問題導(dǎo)航

問題1、房地產(chǎn)項目開發(fā)貸款基本流程是怎樣的

問題2、什么是房地產(chǎn)開發(fā)貸款

問題3、房地產(chǎn)開發(fā)貸款要具備哪些條件

問題4、房地產(chǎn)開發(fā)貸款是什么意思

問題1、房地產(chǎn)項目開發(fā)貸款基本流程是怎樣的

房地產(chǎn)項目開發(fā)貸款基本流程如下：
1、遞交申請
2、受理調(diào)查
3、項目評估
4、核查審批
5、辦理手續(xù)
6、資料歸檔
7、貸后管理
8、收貸撤保。
《中國農(nóng)業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)貸款管理辦法（試行）》第十條：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或建筑安裝企業(yè)直接向開戶行提出借款的書面申請，申明借款金額、幣種、期限、用途、貸款方式、擔(dān)保方式、還款來源及償還能力等情況。
第十一條：對開戶行同意受理的借款申請，申請房地產(chǎn)開發(fā)貸款的，通知開發(fā)商正式填寫《固定資產(chǎn)(中長期)借款申請書》;申請建筑安裝貸款的，根據(jù)資金期 限，屬于短期貸款的，通知建筑安裝企業(yè)正式填寫《流動資金(中短期)借款申請書》，屬于中長期項目貸款的，通知借款人正式填寫《固定資產(chǎn)(中長期)借款申 請書》。
第十三條：貸款調(diào)查部門對房地產(chǎn)開發(fā)貸款合法性的調(diào)查，除按照農(nóng)業(yè)銀行貸款管理制度和貸款操作規(guī)程規(guī)定的調(diào)查內(nèi)容外，還應(yīng)調(diào)查、認(rèn)定：
(一)從事房地產(chǎn)開發(fā)的資格。主要調(diào)查借款人營業(yè)執(zhí)照是否真實有效，執(zhí)照規(guī)定的經(jīng)營范圍是否包含房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)銷售等項目。
(二)開發(fā)資質(zhì)等級證書的有效性。調(diào)查開發(fā)商開發(fā)資質(zhì)等級證明是否真實有效，是否經(jīng)有權(quán)部門辦理年檢。
(三)土地出讓合同的真實性、有效性。應(yīng)調(diào)查土地出讓合同是否真實有效，土地規(guī)劃紅線圖是否經(jīng)批準(zhǔn)。
(四)合法批件的完整性。應(yīng)調(diào)查項目所在地塊的土地出讓金是否已交清，《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施(開)工許可證》是否齊全有效;已經(jīng)開始銷預(yù)售的，是否持有有效的《銷預(yù)售許可證》;上述批件是否為臨時性質(zhì)的批件。
(五) 貸款用途的合規(guī)性。應(yīng)調(diào)查貸款項目開發(fā)是否符合國家有關(guān)法律法規(guī)和政策。對涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)調(diào)查是否辦理了農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)，是否屬改變農(nóng) 業(yè)用地用途進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)或利用建設(shè)項目、規(guī)劃許可和紅線圖轉(zhuǎn)讓等形式變相“炒賣”土地;對利用城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有的土地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)調(diào)查是 否依法征用轉(zhuǎn)為國有土地后可進(jìn)行有償出讓。
(六)參建、聯(lián)建協(xié)議或合同的合法性。
(七)對經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)項目，還要調(diào)查該項目是否列入國家年度經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)投資計劃和信貸計劃，減免稅費的證明文件是否真實有效，劃撥土地的取得是否合法。
(八)抵押物的合法性。
根據(jù)房地產(chǎn)管理的有關(guān)法律、規(guī)定，不得用下列房地產(chǎn)進(jìn)行抵押：
1.違章建筑及已列入拆遷范圍的房屋、設(shè)施;
2.軍事設(shè)施;
3.以出讓方式取得土地使用權(quán)，滿二年未動工開發(fā)，可以無償收回的土地使用權(quán);
4.國有土地使用權(quán)已抵押登記的地上房屋所有權(quán)，地上房屋所有權(quán)已經(jīng)抵押登記的國有土地使用權(quán)作為抵押物。
根據(jù)房地產(chǎn)法對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的有關(guān)限制規(guī)定，應(yīng)避免用下列房地產(chǎn)進(jìn)行抵押：
1.未按土地出讓合同約定支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書的;
2.按照土地出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，未完成投資總額25%以上的，屬于成片開發(fā)土地的，未形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件的;
3.城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有土地，未轉(zhuǎn)為國有土地的。
對建筑安裝貸款的合法性調(diào)查，除按照農(nóng)業(yè)銀行貸款管理制度和貸款操作規(guī)程規(guī)定的調(diào)查內(nèi)容外，還應(yīng)調(diào)查、認(rèn)定：
(一)從事建筑安裝的資格。主要調(diào)查借款人營業(yè)執(zhí)照是否真實有效，執(zhí)照規(guī)定的經(jīng)營范圍是否包含建筑安裝、裝修等項目，營業(yè)執(zhí)照是否經(jīng)工商行政管理部門辦理年檢手續(xù)。
(二)建筑施工企業(yè)資質(zhì)等級證書的有效性和建筑活動的合法性。應(yīng)調(diào)查建筑施工企業(yè)資質(zhì)等級證書是否有效，是否經(jīng)有權(quán)部門辦理年檢，其建筑活動是否超越該企業(yè)資質(zhì)等級許可的業(yè)務(wù)范圍，是否用其他建筑企業(yè)的名義承攬工程。
(三)外地企業(yè)承建許可證。應(yīng)調(diào)查外地注冊的建筑安裝企業(yè)是否持有進(jìn)入本地區(qū)承建項目的許可證，許可證是否真實有效。
(四)建筑安裝企業(yè)提供的中標(biāo)和承建合同、協(xié)議真實有效。
(五)貸款實際用途合規(guī)。是否用于墊資承包等國家政策所列禁項。
第二十條：房地產(chǎn)開發(fā)貸款以及建筑安裝中長期貸款實行逐筆核貸，逐筆發(fā)放，按照工程設(shè)計和實際施工進(jìn)度的需要逐筆辦理貸款發(fā)放手續(xù)。

