大家好今天來(lái)介紹《二手房有抵押賣(mài)給買(mǎi)方還能過(guò)戶(hù)嗎》二手樓房有抵押能購(gòu)買(mǎi)嗎的相關(guān)問(wèn)題，小編就來(lái)給你解答一下，以下是小編對(duì)此問(wèn)題的歸納整理，來(lái)看看吧

北京市二手房被抵押了還能買(mǎi)嗎，出現(xiàn)糾紛了怎么辦？

現(xiàn)實(shí)中存在很多未結(jié)清貸款即出售房屋的情況，買(mǎi)賣(mài)被抵押的房屋其實(shí)是很常見(jiàn)的，需要由賣(mài)方在限定時(shí)間內(nèi)解除抵押，抵押解除了才可以進(jìn)行正常的過(guò)戶(hù)。合同履行中出現(xiàn)了糾紛，買(mǎi)方可以依法向法院起訴。

一、房屋被抵押、解抵押是怎么回事？

房屋被抵押，常見(jiàn)的是原房主通過(guò)貸款購(gòu)房的房屋，在貸款還清前，房屋是抵押給銀行的。除此之外，也有房屋所有權(quán)人因個(gè)人債務(wù)等其他原因，將房產(chǎn)抵押給其他人。

所謂解抵押，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)是指有貸款的房子，在產(chǎn)權(quán)交易中心有登記，此時(shí)房子某些權(quán)利受到限制（如出售）。當(dāng)你把貸款還完了，可以去銀行拿到貸款還清證明，就可以去不動(dòng)產(chǎn)登記中心解除抵押登記，這個(gè)過(guò)程稱(chēng)之為解抵押。

解抵押圖示

二、被抵押的房屋應(yīng)該如何買(mǎi)賣(mài)？

1.簽訂買(mǎi)賣(mài)合同前，對(duì)房屋是否涉及抵押的事實(shí)應(yīng)予以明確。

買(mǎi)方應(yīng)主動(dòng)了解該房屋是否被抵押，賣(mài)方也有義務(wù)主動(dòng)告知，并將房屋是否設(shè)定抵押的事實(shí)明確在協(xié)議中。

2.簽訂買(mǎi)賣(mài)合同后，應(yīng)由賣(mài)方在限定時(shí)間內(nèi)解除抵押。

不解押則無(wú)法辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，所以，解押是履行合同的重要一環(huán)。解除抵押就涉及向抵押權(quán)人清償債務(wù)的問(wèn)題，比如歸還銀行貸款。這筆錢(qián)可能是賣(mài)方自籌，也可能是用買(mǎi)方的首付款解抵押。

（1）賣(mài)方自籌

如果是由賣(mài)方自籌，買(mǎi)方基本上沒(méi)什么風(fēng)險(xiǎn)；

（2）買(mǎi)房首付款解抵押

如果是用買(mǎi)方的首付款來(lái)解押，對(duì)買(mǎi)方來(lái)說(shuō)有很大的風(fēng)險(xiǎn)性。比如買(mǎi)方支付一筆數(shù)額不小的首付款給賣(mài)方用于解押，而賣(mài)家可能因?yàn)楦鞣N原因急需用款（賭博、炒股、做生意等等）把本該用于還貸的錢(qián)挪用，最終導(dǎo)致無(wú)法還貸解押。甚至有以此手段一房多賣(mài)的，買(mǎi)方可就麻煩了，嚴(yán)重的可能導(dǎo)致最終錢(qián)房?jī)墒А?/p>

對(duì)策：

a:如果要用到買(mǎi)方的首付款解押，買(mǎi)方一定要通過(guò)合同約定及實(shí)踐操作，確保相關(guān)款項(xiàng)用于還貸，不給賣(mài)家中間挪用的機(jī)會(huì)。

b:通過(guò)中介等第三方墊資來(lái)解封。需要注意的是，第三方墊資時(shí)，會(huì)約定一個(gè)出了問(wèn)題誰(shuí)承擔(dān)責(zé)任的條款，如果約定墊資后未能正常履行，買(mǎi)方承擔(dān)責(zé)任，實(shí)際上等于代買(mǎi)方墊資，風(fēng)險(xiǎn)還在買(mǎi)方身上。

