大家好今天來介紹《二手房有抵押賣給買方還能過戶嗎》二手樓房有抵押能購買嗎的相關(guān)問題，小編就來給你解答一下，以下是小編對此問題的歸納整理，來看看吧

北京市二手房被抵押了還能買嗎，出現(xiàn)糾紛了怎么辦？

現(xiàn)實中存在很多未結(jié)清貸款即出售房屋的情況，買賣被抵押的房屋其實是很常見的，需要由賣方在限定時間內(nèi)解除抵押，抵押解除了才可以進行正常的過戶。合同履行中出現(xiàn)了糾紛，買方可以依法向法院起訴。

一、房屋被抵押、解抵押是怎么回事？

房屋被抵押，常見的是原房主通過貸款購房的房屋，在貸款還清前，房屋是抵押給銀行的。除此之外，也有房屋所有權(quán)人因個人債務等其他原因，將房產(chǎn)抵押給其他人。

所謂解抵押，簡單來說是指有貸款的房子，在產(chǎn)權(quán)交易中心有登記，此時房子某些權(quán)利受到限制（如出售）。當你把貸款還完了，可以去銀行拿到貸款還清證明，就可以去不動產(chǎn)登記中心解除抵押登記，這個過程稱之為解抵押。

解抵押圖示

二、被抵押的房屋應該如何買賣？

1.簽訂買賣合同前，對房屋是否涉及抵押的事實應予以明確。

買方應主動了解該房屋是否被抵押，賣方也有義務主動告知，并將房屋是否設定抵押的事實明確在協(xié)議中。

2.簽訂買賣合同后，應由賣方在限定時間內(nèi)解除抵押。

不解押則無法辦理過戶手續(xù)，所以，解押是履行合同的重要一環(huán)。解除抵押就涉及向抵押權(quán)人清償債務的問題，比如歸還銀行貸款。這筆錢可能是賣方自籌，也可能是用買方的首付款解抵押。

（1）賣方自籌

如果是由賣方自籌，買方基本上沒什么風險；

（2）買房首付款解抵押

如果是用買方的首付款來解押，對買方來說有很大的風險性。比如買方支付一筆數(shù)額不小的首付款給賣方用于解押，而賣家可能因為各種原因急需用款（賭博、炒股、做生意等等）把本該用于還貸的錢挪用，最終導致無法還貸解押。甚至有以此手段一房多賣的，買方可就麻煩了，嚴重的可能導致最終錢房兩失。

對策：

a:如果要用到買方的首付款解押，買方一定要通過合同約定及實踐操作，確保相關(guān)款項用于還貸，不給賣家中間挪用的機會。

b:通過中介等第三方墊資來解封。需要注意的是，第三方墊資時，會約定一個出了問題誰承擔責任的條款，如果約定墊資后未能正常履行，買方承擔責任，實際上等于代買方墊資，風險還在買方身上。

三、購買被抵押的房屋，合同履行中出現(xiàn)糾紛怎么辦？

房屋抵押權(quán)存續(xù)期間，出賣人（抵押人）未經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押房屋的，不影響房屋買賣合同的效力，即合同應認定有效。履行出現(xiàn)糾紛，通常是因為賣方未按約定解押導致合同不能正常履行，這種情況下，如果買方起訴，有兩種方案。

方案1：

賣方在合同約定的履行期限屆滿時仍未按約定解押，致使買方無法辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的。買方可向法院起訴請求解除合同，并要求賣方承擔相應違約責任的，法院應予支持。

方案2：

賣方在合同約定的履行期限屆滿時仍未履行解押義務，致使買方無法辦理房屋過戶，而買方要求繼續(xù)履行合同辦理過戶手續(xù)的，買方要準備好資金幫賣方清償債務解除抵押。如果買方不能代為清償債務，對其要求過戶的訴求，法院不支持。

注意：對于買家來說，需要明確的是，只有能夠正常解押，才能進行過戶。

根據(jù)《物權(quán)法》第191條規(guī)定“抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)的，應當將轉(zhuǎn)讓所得的價款向抵押權(quán)人提前清償債務或者提存。轉(zhuǎn)讓的價款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。

抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)，但受讓人代為清償債務消滅抵押權(quán)的除外。”

也就是說即使買賣被抵押的房屋合同認定有效，但只要抵押權(quán)未解除，房屋就不能辦理過戶手續(xù)。

被抵押的房屋可以購買，但是前提要能夠正常解抵押，如果買方用自己的首付款幫賣方解抵押存在一定的風險，因此還要謹慎購買。

資料來源：《物權(quán)法》

該內(nèi)容僅在北京適用

用銀行抵押貸款交易的二手房，可以先要求銀行先打款再過戶嗎

不能先打款在過戶 ，因為先打款就成了原房主貸款了 ，只能先過戶 ，辦原房主開戶存折 ，銀行打款直接進賣主賬戶了 ，中介和銀行都給你掌握了 ，二手房貸款買賣都是這個程序 。要求定金達到房款全額百分之30，二個月打款不到賬按違約處理 ，定金作廢 。全款到賬后交房 。