問題2、什么是房地產(chǎn)開發(fā)貸款

　　近幾年房產(chǎn)泡沫的逐日脹大，讓越來越多的關(guān)于房產(chǎn)新名詞進(jìn)入到了我們的視野，“房地產(chǎn)開發(fā)貸款”就是這樣一個對我們來說十分新鮮的名詞，但是也不得不承認(rèn)，我們中的大部分人對這個名詞缺乏正確的了解，更談不上基本的了解。今天小編就為大家來科普一下這個名詞——房地產(chǎn)開發(fā)貸款。想增長多些知識的朋友們就趕緊跟著看下去吧!

　　

　　什么是房地產(chǎn)開發(fā)貸款

　　關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)開發(fā)貸款的名詞解釋在網(wǎng)絡(luò)上不計其數(shù)，總的來說，房地產(chǎn)開發(fā)貸款指的是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為其他部門或者個人發(fā)放的商住房以及其他房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的貸款。在這里我們要注意到發(fā)放人是各大銀行，其次這是一種中長期貸款，所以穩(wěn)定性較強(qiáng)。目前來說，房地產(chǎn)開發(fā)貸款在國內(nèi)銀行業(yè)務(wù)中并不是“佼佼者”，尤其是對于一些較大的銀行來說，所占比例還不足10%，由此可以看出銀行對房地產(chǎn)開發(fā)貸款的執(zhí)行選擇會慎之又慎。

　　