三、購(gòu)買(mǎi)被抵押的房屋，合同履行中出現(xiàn)糾紛怎么辦？

房屋抵押權(quán)存續(xù)期間，出賣(mài)人（抵押人）未經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押房屋的，不影響房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力，即合同應(yīng)認(rèn)定有效。履行出現(xiàn)糾紛，通常是因?yàn)橘u(mài)方未按約定解押導(dǎo)致合同不能正常履行，這種情況下，如果買(mǎi)方起訴，有兩種方案。

方案1：

賣(mài)方在合同約定的履行期限屆滿(mǎn)時(shí)仍未按約定解押，致使買(mǎi)方無(wú)法辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的。買(mǎi)方可向法院起訴請(qǐng)求解除合同，并要求賣(mài)方承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任的，法院應(yīng)予支持。

方案2：

賣(mài)方在合同約定的履行期限屆滿(mǎn)時(shí)仍未履行解押義務(wù)，致使買(mǎi)方無(wú)法辦理房屋過(guò)戶(hù)，而買(mǎi)方要求繼續(xù)履行合同辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)的，買(mǎi)方要準(zhǔn)備好資金幫賣(mài)方清償債務(wù)解除抵押。如果買(mǎi)方不能代為清償債務(wù)，對(duì)其要求過(guò)戶(hù)的訴求，法院不支持。

注意：對(duì)于買(mǎi)家來(lái)說(shuō)，需要明確的是，只有能夠正常解押，才能進(jìn)行過(guò)戶(hù)。

根據(jù)《物權(quán)法》第191條規(guī)定“抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價(jià)款超過(guò)債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。

抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。”

也就是說(shuō)即使買(mǎi)賣(mài)被抵押的房屋合同認(rèn)定有效，但只要抵押權(quán)未解除，房屋就不能辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。

被抵押的房屋可以購(gòu)買(mǎi)，但是前提要能夠正常解抵押，如果買(mǎi)方用自己的首付款幫賣(mài)方解抵押存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，因此還要謹(jǐn)慎購(gòu)買(mǎi)。

資料來(lái)源：《物權(quán)法》

該內(nèi)容僅在北京適用

用銀行抵押貸款交易的二手房，可以先要求銀行先打款再過(guò)戶(hù)嗎

不能先打款在過(guò)戶(hù) ，因?yàn)橄却蚩罹统闪嗽恐髻J款了 ，只能先過(guò)戶(hù) ，辦原房主開(kāi)戶(hù)存折 ，銀行打款直接進(jìn)賣(mài)主賬戶(hù)了 ，中介和銀行都給你掌握了 ，二手房貸款買(mǎi)賣(mài)都是這個(gè)程序 。要求定金達(dá)到房款全額百分之30，二個(gè)月打款不到賬按違約處理 ，定金作廢 。全款到賬后交房 。

