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　　土地使用權(quán)抵押貸款是房地產(chǎn)公司融資取得貸款的主要方式之一，開發(fā)商通過自有資金獲取開發(fā)土地的使用權(quán)后，就可以把土地使用權(quán)抵押給銀行，獲取貸款資金，再把這筆資金投入開發(fā)建設(shè)，通過商品房預(yù)售回籠資金，歸還貸款。

　　土地使用權(quán)抵押貸款相關(guān)政策

　　1.、抵押登記應(yīng)當(dāng)以土地使用權(quán)登記為前提。經(jīng)縣級人民政府土地管理部門登記的集體荒地土地使用權(quán)和鄉(xiāng)村企業(yè)集體土地使用權(quán)可以設(shè)定抵押權(quán)，其他類型的集體土地使用權(quán)不得抵押。

　　2.、集體荒地土地使用權(quán)和鄉(xiāng)村企業(yè)集體土地管理部門申請辦理抵押登記，抵押合同自批準(zhǔn)登記之日起生效。未經(jīng)土地管理部門辦理土地使用權(quán)抵押登記的，土地抵押權(quán)不受法律保護，土地使用權(quán)亦不能作為抵押財產(chǎn)進行處置。

　　土地使用權(quán)抵押貸款的申請條件

　　1、抵押人以出讓方式取得國有土地使用權(quán)的須交清土地出讓金;劃撥土地使用權(quán)抵押的，須經(jīng)縣級以上土地管理部門同意。

　　2、抵押人為公司、企業(yè)、其他組織和個人。

　　3、抵押人持有《國有土地使用證》和地上建筑物、其他附著物合法產(chǎn)權(quán)證明。

　　4、抵押人持有土地的《土地價格評估報告》。

　　5、抵押權(quán)人持有土地管理部門簽發(fā)的《國有土地使用權(quán)抵押證明書》以下簡稱《抵押證明書》)，此證明書由省土地管理局制發(fā)。土地管理部門同意以劃撥土地使用權(quán)抵押貸款的，必須明確抵押人支付土地出讓金的標(biāo)準(zhǔn)和時間，抵押人繳納土地出讓金確有困難的，經(jīng)土地管理部門同意，可暫緩交，待處分抵押土地使用權(quán)或終止貸款行為后補交。

　　6、屬行政劃撥土地使用權(quán)的，最高抵押借款額一般不超過土地使用權(quán)抵押價格扣除補交土地出讓金后的余額。

　　辦理流程

　　1、集體土地所有者出具同意抵押的證明；

　　2、對抵押的土地使用權(quán)進行地價評估；

　　3、確認(rèn)土地估價結(jié)果；

　　4、抵押雙方簽訂抵押合同；

　　5、申請抵押登記；

　　6、審核、登記；

　　7、核發(fā)抵押證明書。

　　土地使用權(quán)抵押登記需要提交以下材料：

　　1、土地抵押登記申請表；

　　2、國有土地使用證（復(fù)印件，原件備注后退回）；

　　3、抵押貸款合同（原件）；

　　4、土地抵押合同（原件）；

　　5、價評估報告（原件）；

　　6、經(jīng)年檢有效的單位營業(yè)執(zhí)照、法人代表身份證明或授權(quán)委托書；房地連同抵押的，應(yīng)提交《房屋所有權(quán)證》、《房屋他項權(quán)利證明書》、《房屋評估報告》（復(fù)印件，原件現(xiàn)場備查后退回）；集體土地使用權(quán)抵押的，應(yīng)提交集體土地所有者同意抵押的證明和同意處分抵押財產(chǎn)涉及集體土地征為國有；抵押共同共用的土地使用權(quán)的，應(yīng)提交其他共同共有權(quán)利人的同意抵押的書面材料；國有或集體企業(yè)劃撥國有土地使用權(quán)設(shè)定抵押時，需要供主管部門的批準(zhǔn)文件和職工代表大會同意的書面材料；合資、外企、有限公司、股份制企業(yè)和內(nèi)聯(lián)企業(yè)的土地使用權(quán)抵押的應(yīng)提交董事會同意且符合公司章程規(guī)定的書面材料；已出租的房地產(chǎn)抵押的，應(yīng)提交抵押人書面告知書和抵押權(quán)人同意抵押的書面材料；出讓土地使用權(quán)抵押的應(yīng)提供出讓合同，其中屬商品房開發(fā)用地抵押的，還需主管部門證明已達到規(guī)定投資額度的書面材料和出讓金繳清材料；單純以土地使用權(quán)抵押時，抵押人應(yīng)向抵押權(quán)人提供確保房地合一抵押的公證書或承諾書作為申請登記的實質(zhì)要件；多個債權(quán)存在時，應(yīng)提供擔(dān)保物權(quán)與債權(quán)價值比例相當(dāng)?shù)墓C書。

