大家好今天來(lái)介紹《美國(guó)個(gè)人住房抵押貸款余額》美國(guó)住房抵押貸款利率的相關(guān)問(wèn)題，小編就來(lái)給你解答一下，以下是小編對(duì)此問(wèn)題的歸納整理，來(lái)看看吧

參考德國(guó)、美國(guó)、新加坡等國(guó)家以及臺(tái)灣、香港地區(qū)的住房政策和市場(chǎng)狀況，談一談你對(duì)當(dāng)前中國(guó)內(nèi)地的住房政

　　一、基本情況
　　德國(guó)現(xiàn)有人口約8100萬(wàn)，1995年人均GDP26000美元(西德)，1989年私人消費(fèi)中約有18.4%用于住房消費(fèi)。在統(tǒng)一之后的十年里，住宅投資占GDP的比重一直保持在6%左右。德國(guó)的住房類型主要有小單間、出租的單元房、獨(dú)宅和大型別墅。二戰(zhàn)后，如同大多數(shù)西歐國(guó)家一樣，西德經(jīng)歷了很長(zhǎng)的住房匱乏時(shí)期。進(jìn)入60、70年代，在生育高峰期出生的人已長(zhǎng)大成家以及移民的增多等需要住房。為此，德國(guó)政府和民間住房機(jī)構(gòu)作出了極大的努力，克服了很多困難，成功地解決了大部分居民的住房問(wèn)題。東、西德合并以后，大量的原東德居民涌入西德，又給新聯(lián)邦政府帶來(lái)住房問(wèn)題。1988年初至1994年底，原西德地區(qū)的居民增長(zhǎng)了約400萬(wàn)人。大量的需求刺激了建房速度，1989年以后建房數(shù)量急劇上升，1992年僅在原西德地區(qū)建成的住宅就大約有375000套，1994年超過(guò)480000套。同時(shí)，政府調(diào)整建房政策，將原東德地區(qū)的住房修復(fù)作為重點(diǎn)，通過(guò)“復(fù)興貸款”和“促進(jìn)計(jì)劃”等方式給予援助，從1990年初到1995年，修復(fù)并達(dá)到現(xiàn)代化水平的住宅約200萬(wàn)套。1995年德國(guó)住房已達(dá)3499萬(wàn)套，住宅面積西部地區(qū)人均35平方米，東部地區(qū)人均為28平方米。1998年底，全德國(guó)住宅已達(dá)3800萬(wàn)套，人均面積36平方米。隨著住房數(shù)量的增加，質(zhì)量也大幅度提高，現(xiàn)德國(guó)的住房95%以上的住宅有洗澡間，90%以上的住宅有集中供暖。
　　德國(guó)自有住房的比率一直比較低。從1995年的統(tǒng)計(jì)資料來(lái)看，自有住房38%，出租房62%，其中私人出租房36%，社會(huì)出租房26%。大大低于英、法等其他歐洲國(guó)家，也低于歐盟和歐洲國(guó)家的平均水平。歐盟國(guó)家平均自有住房56%，歐洲國(guó)家平均自有住房65%。最近幾年這一比率沒(méi)有大的變化。自有住房率低，除歷史、民族習(xí)慣等外，住房質(zhì)量好，成本高導(dǎo)致房?jī)r(jià)太高是主要的原因。在德國(guó)，一般房?jī)r(jià)每平方米2000-8000馬克，人均收入每月4000-5000馬克。如果一個(gè)月收入10000馬克的家庭想購(gòu)一套150平方米，每平方米5000馬克的住房，約需7、8年的總收入才能買得起。
　　對(duì)多子女家庭、殘疾人、老年人和低收入居民，德國(guó)政府是通過(guò)建造福利住房來(lái)解決他們的住房。在原西德地區(qū)，出租住宅中約16%是福利住房。凡收入不足以租賃適當(dāng)住房的居民按法律規(guī)定都有權(quán)得到住房補(bǔ)貼。補(bǔ)貼一般由聯(lián)邦政府和州政府各負(fù)擔(dān)一半。1994年，住房補(bǔ)貼曾高達(dá)70億馬克。

