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　　什么是房地產(chǎn)企業(yè)融資？

　　房地產(chǎn)企業(yè)融資，是指發(fā)生在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的，通過各種信用方式、方法及工具為房地產(chǎn)業(yè)及相關(guān)部門融通資金的金融行為。

　　廣義的房地產(chǎn)融資房地產(chǎn)金融的概念相同，指的是籌集、融通和結(jié)算資金的所有金融行為；狹義的房地產(chǎn)融資只是指其中的一環(huán)，即專指資金融通行為。

　　進(jìn)入2017年，房企面臨著融資成本上升、融資渠道收窄、流動(dòng)性收緊等諸多不利因素，如何融資、拿到低成本的資金，成為決定上市開發(fā)商利潤(rùn)表現(xiàn)的關(guān)鍵因素。在告別高杠桿時(shí)代的當(dāng)口，開發(fā)商自身資質(zhì)及融資能力在競(jìng)爭(zhēng)中顯得更加重要。

　　第一財(cái)經(jīng)記者梳理發(fā)現(xiàn)，去年下半年開始，央行、銀監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)均對(duì)房企融資釋放收緊信號(hào)，房企的杠桿被降低，融資環(huán)境反轉(zhuǎn)。為了破解融資難局面，一些房企開始探索新的融資途徑。

　　去杠桿“殺器”重重

　　房地產(chǎn)融資收緊趨勢(shì)逐步確立。去年9月以來，各地房地產(chǎn)調(diào)控政策密如雨下，與之同時(shí)資金面也在收緊。一方面，整體信貸環(huán)境保持穩(wěn)健且實(shí)質(zhì)性偏緊，另一方面對(duì)資金流向房企的通道監(jiān)管越來越嚴(yán)格。去年10月初，上海率先公開發(fā)文嚴(yán)查土地款融資，銀行資金支持開發(fā)商高杠桿搶高價(jià)地的現(xiàn)象受控。

　　10月底，上交所向各公司債券承銷機(jī)構(gòu)發(fā)函，明確規(guī)定房企發(fā)行公司債券募集的資金不得用于買地。接著，11月初，銀監(jiān)會(huì)向16個(gè)熱點(diǎn)城市所在銀監(jiān)局發(fā)文，要求開展金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)專項(xiàng)檢查，檢查內(nèi)容包括是否嚴(yán)格審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各項(xiàng)資質(zhì)、銀行資金是否違規(guī)用于購地等。12月中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議更明確定調(diào)“房子是用來住的，不是用來炒的”。

　　進(jìn)入2017年，一些資金進(jìn)入房地產(chǎn)的通道再被堵死。2月13日，中國(guó)證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布“4號(hào)文”，重點(diǎn)規(guī)范私募資管計(jì)劃向熱點(diǎn)城市普通住宅項(xiàng)目輸血、支持房地產(chǎn)開發(fā)商買地或補(bǔ)充流動(dòng)資金等行為。2月17日，央行將下階段的貨幣政策定調(diào)為“穩(wěn)健中性”，同時(shí)強(qiáng)調(diào)限制信貸流向投資投機(jī)性購房。同樣在2月17日，證監(jiān)會(huì)也宣布修訂再融資規(guī)則，引導(dǎo)資金從虛回實(shí)。

　　受監(jiān)管約束，諸如土地款融資之類的銀行業(yè)務(wù)被忌憚。一國(guó)有銀行華東區(qū)域?qū)珮I(yè)務(wù)人士日前告訴第一財(cái)經(jīng)記者：“去年四季度上海加強(qiáng)監(jiān)管后，土地款融資業(yè)務(wù)我們行就不做了，現(xiàn)在我們?cè)谡邕x一些資質(zhì)好的企業(yè)客戶做開發(fā)貸業(yè)務(wù)。”

　　其次，發(fā)債方面也傳來收緊的消息。“我們現(xiàn)在聽到的交易所的聲音是所有房地產(chǎn)(發(fā)債)都收緊了，包括一些大的央企。”一名專門從事債券業(yè)務(wù)的工作人員上周對(duì)本報(bào)記者透露，目前房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債難度加大，對(duì)房地產(chǎn)和城投兩類企業(yè)發(fā)債的管控都呈收緊趨勢(shì)。

　　另外，受“4號(hào)文”影響，有私募機(jī)構(gòu)心態(tài)出現(xiàn)變化。“4號(hào)文”下發(fā)次日(2月14日)，北京某資管公司高層在電話中告訴本報(bào)記者，年初有幾家開發(fā)商跟她熟悉的機(jī)構(gòu)談融資，春節(jié)前談好了產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，受到“4號(hào)文”影響，該機(jī)構(gòu)隨即決定對(duì)此前的結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整。

　　今年房地產(chǎn)“水龍頭”的緊張，也從地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中得到印證。同策咨詢研究部提供給第一財(cái)經(jīng)的數(shù)據(jù)顯示，今年1月，40家典型上市房企完成融資金額折合人民幣共計(jì)397.52億元，環(huán)比2016年12月的717.97億元減少44.63%。來自中原地產(chǎn)研究部的數(shù)據(jù)則稱顯示，今年1月全國(guó)房企包括私募債、公司債、中期票據(jù)等的融資合計(jì)僅133.08億元，延續(xù)了去年四季度以來的低迷狀態(tài)，相比2016年1月同期下降幅度達(dá)92%。同時(shí)資金價(jià)格也出現(xiàn)明顯上行趨勢(shì)。

　　關(guān)于未來政策走向，民生證券研究院固定收益組負(fù)責(zé)人李奇霖預(yù)計(jì)，未來抑制房地產(chǎn)泡沫、控制房貸仍是政策重點(diǎn)，重點(diǎn)城市房地產(chǎn)調(diào)控還將繼續(xù)。