商業(yè)銀行抵押貸款中存在哪些風(fēng)險，如何防范

從我國商業(yè)銀行的發(fā)展來看，我國商業(yè)銀行所面臨的風(fēng)險集中表現(xiàn)為信用風(fēng)險、市場風(fēng)險、操作風(fēng)險和流動性風(fēng)險 。

1、信用風(fēng)險

信用風(fēng)險又稱違約風(fēng)險，是指因交易對方(債務(wù)人)難以履約還款或不愿意履行債務(wù)而造成債權(quán)人損失的可能性。銀行信用風(fēng)險主要指債務(wù)人不能如期足額償還借款而造成銀行貸款損失的風(fēng)險。信用業(yè)務(wù)是銀行的傳統(tǒng)業(yè)務(wù)，也是主要業(yè)務(wù)。銀行是社會的信用中心，也是信用風(fēng)險的集中地。因此，在現(xiàn)代信用經(jīng)濟條件下，銀行面臨的信用風(fēng)險是比較突出的風(fēng)險，而且信用風(fēng)險給銀行帶來的損失也是巨大的。

2、市場風(fēng)險

市場風(fēng)險是指因市場價格(利率、匯率、股票價格和商品價格)的不利變動而使銀行的表內(nèi)和表外業(yè)務(wù)發(fā)生損失的風(fēng)險。市場風(fēng)險存在于銀行的交易和非交易中。巴塞爾委員會對市場風(fēng)險的定義為：因市場價格變動而導(dǎo)致表內(nèi)外頭寸損失的風(fēng)險。

3、操作風(fēng)險

操作風(fēng)險按風(fēng)險類型可以分為四種，分別為內(nèi)部操作流程、人為因素、體制因素和外部事件。按風(fēng)險因素可以分為七種類型，包括：內(nèi)部欺詐；外部欺詐；雇員活動和工作場所的安全問題；客戶、產(chǎn)品和業(yè)務(wù)活動的安全問題；銀行維系經(jīng)營的實物資產(chǎn)損壞；業(yè)務(wù)中斷和系統(tǒng)錯誤；行政、交付和過程管理等。

4、流動性風(fēng)險

流動性風(fēng)險是我國商業(yè)銀行面臨的主要風(fēng)險之一。隨金融市場的開放在不斷加大，流動性風(fēng)險一旦加大成為流動性危機，則會造成不可逆的損失。流動性風(fēng)險與信用風(fēng)險、市場風(fēng)險和操作風(fēng)險相比，形成的原因更為復(fù)雜和廣泛，通常被視為一種綜合性風(fēng)險。

根據(jù)貸款抵押風(fēng)險分析，可以從如下幾個方面來進(jìn)行風(fēng)險防范。

①嚴(yán)格審查。對抵押物、產(chǎn)權(quán)關(guān)系、抵押合同和相關(guān)證件進(jìn)行嚴(yán)格審查是防范貸款抵押風(fēng)險的根本措施。

對于抵押物本身，信貸人員要審查抵押物權(quán)利憑證的真實性，并通過實地考察核實權(quán)利憑證所對應(yīng)的抵押物(比如房屋、土地使用權(quán)等)的真實性；其次，信貸人員還要嚴(yán)格依照相關(guān)法律法規(guī)審查抵押物，看看抵押物是否為相關(guān)的法律法規(guī)許可，是否屬于銀行許可的抵押物范圍。

對于抵押物的產(chǎn)權(quán)關(guān)系，若為共有財產(chǎn)(比如房屋)的必須要有其余共有人同意抵押的授權(quán)書，若為合伙企業(yè)的財產(chǎn)必須有其余合伙人同意抵押的授權(quán)書。若為國有企業(yè)和集體企業(yè)的抵押物，必須具有主管國資委和職代會同意抵押的授權(quán)證明文件；若為有限責(zé)任公司或股份有限公司的抵押物，必須根據(jù)公司章程具有股東大會或董事會同意抵押的授權(quán)證明文件。

對于抵押物的各類證件，信貸人員必須嚴(yán)格審查，要求相關(guān)證件齊備。這項要求必須根據(jù)具體的抵押物而定，比如進(jìn)口汽車抵押貸款，就需要營運牌照、產(chǎn)品合格證、購銷合同、報關(guān)單和發(fā)票等多項手續(xù)。

對于抵押合同，信貸人員必須嚴(yán)格審查貸款合同的相關(guān)條件，尤其是它的附加生效條款以及借款人營業(yè)執(zhí)照的經(jīng)營范圍等。此外，尤其需要注意的是，抵押合同的有效期限必須覆蓋貸款合同的有效期限。

