抵押經(jīng)營貸是怎么回事？

經(jīng)營性貸款就是以中小企業(yè)主或個(gè)體工商戶為服務(wù)對象的融資產(chǎn)品，借款人可以通過房產(chǎn)抵押等擔(dān)保方式獲得銀行貸款，貸款資金用于其企業(yè)或個(gè)體戶的生產(chǎn)經(jīng)營需要。第2個(gè)回答 2021-12-13本次的貸款貸款只能用于公司經(jīng)營，抵押物一般是房屋，北京易融（京貸通）對抵押貸款經(jīng)驗(yàn)多，產(chǎn)品豐富，要想選擇低息的產(chǎn)品可以咨詢。本回答被提問者采納第3個(gè)回答 2021-12-12最近這段時(shí)間，隨著深圳樓市的持續(xù)升溫，各種相關(guān)報(bào)道層出不窮，其中“房屋抵押經(jīng)營貸”也被挖掘出來成為當(dāng)前關(guān)注的熱點(diǎn)。
房屋抵押經(jīng)營貸能被熱議，主要是大家認(rèn)為這種貸款產(chǎn)品可以被用于房產(chǎn)炒作中，但其實(shí)并不這么簡單。下面我們先介紹一下房屋抵押經(jīng)營貸的相關(guān)知識：
1.抵押經(jīng)營貸的基本情況
抵押經(jīng)營貸通常按照抵押順序可以分為，一抵（第一次抵押）和二抵（第二次抵押），按揭房要再次抵押就屬于二抵。
抵押經(jīng)營貸的額度是按照房屋的價(jià)值來定，通常來說擁有70年產(chǎn)權(quán)的房子能做到7成，商業(yè)或辦公樓可以做到5成，金額上限可以達(dá)到5000萬以上，但在二套以上房屋或者其他特殊條件下，相應(yīng)的額度成數(shù)也會提高，普通住宅最高有做到8成以上的產(chǎn)品。
抵押經(jīng)營貸的貸款利率一般在年化4%-7%，特別在目前特殊情況下，有些相關(guān)產(chǎn)品的利率已經(jīng)低到年化3.6%的水平。
抵押經(jīng)營貸的貸款期限可以最長做到30年，其貸款期限完全趕上房貸的時(shí)間了。
抵押經(jīng)營貸的還款方式有很多種，比如隨借隨還、先息后本（包括按計(jì)劃歸本或者中途不歸本）、等額本息、計(jì)劃性還款等等，可以說抵押經(jīng)營貸的還款方式基本是全面的。
抵押經(jīng)營貸的辦理周期大概是7-30天，大部分銀行在20天左右就能實(shí)現(xiàn)放款，一些地方性銀行放款速度會更快，最快能達(dá)到一周內(nèi)放款。
2.抵押經(jīng)營貸的辦理要求
對抵押物的要求：房齡通常要求在30年以內(nèi)，也有銀行產(chǎn)品會放寬要求到40年，但是這種產(chǎn)品極少，主要是集中在北上廣深這類的一線城市中；要抵押房屋除了房齡以外，還要求面積，最低面積基本是30平米以上，當(dāng)然也有特殊情況，和房齡一樣，相關(guān)產(chǎn)品特別少；對抵押房屋最關(guān)鍵的要求是要可上市交易的房產(chǎn)，越容易交易的房產(chǎn)越容易接受抵押，所以普通住宅是最受歡迎的，額度也給的較高。
對借款人的要求：借款人年齡范圍要在18-70歲，但小于22歲或者大于60歲以上的借款人往往會被要求父母或子女共簽；借款人還需要有良好的征信，這里主要是指查詢次數(shù)、負(fù)債情況、逾期等不良記錄，一般來說抵押貸款對查詢次數(shù)要求會比較放松，比如近2個(gè)月達(dá)到8次左右都可以獲批，但對存在逾期的情況就要求比較嚴(yán)，只要有存在連續(xù)逾期超過90天的情況，正常都不會批款；借款人還需要有足夠的收入，因?yàn)殂y行需要收入覆蓋每月還款額度才能批款；最后是對部分高危行業(yè)或者公檢法軍等職業(yè)不會放款，特別是公檢法軍這種崗位本身就要求不能從商，所以更不能以經(jīng)營的名義進(jìn)行貸款。
對公司的要求：抵押經(jīng)營貸必須要有公司營業(yè)執(zhí)照，這也是抵押經(jīng)營貸和別的抵押貸款最不同的地方，其實(shí)抵押經(jīng)營貸是一種專項(xiàng)貸款，貸款的目的是用于企業(yè)經(jīng)營，但因?yàn)樾∥⑵髽I(yè)的經(jīng)營狀況很多樣，所以在具體要求上的差異也很多，比如部分產(chǎn)品要求公司經(jīng)營滿1年以上，提供報(bào)稅資料，提供公司流水、提供上下游合同、提供實(shí)際經(jīng)營地照片等等，當(dāng)然也有要求比較簡單的，比如新辦營業(yè)執(zhí)照+上下游合同+流水等等。
3.抵押經(jīng)營貸的辦理流程
申請抵押經(jīng)營貸款-->提交房屋產(chǎn)權(quán)證、個(gè)人資料、公司資料進(jìn)行評估-->簽抵押合同-->銀行審批-->辦理抵押登記手續(xù)-->銀行放款。