　　二、德國(guó)的住宅金融體制
　　德國(guó)的住宅金融相當(dāng)發(fā)達(dá)，具有以中央銀行為核心、商業(yè)銀行為主體，專業(yè)銀行和其他金融機(jī)構(gòu)并存、共同發(fā)展的金融服務(wù)體系。到1998年底，德國(guó)銀行總數(shù)達(dá)3403家，下屬分行和營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)有5萬(wàn)多個(gè)，平均每千人就擁有一個(gè)營(yíng)業(yè)點(diǎn)，密度要高于同等的發(fā)達(dá)國(guó)家。
　　德國(guó)的中央銀行是“德意志聯(lián)邦銀行”，主要負(fù)責(zé)管理國(guó)家經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的貨幣流通和信貸供應(yīng)，保證貨幣的穩(wěn)定，并負(fù)責(zé)國(guó)內(nèi)外財(cái)政金融往來(lái)的結(jié)算業(yè)務(wù)。在中央銀行的監(jiān)督管理下，商業(yè)銀行按其業(yè)務(wù)范圍劃分為兩大類:
　　一是全能銀行。主要從事比較全面的金融服務(wù)業(yè)務(wù)，包括吸收中短期和長(zhǎng)期儲(chǔ)蓄存款；建立長(zhǎng)期專項(xiàng)基金；發(fā)行各種投資證券；提供中短期和長(zhǎng)期貸款；從事證券買賣業(yè)務(wù)和其它金融服務(wù)。全能銀行有不同的所有制形式，如私人商業(yè)銀行、合作銀行和公營(yíng)銀行等。
　　二是專業(yè)銀行。主要從事專項(xiàng)金融服務(wù)，也分私營(yíng)和公營(yíng)。分營(yíng)銀行是按政府特定法律建立的，其功能和私營(yíng)銀行一樣，只不過(guò)服務(wù)于政府特定的政策目標(biāo)，并由政府承擔(dān)其債務(wù)。
　　在德國(guó)從事住宅信貸的金融機(jī)構(gòu)很多，主要包括儲(chǔ)蓄銀行、抵押銀行、住房與互助儲(chǔ)蓄銀行、信貸合作社、保險(xiǎn)公司、商業(yè)銀行和特別信貸銀行等。其中，住房互助儲(chǔ)蓄銀行以獨(dú)特的融資機(jī)制，在住房抵押市場(chǎng)上占有重要的位置。
　　據(jù)德國(guó)的有關(guān)史料記載，這種自愿互助儲(chǔ)蓄的融資方式實(shí)際上起源于中國(guó)。大約在公元前200年，中國(guó)漢朝一位叫PongKung官員創(chuàng)辦了世界上第一家互濟(jì)儲(chǔ)蓄會(huì)。后來(lái)，這種互濟(jì)方式傳播到歐洲，1885年德國(guó)建立了第一家住宅互助儲(chǔ)蓄銀行。其最初的理念就是大家共同集資建房購(gòu)房。這種自愿、互助儲(chǔ)蓄的融資優(yōu)勢(shì)是顯而易見(jiàn)的，例如，一棟房的價(jià)格是1000馬克，10個(gè)人每人年儲(chǔ)蓄為100馬克，所集資金不僅可以保障10年內(nèi)人人都擁有自己的住房，還可以使人均資本積累等待的期限從10年降低至5.5年。為了鼓勵(lì)這種民間發(fā)起的住宅互助儲(chǔ)蓄，德國(guó)政府采取了多種獎(jiǎng)勵(lì)政策，包括設(shè)立住宅儲(chǔ)蓄獎(jiǎng)勵(lì)金和雇員儲(chǔ)蓄獎(jiǎng)金以及職工資產(chǎn)積累獎(jiǎng)金，如1997年年收入5萬(wàn)馬克的個(gè)人儲(chǔ)戶(夫妻儲(chǔ)蓄10萬(wàn)馬克)，可獲得住宅儲(chǔ)蓄10%的住宅儲(chǔ)蓄獎(jiǎng)勵(lì)金，個(gè)人住宅儲(chǔ)蓄獎(jiǎng)金的最高額為800馬克，夫妻為1600馬克。此外，雇主還要在雇員的住宅儲(chǔ)蓄賬戶里每年存入936馬克作為職工資產(chǎn)積累獎(jiǎng)金。國(guó)家還要對(duì)職工積累(936馬克)給予10%的雇員儲(chǔ)蓄獎(jiǎng)金。多種獎(jiǎng)勵(lì)和稅收政策的運(yùn)用，調(diào)動(dòng)了居民參加住房?jī)?chǔ)蓄的積極性，吸引大量的社會(huì)閑散資金流向住宅儲(chǔ)蓄。