②做好登記備案。根據(jù)《擔(dān)保法》，房地產(chǎn)、林木、航空器、船舶、車輛及企業(yè)設(shè)備和其他動產(chǎn)進(jìn)行抵押的需要依法登記，抵押合同從登記之日起開始生效。因此，銀行在辦理抵押貸款時，必須特別注意抵押物是否需要登記才能生效。此外，還要根據(jù)相關(guān)的法律法規(guī)，確認(rèn)貸款合同與擔(dān)保合同是否需要進(jìn)行公證。

③做好價值評估。抵押物價值評估是防范抵押貸款風(fēng)險最常見的手段。為此，銀行首先必須建立一套完整的抵押物價值評估的內(nèi)部管理制度，定期開展抵押物價值評估工作，有條件、有需要的單位還必須建立逐日盯市制度，并且著力開展這方面的人員培訓(xùn)工作。其次，還要加強對資產(chǎn)評估公司的聯(lián)系、了解和評估，防止抵押物價值評估業(yè)務(wù)外包出現(xiàn)弄虛作假的風(fēng)險。再次，對于出具抵押物產(chǎn)權(quán)憑證的政府部門也不能完全忽視，尤其是要注意分析是否存在借款人買通政府部門關(guān)鍵人員而出具虛假產(chǎn)權(quán)證明或重復(fù)抵押等情況的可能性。

④做好資產(chǎn)保全工作。銀行貸款的資產(chǎn)保全工作涉及抵押物的處置問題。在借款人出現(xiàn)違約的情況下，銀行要及時查封抵押物，保障自己作為第一受益人的權(quán)利。在處置抵押物時，要努力協(xié)調(diào)與相關(guān)利益方的關(guān)系，充分考慮處置成本、稅費、貸款違約后的利息損失等，并防止抵押物被賤賣的風(fēng)險。

銀行的操作風(fēng)險管理不僅涉及到銀行內(nèi)的程序和流程，同時也涉及到銀行的組織結(jié)構(gòu)、政策以及操作風(fēng)險的管理流程。對于機構(gòu)來說，處理操作風(fēng)險應(yīng)該有適當(dāng)?shù)尼槍Σ僮黠L(fēng)險的政策，首先要確定這些政策，同時要把這些政策告知整個銀行的人員。在這個過程當(dāng)中要考慮幾個方面：首先要有一個明確的治理結(jié)構(gòu)，必須了解在什么情況下應(yīng)該向誰匯報。

在一個典型的銀行案例中，應(yīng)有一個單獨的信用風(fēng)險管理機構(gòu)，還有不同業(yè)務(wù)部門負(fù)責(zé)日常業(yè)務(wù)的管理，即有兩個報告機制，有關(guān)日常運作，向這種業(yè)務(wù)部門經(jīng)理匯報；

而有關(guān)信用方面，必須向有關(guān)信用經(jīng)理匯報。在銀行涉及的信息當(dāng)中還有一點非常重要，即獲得信息的人和信息在不同層面的細(xì)節(jié)。比如董事會所需要的是一個概括性的信息，因而不可能把同樣信息交給所有的人。另外，信息應(yīng)當(dāng)是具有靈活度的，還需要有靈活收集信息的方法。

參考資料來源：百度百科-貸款抵押風(fēng)險

房產(chǎn)抵押風(fēng)險點

房產(chǎn)抵押的風(fēng)險有哪些

一、房屋抵押貸款的外部風(fēng)險

1、評估風(fēng)險。

隨著經(jīng)濟的發(fā)展，當(dāng)前可充當(dāng)?shù)盅何锏馁Y產(chǎn)越來越多，并且行業(yè)跨度大，因此，對于抵押物的評估，各家銀行紛紛借助于評估機構(gòu)。但在利益的驅(qū)使下，有的評估機構(gòu)不惜出具虛假評估報告。借款人申請貸款時，評估費用由借款人支付，評估機構(gòu)可能故意抬高房產(chǎn)的評估價格，讓借款能夠申請更多的貸款；當(dāng)銀行拍賣用來抵押的房產(chǎn)時，評估機構(gòu)又會故意降低房產(chǎn)的評估價格。