　　房地產(chǎn)開發(fā)貸款的基本內(nèi)容

　　房地產(chǎn)開發(fā)貸款的貸款原則是采取抵押擔(dān)保或者借款人具備國債、存單、備付信用資質(zhì)等能夠證明經(jīng)濟(jì)實力的物質(zhì)要求，如果擔(dān)保能力不足，還可以靈活地采用保證擔(dān)保，這樣也能補(bǔ)足相應(yīng)的缺口。房地產(chǎn)開發(fā)貸款的對象主要是經(jīng)過注冊的房地產(chǎn)企業(yè)以及經(jīng)營國有、外資等股份制企業(yè)。

　　

　　房地產(chǎn)開發(fā)貸款申請的條件

　　1、具備企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照。

　　2、具備使用貸款項目的土地權(quán)利。

　　3、取得與貸款項目有關(guān)的各類規(guī)劃投資許可證、建筑許可證等相關(guān)真實、有效證明文件。

　　4、貸款項目最終用途與當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)劃發(fā)展一致。

　　5、貸款項目的相關(guān)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)合法、符合當(dāng)?shù)卣?guī)定。

　　6、在銀行貸款發(fā)放下來之前有一定的自有資金投入項目的前期建設(shè)。

　　7、平時與銀行有著正常、通暢的業(yè)務(wù)往來。

　　8、開發(fā)商企業(yè)必要要對建設(shè)項目購買保險，且保險的受益人必須將銀行放在第一位。

　　

　　了解了以上這么多關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)貸款的知識，不知道大家對這個名詞的理解是否又增進(jìn)了一步，最后小編也提醒大家該種貸款的申請條件是建立在符合一般貸款申請條件之上的哦，想要最終獲得貸款資格也是來之不易的。

問題3、房地產(chǎn)開發(fā)貸款要具備哪些條件

(一)具備有權(quán)部門核定的開發(fā)資質(zhì)等級證明。(二)持有有效的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《國有土地使用證》、《建筑工程施(開)工許可證》，已開始銷預(yù)售的，還需提供縣以上房地產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)的《銷預(yù)售許可證》。(三) 項目資本金不得低于項目總投資的30%，并先于貸款發(fā)放全部投入房地產(chǎn)項目開發(fā)。對分期開發(fā)的大中型項目，申請某一期開發(fā)貸款的，按當(dāng)期開發(fā)投資要求資本 金比例;對分期開發(fā)的大中型項目，申請整個項目開發(fā)貸款的，按整個項目總投資要求資本金比例。對貸款風(fēng)險預(yù)期較大的項目，應(yīng)相應(yīng)上浮資本金比例。(四)抵押物合法有效，對以房地產(chǎn)在建工程作為貸款抵押的，只能用已形成的現(xiàn)實資產(chǎn)部分作為抵押物，且在建工程抵押率不得超過抵押物市值的50%。(五)工程監(jiān)理單位有相應(yīng)的資質(zhì)等級。《中國農(nóng)業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)貸款管理辦法》第七條：（一）具備有權(quán)部門核定的開發(fā)資質(zhì)等級證明。（二）持有有效的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《國有土地使用證》、《建筑工程施（開）工許可證》，已開始銷預(yù)售的，還需提供縣以上房地產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)的《銷預(yù)售許可證》。（三）項目資本金不得低于項目總投資的30％，并先于貸款發(fā)放全部投入房地產(chǎn)項目開發(fā)。對分期開發(fā)的大中型項目，申請某一期開發(fā)貸款的，按當(dāng)期開發(fā)投資要求資本金比例；對分期開發(fā)的大中型項目，申請整個項目開發(fā)貸款的，按整個項目總投資要求資本金比例。對貸款風(fēng)險預(yù)期較大的項目，應(yīng)相應(yīng)上浮資本金比例。（四）抵押物合法有效，對以房地產(chǎn)在建工程作為貸款抵押的，只能用已形成的現(xiàn)實資產(chǎn)部分作為抵押物，且在建工程抵押率不得超過抵押物市值的50％。（五）工程監(jiān)理單位有相應(yīng)的資質(zhì)等級。

問題4、房地產(chǎn)開發(fā)貸款是什么意思