房產(chǎn)有抵押能過(guò)戶(hù)嗎

房產(chǎn)證抵押要怎樣過(guò)戶(hù)?
我看中的房子，賣(mài)主說(shuō)房產(chǎn)證抵押在銀行，要怎樣才可以過(guò)戶(hù)?
答：如果業(yè)主房產(chǎn)證抵押在銀行，說(shuō)明業(yè)主還欠銀行的款項(xiàng)，因此，要過(guò)戶(hù)可以有三種方式。
一種是你和業(yè)主協(xié)商到銀行，向銀行出具雙方關(guān)于房屋產(chǎn)權(quán)變更所達(dá)成的書(shū)面協(xié)議。若銀行同意變更，則將借款人由賣(mài)方變更為買(mǎi)方，并由銀行出具證明，注明變更事項(xiàng)、變更理由以及同意在該房屋已設(shè)抵押權(quán)情況下予以辦理變更登記，同時(shí)向銀行借出房產(chǎn)證。然后，買(mǎi)賣(mài)雙方攜帶銀行出具的證明、房產(chǎn)證、權(quán)屬變更協(xié)議、戶(hù)口本和身份證等材料到政府房產(chǎn)管理部門(mén)辦理產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)。
如果銀行不同意變更，則只能就雙方達(dá)成的產(chǎn)權(quán)變更協(xié)議到公證處公證，待付清銀行貸款后從銀行取出房產(chǎn)證，解除抵押登記手續(xù)，同時(shí)憑公證協(xié)議書(shū)辦理產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)。還有一種方法，是找擔(dān)保公司擔(dān)保然后把余款付清，取出房產(chǎn)證。
如何確保二手房定金合同有效?
現(xiàn)在房?jī)r(jià)有些動(dòng)蕩，怕業(yè)主會(huì)反悔，我應(yīng)如何確保二手房定金合同有效成立呢?
回復(fù)：購(gòu)房者對(duì)所購(gòu)房屋滿(mǎn)意后，一般都會(huì)被中介公司要求繳納一定的定金，以便留住房源，而定金合同是否能夠有效成立，也是十分需要注意的。
因此，你需要求中介公司出示其與房主之間就該房屋掛牌出售的委托協(xié)議。在該協(xié)議中應(yīng)當(dāng)包括房屋基本狀況、房?jī)r(jià)、委托期限及委托中介公司向賣(mài)家收取定金的內(nèi)容。在與中介公司、業(yè)主簽訂書(shū)面的中介協(xié)議，該協(xié)議至少應(yīng)包括房屋基本狀況、房?jī)r(jià)、保留期限及定金的處理方法等約定，并一定要加蓋中介公司以及業(yè)主的印章。購(gòu)房者與房主之間的定金合同便能確保有效成立，一旦房主不同意出售房屋，購(gòu)房者便可要求雙倍返還定金。
如果房子不中意誠(chéng)意金可退還嗎?
我去看一個(gè)房子，中介要我先繳納誠(chéng)意金，這個(gè)收費(fèi)合理嗎?如果沒(méi)看中，錢(qián)可以退回嗎?
答：中介收取誠(chéng)意金，是在談好一個(gè)價(jià)位的基礎(chǔ)上，幫買(mǎi)方去和賣(mài)方砍價(jià)所象征性收取的費(fèi)用。比如開(kāi)價(jià)25萬(wàn)的房子，如果買(mǎi)方提出砍價(jià)2萬(wàn)成交，那中介就收取這個(gè)誠(chéng)意金，去和賣(mài)房談，如果沒(méi)談成，就會(huì)將誠(chéng)意金退回。如果談成而買(mǎi)方又不要這套房子了，那這筆錢(qián)就不能退。
歡迎咨詢(xún)中融嘉業(yè)
我看中的房子，賣(mài)主說(shuō)房產(chǎn)證抵押在銀行，要怎樣才可以過(guò)戶(hù)?
答：如果業(yè)主房產(chǎn)證抵押在銀行，說(shuō)明業(yè)主還欠銀行的款項(xiàng)，因此，要過(guò)戶(hù)可以有三種方式。
一種是你和業(yè)主協(xié)商到銀行，向銀行出具雙方關(guān)于房屋產(chǎn)權(quán)變更所達(dá)成的書(shū)面協(xié)議。若銀行同意變更，則將借款人由賣(mài)方變更為買(mǎi)方，并由銀行出具證明，注明變更事項(xiàng)、變更理由以及同意在該房屋已設(shè)抵押權(quán)情況下予以辦理變更登記，同時(shí)向銀行借出房產(chǎn)證。然后，買(mǎi)賣(mài)雙方攜帶銀行出具的證明、房產(chǎn)證、權(quán)屬變更協(xié)議、戶(hù)口本和身份證等材料到政府房產(chǎn)管理部門(mén)辦理產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)。