　　土地使用權(quán)抵押貸款的風(fēng)險

　　(一)選擇貸款抵押類型風(fēng)險

　　普通抵押與最高額抵押的選擇風(fēng)險。如果選擇普通抵押，風(fēng)險比選擇最高額抵押風(fēng)險要小。最高額抵押貸款是目前倒貸現(xiàn)象的主要形式。最高額抵押貸款由于貸款周期較長和本身固有的債權(quán)不確定性，決定了其風(fēng)險比普通抵押貸款高。

　　單一抵押與重復(fù)抵押的選擇風(fēng)險。隨著《物權(quán)法》的實施，土地使用權(quán)重復(fù)抵押現(xiàn)象普遍增多，其風(fēng)險比單一抵押要高很多，由于先設(shè)定抵押權(quán)的債權(quán)優(yōu)先，后位抵押權(quán)的債權(quán)實現(xiàn)受到前位抵押權(quán)的影響。

　　(二)選擇抵押期限的風(fēng)險

　　《物權(quán)法》第202條規(guī)定，“抵押權(quán)應(yīng)當(dāng)在主債權(quán)訴訟時效期間行使抵押權(quán);未行使的，人民法院不予保護”。依《民法通則》和《擔(dān)保法》，抵押權(quán)的訴訟時效為兩年。在抵押期限選擇風(fēng)險方面，主要有下列兩種情況;一是沒有注意土地使用權(quán)的存續(xù)期間。很多抵押合同的條款是“自合同簽訂之日起生效”，沒有注意土地使用權(quán)的期限，例如：合同一年到期，而土地使用權(quán)卻在兩個月后到期。二是抵押期限少于主債權(quán)存在期限。抵押權(quán)的設(shè)立是保證債權(quán)的實現(xiàn)，主債權(quán)沒有到期而擔(dān)保物權(quán)先到期，失去了抵押物權(quán)的設(shè)立意義。

　　(三)抵押人或抵押權(quán)人的主體適格性風(fēng)險

　　企業(yè)名稱變更。在抵押登記實踐過程中，很多企業(yè)因為企業(yè)改制等原因，常常發(fā)生企業(yè)名稱或字號已經(jīng)變更，而土地使用證沒有及時變更直接辦理抵押登記的情況。這種風(fēng)險稱為主體適格性風(fēng)險。同時，這種主體適格性風(fēng)險還包括因企業(yè)抵押登記后主體發(fā)生變更的情況。例如，A公司2008年1月2日辦理了以A公司為抵押權(quán)人抵押登記，而在2008年7月A公司因企業(yè)改制發(fā)生了企業(yè)名稱變更，變更為B公司。這種企業(yè)名稱變更帶來的風(fēng)險很大。

　　(四)土地使用權(quán)價值變化風(fēng)險

　　土地評估報告有效期變化帶來的風(fēng)險。土地評估的有效期一般為自評估基準(zhǔn)日起6個月內(nèi)有效，而國有土地使用權(quán)抵押貸款的借款期限通常在一年以上;假如借款人到期不能還款，在拍賣被抵押的國有土地使用權(quán)時，存在土地評估結(jié)果已經(jīng)過期的情形。

　　市場土地價格變化帶來的風(fēng)險。因土地價格隨市場供求而發(fā)生波動，土地價格在抵押登記后價格存在變化的空間，而且抵押時間越長，價格發(fā)生變化的空間越大。土地抵押的債務(wù)清償期限以土地抵押融資變現(xiàn)的時間為依據(jù)，變現(xiàn)的過程難免有土地價格的波動。雖然土地是一種不能再生的資源，如果沒有較大的經(jīng)濟波動，其稀缺性決定長期增值的較大可能性，但并不表明短期價格沒有波動。土地價值和土地市場價格趨向和前景存在不確定性，給融資帶來一定的開發(fā)風(fēng)險。

　　(五)抵押物瑕疵

　　1.權(quán)利性瑕疵。主要包括以下內(nèi)容：

　　國有土地使用權(quán)取得或抵押權(quán)設(shè)定瑕疵。一是從不具備土地使用權(quán)出讓資格人手中取得的土地使用權(quán)抵押。如從開發(fā)區(qū)管委會受讓的國有土地使用權(quán)，因該管委會不屬于法定的土地管理部門，無權(quán)處分(轉(zhuǎn)讓)國有土地使用權(quán)。以該土地使用權(quán)抵押的，抵押無效。二是抵押土地是儲備土地。儲備土地抵押只有在辦理土地使用證后方可抵押，用途界定存在難度，很多地方在土地用途欄填寫“儲備土地”，違背了《土地登記規(guī)則》等相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，而評估時多以規(guī)劃用途為準(zhǔn)，這就造成了儲備抵押地價和拍賣時價格差的問題，影響了土地抵押權(quán)的實現(xiàn)。