　　在資金的運(yùn)用上，德國(guó)住宅互助儲(chǔ)蓄銀行為了保障住房?jī)?chǔ)蓄資金在使用中的公平和安全性，除了按常規(guī)審查借款的支付能力外，還有一套嚴(yán)格的借款人資格評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)，具體包括:①最低存款額。凡需要獲得低息的貸款者，必須按儲(chǔ)貸合同定期交納儲(chǔ)蓄金，先履行儲(chǔ)蓄義務(wù)，并滿足最低存款額要求，即只有當(dāng)儲(chǔ)蓄達(dá)到所需貸款額的40-50%時(shí)，參加儲(chǔ)蓄至少2年以上，才有資格得到所需的貸款。②評(píng)估值。德國(guó)住宅儲(chǔ)蓄銀行每月對(duì)住房的獎(jiǎng)金積累狀況和對(duì)住房?jī)?chǔ)蓄的貢獻(xiàn)進(jìn)行評(píng)估，并以評(píng)估值的高低來(lái)確定借款人的資格和貸款的分配順序。這樣保證每個(gè)儲(chǔ)戶都能得到公正、平等的配貸機(jī)會(huì)。
　　截至1998年底，德國(guó)住宅抵押貸款余額達(dá)到1.98萬(wàn)億馬克，占全社會(huì)未清償還債務(wù)余額的20%左右，發(fā)達(dá)的抵押市場(chǎng)為住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了充足的資金。
　　德國(guó)住房抵押貸款的融資安排別具特色，其特點(diǎn)在于很少有人能從一家金融機(jī)構(gòu)獲得購(gòu)房所需的全部貸款。通常，居民購(gòu)房貸款是這樣組成的:55%來(lái)自抵押銀行或儲(chǔ)蓄銀行，15%來(lái)自住房互助儲(chǔ)蓄銀行，20%來(lái)自商業(yè)貸款，其它來(lái)自家庭積累。這種多元化的融資安排，一方面有利于金融機(jī)構(gòu)分散風(fēng)險(xiǎn)；另一方面也是德國(guó)人精于對(duì)信用貸款工具的選擇。
　　目前，德國(guó)居民使用的主要住宅金融工具如下:
　　1.第一抵押貸款。主要由抵押銀行和儲(chǔ)蓄銀行提供，多為可調(diào)整利率，貸款房產(chǎn)價(jià)值比為50-60%，期限為20-30年，銀行對(duì)抵押資產(chǎn)擁有第一處置權(quán)。
　　2.第二抵押貸款。主要由住房?jī)?chǔ)蓄協(xié)會(huì)提供，一般期限為6-18年，平均期限為11年，貸款利率低且固定不變。這主要得利于會(huì)員較低的儲(chǔ)蓄利率。
　　3.浮動(dòng)利率的短期抵押或無(wú)抵押貸款。由于德國(guó)不允許金融機(jī)構(gòu)向購(gòu)房者提供100%的抵押貸款，因此，當(dāng)購(gòu)房者個(gè)人資產(chǎn)和儲(chǔ)蓄不足，以上兩種抵押貸款仍不能滿足需要時(shí)，人們可以借助于這種短期的輔助貸款。這多種貸款由商業(yè)銀行和保險(xiǎn)公司提供，利率隨行就市，常常不需要抵押和擔(dān)保。
　　4.低息、無(wú)息貸款。主要由公營(yíng)抵押銀行和儲(chǔ)蓄銀行向低收入者、殘疾人、多子女家庭和建筑社以及住宅的非營(yíng)利組織提供。
　　德國(guó)住宅金融工具多樣化和多種融資安排，盡管看起來(lái)有點(diǎn)復(fù)雜，但是它促進(jìn)了各金融機(jī)構(gòu)在住宅抵押市場(chǎng)公平競(jìng)爭(zhēng)，不斷改善金融服務(wù)。如德國(guó)的抵押銀行、住房互助儲(chǔ)蓄銀行、商業(yè)銀行和保險(xiǎn)公司之間，均有密切協(xié)調(diào)與合作，并為客戶提供“一攬子住宅金融服務(wù)”?？蛻糁恍柽M(jìn)一家銀行，提交一份申請(qǐng)、接受一次審查和簽署一個(gè)合約，即可從幾個(gè)相關(guān)金融機(jī)構(gòu)同時(shí)獲得所需全部貸款。
　　德國(guó)的住宅金融政策、工具和服務(wù)，對(duì)居民消費(fèi)有著不可低估的影響。多年來(lái)比較低的貸款/不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值比率，嚴(yán)格的資信審查和比較低的通貨膨脹率，在一定程度上都制約了居民購(gòu)房的積極性。而長(zhǎng)期以來(lái)政府和各類非贏利組織以低息、無(wú)息和長(zhǎng)期貸款等多種方式，維持了一個(gè)寵大的租房市場(chǎng)。這些出租房無(wú)論在質(zhì)量、結(jié)構(gòu)，還是社區(qū)環(huán)境上都不次于私有住房，且租金比較低。按德國(guó)的住宅《租金法》，住房租金一般不得超過(guò)家庭實(shí)際收入的25%，但購(gòu)房者每月要將30%左右的收入用于付抵押貸款，這也是一些富裕家庭仍愿住在公益出租房里和“買房不如租房”的原因所在。