了解完抵押經(jīng)營貸的基本情況，我們會發(fā)現(xiàn)就算要辦理抵押經(jīng)營貸也不是特別容易，這其中需要進(jìn)行很多準(zhǔn)備工作。
再來看看抵押經(jīng)營貸用于購房的主要操作模式：
1.購買二套房，通過抵押首套房獲取7成資金，用于二套房購房資金，對二套房金額更高的可以降低二套房貸款金額。
2.全款購房后做抵押貸款，獲得較低利率，之前說過，目前的利率可以低至3.6%上下，再加上部分貸款還可以獲得政府貼息。
對于第一種的操作基本屬于購買改善型住房，當(dāng)然也有投資保值的目的，這種操作風(fēng)險(xiǎn)較低，而且可以降低二套房的購房門檻。而第二種操作模式就需要對整個(gè)環(huán)節(jié)有清晰的認(rèn)識，畢竟很多全款購房是采用墊資的方式完成拿房，而市場的墊資成本基本都是0.1%-0.15%/天，所以一旦操作不當(dāng)，可能導(dǎo)致墊資周期過長，到時(shí)候就入不敷出了。特別是新房要下房產(chǎn)證的時(shí)間上往往會很長，特別不適合進(jìn)行墊資拿房。
現(xiàn)在看來抵押經(jīng)營貸被用于房產(chǎn)炒作也是有一定困難的，目前之所以被一些人用于炒房，主要是由于貼息后利率降幅較大，于是冒著很大的風(fēng)險(xiǎn)在進(jìn)行這種操作，但從總量上講也不會太多。
4月22日下午，在深圳舉行的一場新聞通氣會上，央行深圳中心支行表示，深圳存在個(gè)別商業(yè)銀行有客戶先全款買房，再以該新購置房產(chǎn)作為抵押申請經(jīng)營貸的情況，但規(guī)模占比很小。
深圳福田銀座村鎮(zhèn)銀行股份有限公司：沒有出現(xiàn)客戶全款買房，然后用新購房產(chǎn)作為抵押向銀行申請經(jīng)營貸的情形。
招商銀行股份有限公司深圳分行：2020年，共發(fā)現(xiàn)違規(guī)流入房地產(chǎn)市場貸款3筆，均已提前收回違規(guī)貸款。
中國銀行股份有限公司深圳市分行：今年沒發(fā)現(xiàn)違規(guī)流入房市的情況，也尚未向相應(yīng)機(jī)構(gòu)上報(bào)“貼息客戶清單”，不存在貼息資金進(jìn)入房市的情形。
上海銀行股份有限公司深圳分行：自查結(jié)果未發(fā)現(xiàn)有小微企業(yè)經(jīng)營貸違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域。
當(dāng)然，以上數(shù)據(jù)可能存在一些誤差，很多城市的抵押經(jīng)營貸都被要求暫緩放款，但從大環(huán)境看，抵押經(jīng)營貸依然會存在，只是管理上會更嚴(yán)格而已。第4個(gè)回答 2021-12-13經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款是指銀行向經(jīng)營性物業(yè)的法人發(fā)放的，以其所擁有的物業(yè)作為貸款抵押物，還款來源包括但不限于經(jīng)營性物業(yè)的經(jīng)營收入的貸款。其次借款人以抵押貸款的方式申請的，專門用于企業(yè)經(jīng)營的貸款第5個(gè)回答 2021-12-12經(jīng)營性抵押貸款就是借款人以抵押貸款的方式申請的，專門用于企業(yè)經(jīng)營的貸款，申請人一般為企業(yè)的法人、股東或是高級管理者，貸款資金可用于購買設(shè)備、原材料或擴(kuò)建廠房等，申請經(jīng)營性抵押貸款一般需要提供企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照、財(cái)務(wù)報(bào)表等資料，貸款的期限通常不超過5年，最低貸款利率一般按貸款基準(zhǔn)利率上浮20%執(zhí)行。經(jīng)營貸是以企業(yè)為主體，并以個(gè)人房產(chǎn)做為資產(chǎn)抵押給銀行，用于該企業(yè)經(jīng)營，銀行明文規(guī)定不得用途：投資，買房、放貸等其他非法用途，貸款需要提供合理的《購銷合同》，貸款放款會通過借款人的賬戶發(fā)放到第三方收款公司賬戶，如果銀行監(jiān)測到貸款回流貸款會被提前收回。
通常在實(shí)戰(zhàn)操作中，經(jīng)常會遇到以下情況：
1、借款企業(yè)經(jīng)營范圍存在銀行不認(rèn)可的經(jīng)營項(xiàng)目，一般包括：投資管理、房地產(chǎn)開發(fā)、放貸等。
2、循環(huán)貸款過程中（每年需要?dú)w還一次本金的貸款產(chǎn)品），借款主體企業(yè)，出現(xiàn)經(jīng)營異?；蛟V訟。
3、借款用途不是用于企業(yè)經(jīng)營，借款人把資金通過第三方賬戶回流到自己或者直系親屬名下的銀行卡里。12下一頁