2、租賃權(quán)對抗風(fēng)險。

一是抵押物難以處置。按照“買賣不破租賃”的原則，如果“先租后抵”，借款人即使不能按期還貸，由于租賃仍然有效，信*社也很難處理抵押房產(chǎn)。

二是租金收入難以獲得。借款人與銀行簽訂借款合同前，如果與抵押房產(chǎn)承租人簽訂時間較長的租賃協(xié)議，并且要求承租人一次性付清租賃費；或者借款人以明顯低于市場價格的租金將房屋出租給關(guān)系人，信*社即使獲得了產(chǎn)權(quán)也將很難獲得租金收入用于還貸。

3、登記風(fēng)險。

一是虛假登記，抵押貸款至有權(quán)部門進(jìn)行登記是保證貸款合同生效和優(yōu)先受償?shù)谋匾獥l件，但當(dāng)前卻存在重復(fù)登記，以及登記部門的個別人員出具虛假登記證明的問題，造成貸款出現(xiàn)糾紛時，信*社無法對抗第三人，權(quán)益得不到保護(hù)。

二是“一物多押”的風(fēng)險。我國《民法典》規(guī)定：“財產(chǎn)抵押后，該財產(chǎn)的價值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分?！苯杩钊藢⒎慨a(chǎn)抵押給多個銀行后，一旦破產(chǎn)倒閉，抵押房產(chǎn)將很難處置變現(xiàn)。

4、優(yōu)先受償風(fēng)險。

我國《民法典》規(guī)定抵押貸款按規(guī)定至有權(quán)部門進(jìn)行抵押登記后，可以優(yōu)先受償。但這也存在例外情況，一是建設(shè)工程價款優(yōu)先權(quán)。認(rèn)定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。二是稅收優(yōu)先權(quán)。《稅收征收管理辦法》45條第1款規(guī)定：第“稅務(wù)機關(guān)征稅款，稅收優(yōu)先于無擔(dān)保債權(quán)，法律另有規(guī)定的除外。”該規(guī)定表明，只要納稅人欠繳稅款的行為發(fā)生在納稅人以其財產(chǎn)設(shè)定擔(dān)保之前，即納稅人欠繳稅款在先，以其財產(chǎn)設(shè)定擔(dān)保在后，稅收就優(yōu)先于擔(dān)保物權(quán)這種私權(quán)力。

5、抵押物價值風(fēng)險。

由于市場經(jīng)濟的發(fā)展，商品價格波動頻繁，特別是近年來房產(chǎn)價格急劇上升，而目前樓市又不景氣，因此房產(chǎn)價值較難以把握，存在較大的市場風(fēng)險。當(dāng)前美國的次貸危機就是一個很好的例證。

6、變現(xiàn)風(fēng)險。

一是變現(xiàn)成本大。抵押物的處置大抵要經(jīng)過起訴、評估、拍賣等幾個環(huán)節(jié)，每一個環(huán)節(jié)的費用都要銀行先行墊付，加之本金、利息，往往存在資不抵債的問題。

二是變現(xiàn)能力難度大。

尤其是以鄉(xiāng)鎮(zhèn)房產(chǎn)為抵押物的，由于受鄉(xiāng)情、親情等觀念的限制，當(dāng)?shù)盅何锱馁u時，常出現(xiàn)想買卻不敢買的局面。

三是執(zhí)行難。

二、房屋抵押貸款的內(nèi)部風(fēng)險

1、風(fēng)險意識差。

由于長期以來形成的觀念，總認(rèn)為抵押貸款風(fēng)險小，所以從貸款調(diào)查、審查，以至貸后跟蹤檢查等各個環(huán)節(jié)都放松警惕，把關(guān)不嚴(yán)，缺乏風(fēng)險防范意識。

2、責(zé)任心不強。

個別信貸員在辦理抵押貸款時，只看下(連審查都談不上)抵押物的所有權(quán)證，然后就由客戶自行去相關(guān)部門辦理登記事宜，等客戶拿來他項權(quán)證時，就直接發(fā)放貸款。正因存在如此做法，才使虛假證件、虛假登記的情況層出不窮。

3、貸后管理松懈。

由于缺乏風(fēng)險防范和責(zé)任意識，一些信貸員貸后根本就沒有進(jìn)行跟蹤檢查，致使當(dāng)?shù)盅何锉煌蒂u、轉(zhuǎn)移時，還毫不知曉。也正因貸后管理松懈，因此當(dāng)?shù)盅何锇l(fā)生變質(zhì)、價值降低等情況時，也未能及時采取相措施，最后致使貸款形成風(fēng)險。

4、缺乏相關(guān)法律知識。

房屋抵押貸款有哪些風(fēng)險？

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