　　權(quán)利限定性瑕疵。一是土地沒有達到開發(fā)強度。以未按照法律規(guī)定進行開發(fā)建設(shè)的國有土地使用權(quán)設(shè)定抵押，主要是指以出讓方式取得國有土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時未按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，其中屬于房屋建設(shè)工程的，出讓人和受讓人未完成開發(fā)投資總額的25%以上，其土地使用權(quán)出讓合同無效，以該國有土地使用權(quán)抵押的，抵押無效。二是以村民集體所有的“荒山、荒溝、荒灘、荒丘”提供抵押而未征得土地所有人書面同意的，該抵押無效。三是依法被查封、扣押、監(jiān)管或采取其它訴訟保全措施的國有土地使用權(quán)。對于已經(jīng)被有權(quán)機關(guān)采取強制措施的土地使用權(quán)，因其權(quán)利已經(jīng)或暫時喪失了完整性，可能影響后續(xù)抵押權(quán)的行使，故不能作為抵押物。四是劃撥土地使用權(quán)抵押。劃撥土地使用權(quán)抵押需要把土地價格中土地出讓金扣除。五是土地使用權(quán)上存在租賃權(quán)。法律規(guī)定買賣不破租賃，如果處分抵押土地財產(chǎn)時，土地權(quán)利上存在土地租賃權(quán)利，土地的購買者將會減少或土地價格大打折扣，損害抵押權(quán)人利益。

　　使用權(quán)不明或存在爭議瑕疵?！段餀?quán)法》第184條規(guī)定，“所有權(quán)、使用權(quán)不明或有爭議財產(chǎn)的財產(chǎn)”，如果土地權(quán)利不明確，將其抵押，不僅會損害土地權(quán)利人利益，也造成社會的不穩(wěn)定。

　　2.其它瑕疵。例如，土地位置離城區(qū)較遠或土地位于治安條件較差的路段。原收購的地塊本身是劣質(zhì)土地，地塊的轉(zhuǎn)讓或出讓都比較困難，有可能長期無法變現(xiàn)，這會給土地儲備機構(gòu)造成還貸壓力，給銀行帶來風(fēng)險。

　　(六)登記不規(guī)范風(fēng)險

　　抵押登記內(nèi)容不合法、不規(guī)范。盡管國家有明確的《土地登記辦法》、《擔(dān)保法》和《物權(quán)法》等依據(jù)，對土地用途、土地取得方式、土地年期等土地條件的登記有明確的登記要求，但目前在土地證的填寫和登記資料的準(zhǔn)備上，有的地方隨意性強、填寫不規(guī)范，給抵押權(quán)的設(shè)立和實現(xiàn)帶來了風(fēng)險。

　　登記人員或地籍調(diào)查人員不是法定人員。《土地調(diào)查條例》第三章第十四條規(guī)定，土地調(diào)查人員應(yīng)考核領(lǐng)取全國統(tǒng)一的調(diào)查員工作證。實際操作過程中，由于人員的調(diào)整和變動，從事土地權(quán)屬審核和登記審查的人員，特別是最后審批人員多數(shù)不是土地登記上崗人員，從事地籍調(diào)查的工作人員也多數(shù)沒有調(diào)查員工作證。

　　(七)抵押權(quán)實現(xiàn)時有限的還款和債務(wù)清償能力

　　抵押權(quán)實現(xiàn)程度依賴于貸款主體的還款和債務(wù)清償能力。因此，企業(yè)的生存發(fā)展影響還貸的能力。受金融危機影響，我國出口外向型經(jīng)濟企業(yè)受到?jīng)_擊，東南沿海特別是江浙地區(qū)中小企業(yè)受損嚴(yán)重，有的企業(yè)面臨破產(chǎn)。當(dāng)前形勢下，還款和債務(wù)清償能力是土地抵押貸款風(fēng)險的重要因素。

　　(八)授信風(fēng)險

　　商業(yè)銀行進行客觀客戶評價和合理授信難度大。企業(yè)有自主經(jīng)營的權(quán)利，銀行不可能對企業(yè)運行的各種財務(wù)進行評價，有的企業(yè)提供的財務(wù)資料可能并不適用銀行評價模式，許多要素?zé)o法定量分析和測算，使得授信控制量缺乏真實可信的依據(jù)。

　　防范土地使用權(quán)抵押貸款風(fēng)險的策略

　　對土地抵押貸款中可能存在的風(fēng)險，相關(guān)部門特別是政府部門、商業(yè)銀行要及時制定對策，以保證貸款安全，促進房地產(chǎn)市場和金融市場的穩(wěn)定發(fā)展。

　　銀行要及時掌握政策變動情況，做好經(jīng)濟形勢的預(yù)報和分析。銀行應(yīng)及時了解國家出臺的宏觀經(jīng)濟政策，同時要加強國民經(jīng)濟形勢和地區(qū)經(jīng)濟形勢分析，加強土地政策、金融政策變化對土地抵押貸款的影響程度研究，全面把握宏觀經(jīng)濟形勢，了解禁止供地和限制供地政策，盡可能地防范抵押的各種風(fēng)險。