“房抵經(jīng)營貸”到底是怎么玩的？

春節(jié)前后，上海和北京兩地的銀保監(jiān)局相繼“發(fā)聲”，表示要嚴(yán)查個(gè)人信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)。

哪些是重點(diǎn)排查對象？

一般就是兩大類：個(gè)人消費(fèi)貸，個(gè)人經(jīng)營貸。

買房先全款，后轉(zhuǎn)貸款。

聽上去有點(diǎn)懵，是不是？

其實(shí)這里面一般就違規(guī)使用了經(jīng)營貸資金。

全款： 其實(shí)只有首付是自己的，剩下全是湊的，借來的資金，比如找機(jī)構(gòu)過橋一下，借個(gè)十天半個(gè)月。

貸款： 等全款買下后，以房子做抵押，向銀行申請經(jīng)營貸，還了之前的借款，自己再慢慢還經(jīng)營貸。

為什么要這么做？

因?yàn)楹芏嗳耸嵌追?，房貸利率比較高，而經(jīng)營貸利率能比房貸利率低1-2個(gè)百分點(diǎn)，月供壓力小很多。

以上只是簡單的描述這個(gè)過程，但洋房姐姐還是要提醒大家，以上是違規(guī)操作！不要去嘗試！被查后會嚴(yán)懲，也影響到個(gè)人征信！

消費(fèi)貸，經(jīng)營貸資金違規(guī)流入樓市，其實(shí)這些年一直存在，每逢樓市進(jìn)入上升行情時(shí)，這種事就會增加。

在早幾年，中介自己就有過橋等金融服務(wù)，但現(xiàn)在基本上都停了。但是，經(jīng)過市場多年的教育，“房抵經(jīng)營貸”這一灰色產(chǎn)業(yè)鏈卻變得愈發(fā)高效，愈發(fā)隱蔽。

中介機(jī)構(gòu)能夠提供全套服務(wù)，他們諳熟各家銀行的貸款審批流程，在準(zhǔn)備材料時(shí)很有針對性。

通常情況下，“經(jīng)營貸”是用于企業(yè)經(jīng)營的，一般以抵押住房最常見，能申請到抵押物近7成左右的貸款，現(xiàn)在有的銀行還款周期長達(dá)20年，這跟房貸已無差別。

