)售商品房的購買方對預(yù)購的房屋設(shè)立抵押是有效的。 (三)雙方重復(fù)抵押。 實(shí)踐中，經(jīng)常出現(xiàn)開發(fā)商已設(shè)立抵押的預(yù)售房屋，購買方在購房時又以該房為標(biāo)的設(shè)立抵押，使抵押權(quán)人和預(yù)購方的利益風(fēng)險系數(shù)明顯增加。對重復(fù)抵押行為，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。 二、預(yù)售商品房抵押效力是怎樣的 購買方以預(yù)售商品房設(shè)立抵押，應(yīng)當(dāng)同時具備以下條件，抵押行為方可有效：(一)抵押人是預(yù)售商品房的購房人。購房人購買在建的商品房后，對所預(yù)購商品房享有所有權(quán)之期待權(quán)，購房人以預(yù)售的商品房作為抵押，是對其享有的權(quán)利進(jìn)行的處分。(二)購房人與預(yù)售人簽訂了《商品房預(yù)售合同》，按合同約定支付了到期購房款，抵押時要提供付款憑證。(三)商品房預(yù)售合同須為有效合同。預(yù)售商品房抵押是以預(yù)購的商品房作為抵押標(biāo)的，要使抵押行為有效，預(yù)售人與購買人之間的預(yù)售關(guān)系合法有效是重要前提。若預(yù)售行為違法無效，建立在此基礎(chǔ)上的抵押行為必然無效。(四)預(yù)售商品房抵押須辦理抵押登記。《 民法典 》規(guī)定，當(dāng)事人以房地產(chǎn)抵押時，應(yīng)當(dāng)向縣級以上人民政府規(guī)定的部門辦理抵押登記， 抵押合同 自登記之日生效。鑒于這種情形，在這里要提醒打算購房的您們，在購房時，要對所購房屋的產(chǎn)權(quán)有無暇疵作出清楚的了解。對于設(shè)立抵押的房屋，在開發(fā)商未將貸款還清前，應(yīng)將購房者的部分房款提存于銀行，在交易房屋權(quán)利無瑕疵的前提下，再付給開發(fā)商該筆房款。

以上就是小編對于[《商品房抵押情況》商品房抵押流程]問題和相關(guān)問題的解答了，希望對你有用