房產(chǎn)有抵押能過戶嗎

房產(chǎn)證抵押要怎樣過戶?
我看中的房子，賣主說房產(chǎn)證抵押在銀行，要怎樣才可以過戶?
答：如果業(yè)主房產(chǎn)證抵押在銀行，說明業(yè)主還欠銀行的款項，因此，要過戶可以有三種方式。
一種是你和業(yè)主協(xié)商到銀行，向銀行出具雙方關(guān)于房屋產(chǎn)權(quán)變更所達成的書面協(xié)議。若銀行同意變更，則將借款人由賣方變更為買方，并由銀行出具證明，注明變更事項、變更理由以及同意在該房屋已設抵押權(quán)情況下予以辦理變更登記，同時向銀行借出房產(chǎn)證。然后，買賣雙方攜帶銀行出具的證明、房產(chǎn)證、權(quán)屬變更協(xié)議、戶口本和身份證等材料到政府房產(chǎn)管理部門辦理產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)。
如果銀行不同意變更，則只能就雙方達成的產(chǎn)權(quán)變更協(xié)議到公證處公證，待付清銀行貸款后從銀行取出房產(chǎn)證，解除抵押登記手續(xù)，同時憑公證協(xié)議書辦理產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)。還有一種方法，是找擔保公司擔保然后把余款付清，取出房產(chǎn)證。
如何確保二手房定金合同有效?
現(xiàn)在房價有些動蕩，怕業(yè)主會反悔，我應如何確保二手房定金合同有效成立呢?
回復：購房者對所購房屋滿意后，一般都會被中介公司要求繳納一定的定金，以便留住房源，而定金合同是否能夠有效成立，也是十分需要注意的。
因此，你需要求中介公司出示其與房主之間就該房屋掛牌出售的委托協(xié)議。在該協(xié)議中應當包括房屋基本狀況、房價、委托期限及委托中介公司向賣家收取定金的內(nèi)容。在與中介公司、業(yè)主簽訂書面的中介協(xié)議，該協(xié)議至少應包括房屋基本狀況、房價、保留期限及定金的處理方法等約定，并一定要加蓋中介公司以及業(yè)主的印章。購房者與房主之間的定金合同便能確保有效成立，一旦房主不同意出售房屋，購房者便可要求雙倍返還定金。
如果房子不中意誠意金可退還嗎?
我去看一個房子，中介要我先繳納誠意金，這個收費合理嗎?如果沒看中，錢可以退回嗎?
答：中介收取誠意金，是在談好一個價位的基礎(chǔ)上，幫買方去和賣方砍價所象征性收取的費用。比如開價25萬的房子，如果買方提出砍價2萬成交，那中介就收取這個誠意金，去和賣房談，如果沒談成，就會將誠意金退回。如果談成而買方又不要這套房子了，那這筆錢就不能退。
歡迎咨詢中融嘉業(yè)
我看中的房子，賣主說房產(chǎn)證抵押在銀行，要怎樣才可以過戶?
答：如果業(yè)主房產(chǎn)證抵押在銀行，說明業(yè)主還欠銀行的款項，因此，要過戶可以有三種方式。
一種是你和業(yè)主協(xié)商到銀行，向銀行出具雙方關(guān)于房屋產(chǎn)權(quán)變更所達成的書面協(xié)議。若銀行同意變更，則將借款人由賣方變更為買方，并由銀行出具證明，注明變更事項、變更理由以及同意在該房屋已設抵押權(quán)情況下予以辦理變更登記，同時向銀行借出房產(chǎn)證。然后，買賣雙方攜帶銀行出具的證明、房產(chǎn)證、權(quán)屬變更協(xié)議、戶口本和身份證等材料到政府房產(chǎn)管理部門辦理產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)。
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如何確保二手房定金合同有效?
現(xiàn)在房價有些動蕩，怕業(yè)主會反悔，我應如何確保二手房定金合同有效成立呢?
回復：購房者對所購房屋滿意后，一般都會被中介公司要求繳納一定的定金，以便留住房源，而定金合同是否能夠有效成立，也是十分需要注意的。
因此，你需要求中介公司出示其與房主之間就該房屋掛牌出售的委托協(xié)議。在該協(xié)議中應當包括房屋基本狀況、房價、委托期限及委托中介公司向賣家收取定金的內(nèi)容。在與中介公司、業(yè)主簽訂書面的中介協(xié)議，該協(xié)議至少應包括房屋基本狀況、房價、保留期限及定金的處理方法等約定，并一定要加蓋中介公司以及業(yè)主的印章。購房者與房主之間的定金合同便能確保有效成立，一旦房主不同意出售房屋，購房者便可要求雙倍返還定金。
如果房子不中意誠意金可退還嗎?
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答：中介收取誠意金，是在談好一個價位的基礎(chǔ)上，幫買方去和賣方砍價所象征性收取的費用。比如開價25萬的房子，如果買方提出砍價2萬成交，那中介就收取這個誠意金，去和賣房談，如果沒談成，就會將誠意金退回。如果談成而買方又不要這套房子了，那這筆錢就不能退。
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如何確保二手房定金合同有效?
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如果房子不中意誠意金可退還嗎?
我去看一個房子，中介要我先繳納誠意金，這個收費合理嗎?如果沒看中，錢可以退回嗎?
答：中介收取誠意金，是在談好一個價位的基礎(chǔ)上，幫買方去和賣方砍價所象征性收取的費用。比如開價25萬的房子，如果買方提出砍價2萬成交，那中介就收取這個誠意金，去和賣房談，如果沒談成，就會將誠意金退回。如果談成而買方又不要這套房子了，那這筆錢就不能退。

以上就是小編對于[《二手房有抵押賣給買方還能過戶嗎》二手樓房有抵押能購買嗎]問題和相關(guān)問題的解答了，希望對你有用