而在“經(jīng)營貸”過程中需要的公司，中介公司也能幫忙收購，一般幾千塊錢就能搞定一家殼公司，然后就是為這家殼公司包裝流水，以便看上去一家在正常經(jīng)營的公司。

以上所有的操作，都是針對性包裝的，銀行要什么，他們就能做出來什么。

銀行審核環(huán)節(jié)為什么不能甄別？

實(shí)際上銀行業(yè)也很糾結(jié)。

一方面，銀行是希望追查的，但這類資金的流向經(jīng)過多家空殼公司的來回倒騰，追蹤資金實(shí)際用途的難度的確增加了。

另一方面，雖然現(xiàn)在鼓勵(lì)幫扶小微企業(yè)，但銀行也得考慮風(fēng)險(xiǎn)，相對于小微企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，如果這筆錢真的被用來買房了，還款風(fēng)險(xiǎn)一般要小得多，為了控制不良資產(chǎn)率，銀行也很難有十分的動(dòng)力去追查資金流向。

一位銀行信貸客戶經(jīng)理就曾跟洋房姐姐表示：“做貸款做得多了，客戶遞交過來的資金，打眼一看就知道是用來買房子的，但是人家提交的資料是符合我們的審批標(biāo)準(zhǔn)的，放貸也沒什么問題”。

經(jīng)營貸對樓市的影響大嗎？

怕的就是量變引起質(zhì)變。

前面說了，經(jīng)營貸，還有消費(fèi)貸，違規(guī)流入房地產(chǎn)的問題，早就存在了，之所以現(xiàn)在出重拳監(jiān)管，是因?yàn)?量變加速了 。

2020年疫情基本得到控制后，深圳樓市率先反彈，而后是上海樓市加速回暖。這背后都有大規(guī)模經(jīng)營貸資金流入房地產(chǎn)的影子。

資金和房價(jià)是互補(bǔ)的。房價(jià)有上漲的苗頭，各種資金就會涌入樓市；樓市熱了，資金的需求量就更大。房貸控制住了，其他的資金就會想方設(shè)法進(jìn)入樓市。

最終，調(diào)控效果被削弱，深圳7.15之后，打新潮愈演愈烈，這里就有“房抵經(jīng)營貸”的助力。真以為那些上千萬幾千萬的房子，眼睛眨都不眨一下就能全款買下么？背后都是各種融資罷了，越有錢的人，玩得越大，越依賴融資。

雖然洋房姐姐也不贊成用“房抵經(jīng)營貸”炒房這種做法，但是真要查起來，其實(shí)難度很大的。銀行在明處，他們在暗處，規(guī)章制度永遠(yuǎn)都不能主動(dòng)出擊，只能被拆招。

已經(jīng)有多家銀行因?yàn)榇耸骂I(lǐng)到罰單，但不解決根本問題。

真要打掉這類資金違規(guī)流入房地產(chǎn)，歸根結(jié)底還在于，讓他們無利可圖。比如增加持有房產(chǎn)的成本，增加供應(yīng)穩(wěn)定房價(jià)等，用疏不用堵。

如果只是單純遏制需求，壓得越狠反彈越猛，畢竟力的作用是相互的。

個(gè)人房屋抵押經(jīng)營性貸款怎么辦理？

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個(gè)人房屋抵押貸款是指借款人以本人名下的房產(chǎn)抵押，向貸銀行或者申請用于個(gè)人合法合規(guī)用途的人民幣貸款，包括個(gè)人購房、購車、消費(fèi)、經(jīng)營及其他合規(guī)合法等多種貸款用途。住房抵押貸款條件：有合法的身份，備注：離婚（含喪偶）未婚的需有關(guān)部門出具的未婚證明，共有房設(shè)立抵押須交有效的共有人的同意書。

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以上就是小編對于[《抵押經(jīng)營貸怎么操作》抵押經(jīng)營貸整個(gè)流程]問題和相關(guān)問題的解答了，希望對你有用