　　三、德國(guó)完善的金融體系有以下幾個(gè)重要特征:
　　1.建立多元化的住宅融資機(jī)制。過(guò)去，一提到德國(guó)的住宅金融體制，人們比較重視“儲(chǔ)貸合同”契約型融資。其實(shí)，這只是德國(guó)住宅金融體系的一部分。封閉式的住宅儲(chǔ)蓄盡管在住宅金融體系中有著不可低估的作用，但是它所提供的資金畢竟是有限的。只有建立多元化的融資機(jī)制，將契約型融資與商業(yè)性的儲(chǔ)蓄融資結(jié)合起來(lái)、將住宅金融與整個(gè)金融市場(chǎng)聯(lián)系起來(lái)，相互協(xié)調(diào)，才能使之發(fā)揮更有效的作用，為住宅投資和消費(fèi)提供充足的資金支持。
　　2.住房互助儲(chǔ)蓄應(yīng)遵循自愿和機(jī)會(huì)均等原則。德國(guó)的住房互助儲(chǔ)蓄實(shí)行自愿、平等、互利互惠的原則，既保障了所有需要購(gòu)房者都有機(jī)會(huì)參加住房低息儲(chǔ)蓄，并按其對(duì)住房?jī)?chǔ)蓄的貢獻(xiàn)來(lái)確定獲得貸款資格，保障了儲(chǔ)蓄與貨款權(quán)利與義務(wù)對(duì)稱和儲(chǔ)戶之間機(jī)會(huì)均等。相比之下，我國(guó)的住房公積金制度實(shí)行強(qiáng)制性儲(chǔ)蓄，強(qiáng)制讓一部分人參加住房?jī)?chǔ)蓄，歧視性將另一部分人(如城鎮(zhèn)個(gè)體勞動(dòng)者、自謀職業(yè)者等非國(guó)有單位職工)排斥在政策性融資體制之外，這既不符合經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型期中國(guó)多元化的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、多元化的消費(fèi)需求，也有礙公平原則的實(shí)現(xiàn)。而在個(gè)人儲(chǔ)蓄積累較低的情況下，無(wú)限制發(fā)放個(gè)人貸款，必然導(dǎo)致貸款人對(duì)低息款的過(guò)度需求，使住宅公積金在較短的時(shí)間內(nèi)資金耗盡，使眾多儲(chǔ)戶失去享受低息貸款機(jī)會(huì)。
　　3.開(kāi)辟靈活多樣的儲(chǔ)蓄品種，實(shí)行多種利率，并輔助于儲(chǔ)蓄獎(jiǎng)勵(lì)方式、稅收減免等多種措施，調(diào)動(dòng)居民參加住宅儲(chǔ)蓄的積極性。在我國(guó)，面對(duì)收入多元化、需求多樣化和擁有消費(fèi)主權(quán)的經(jīng)濟(jì)人，政府不能再沿用簡(jiǎn)單行政干預(yù)和管理方式，強(qiáng)制性的讓人們參加住房?jī)?chǔ)蓄或多出一點(diǎn)錢，而應(yīng)學(xué)會(huì)用市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的方法來(lái)引導(dǎo)居民的儲(chǔ)蓄、消費(fèi)和投資，幫助居民逐步地實(shí)現(xiàn)消費(fèi)的升級(jí)換代。政策性住房?jī)?chǔ)蓄應(yīng)根據(jù)居民不同的需求設(shè)計(jì)不同利率、優(yōu)惠政策的儲(chǔ)蓄品種，如:對(duì)需要購(gòu)房的儲(chǔ)戶，設(shè)立市場(chǎng)化利率的儲(chǔ)蓄，保證居民參加住房?jī)?chǔ)蓄可以得到與其他儲(chǔ)蓄等額的利息收入，或設(shè)立減免利息稅的住房?jī)?chǔ)蓄，以鼓勵(lì)居民參加住房?jī)?chǔ)蓄；對(duì)需要扶持的收入群體(中等偏下和低收入戶)，政府還可用住房基金設(shè)立專項(xiàng)利息補(bǔ)貼，為他們購(gòu)房提供低息貸款，或?yàn)殚_(kāi)發(fā)商興建面向中低收入的出租房提供長(zhǎng)期貸款，改變目前泛用“低存低貸”、利息暗補(bǔ)對(duì)象不明確及對(duì)收入分配的負(fù)效應(yīng)。

為什么美國(guó)住房抵押貸款提前償還的多

美國(guó)住房抵押貸款提前償還的多是因?yàn)闀?huì)減少風(fēng)險(xiǎn)。文庫(kù)利用違約金政策進(jìn)行價(jià)格補(bǔ)償美國(guó)金融機(jī)構(gòu)很早就意識(shí)到提前還款對(duì)個(gè)人佳房抵押貨款的經(jīng)營(yíng)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，在個(gè)人住房抵押貸款證券化大規(guī)模開(kāi)展。

哪里能找到美國(guó)住房抵押貸款歷年數(shù)據(jù)？

wind，美國(guó)，所有商業(yè)銀行，資產(chǎn)，下面有的

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