如果銀行不同意變更，則只能就雙方達(dá)成的產(chǎn)權(quán)變更協(xié)議到公證處公證，待付清銀行貸款后從銀行取出房產(chǎn)證，解除抵押登記手續(xù)，同時(shí)憑公證協(xié)議書(shū)辦理產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)。還有一種方法，是找擔(dān)保公司擔(dān)保然后把余款付清，取出房產(chǎn)證。
如何確保二手房定金合同有效?
現(xiàn)在房?jī)r(jià)有些動(dòng)蕩，怕業(yè)主會(huì)反悔，我應(yīng)如何確保二手房定金合同有效成立呢?
回復(fù)：購(gòu)房者對(duì)所購(gòu)房屋滿(mǎn)意后，一般都會(huì)被中介公司要求繳納一定的定金，以便留住房源，而定金合同是否能夠有效成立，也是十分需要注意的。
因此，你需要求中介公司出示其與房主之間就該房屋掛牌出售的委托協(xié)議。在該協(xié)議中應(yīng)當(dāng)包括房屋基本狀況、房?jī)r(jià)、委托期限及委托中介公司向賣(mài)家收取定金的內(nèi)容。在與中介公司、業(yè)主簽訂書(shū)面的中介協(xié)議，該協(xié)議至少應(yīng)包括房屋基本狀況、房?jī)r(jià)、保留期限及定金的處理方法等約定，并一定要加蓋中介公司以及業(yè)主的印章。購(gòu)房者與房主之間的定金合同便能確保有效成立，一旦房主不同意出售房屋，購(gòu)房者便可要求雙倍返還定金。
如果房子不中意誠(chéng)意金可退還嗎?
我去看一個(gè)房子，中介要我先繳納誠(chéng)意金，這個(gè)收費(fèi)合理嗎?如果沒(méi)看中，錢(qián)可以退回嗎?
答：中介收取誠(chéng)意金，是在談好一個(gè)價(jià)位的基礎(chǔ)上，幫買(mǎi)方去和賣(mài)方砍價(jià)所象征性收取的費(fèi)用。比如開(kāi)價(jià)25萬(wàn)的房子，如果買(mǎi)方提出砍價(jià)2萬(wàn)成交，那中介就收取這個(gè)誠(chéng)意金，去和賣(mài)房談，如果沒(méi)談成，就會(huì)將誠(chéng)意金退回。如果談成而買(mǎi)方又不要這套房子了，那這筆錢(qián)就不能退。
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一種是你和業(yè)主協(xié)商到銀行，向銀行出具雙方關(guān)于房屋產(chǎn)權(quán)變更所達(dá)成的書(shū)面協(xié)議。若銀行同意變更，則將借款人由賣(mài)方變更為買(mǎi)方，并由銀行出具證明，注明變更事項(xiàng)、變更理由以及同意在該房屋已設(shè)抵押權(quán)情況下予以辦理變更登記，同時(shí)向銀行借出房產(chǎn)證。然后，買(mǎi)賣(mài)雙方攜帶銀行出具的證明、房產(chǎn)證、權(quán)屬變更協(xié)議、戶(hù)口本和身份證等材料到政府房產(chǎn)管理部門(mén)辦理產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)。
如果銀行不同意變更，則只能就雙方達(dá)成的產(chǎn)權(quán)變更協(xié)議到公證處公證，待付清銀行貸款后從銀行取出房產(chǎn)證，解除抵押登記手續(xù)，同時(shí)憑公證協(xié)議書(shū)辦理產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)。還有一種方法，是找擔(dān)保公司擔(dān)保然后把余款付清，取出房產(chǎn)證。
如何確保二手房定金合同有效?
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如果房子不中意誠(chéng)意金可退還嗎?
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