“兩權(quán)”抵押貸款的法律困境（干貨）

2016年3月24日，人民銀行會同相關(guān)部門聯(lián)合印發(fā)《農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)抵押貸款試點暫行辦法》和《農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點暫行辦法》，要求金融機(jī)構(gòu)在試點地區(qū)推進(jìn)落實“兩權(quán)”抵押貸款試點工作。

“兩權(quán)”抵押貸款無疑能充分激發(fā)三農(nóng)的活力，盤活農(nóng)村信貸市場，助推農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展，但“兩權(quán)”抵押貸款在制度上也面臨著一系列的法律難題，導(dǎo)致這項“千呼萬喚始出來”的政策進(jìn)展較為緩慢。

筆者梳理了一下我國的法律體系，試著向大家闡明“兩權(quán)”抵押貸款與我國現(xiàn)行法律存在沖突的部分。

一、農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)抵押的法理分析

《農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)抵押貸款試點暫行辦法》第五條規(guī)定，符合規(guī)定條件、通過家庭承包方式依法取得土地承包經(jīng)營權(quán)和通過合法流轉(zhuǎn)方式獲得承包土地的經(jīng)營權(quán)的農(nóng)戶及農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體，均可按程序向銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)申請農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)抵押貸款。該辦法規(guī)定農(nóng)戶可以家庭承包方式取得的土地經(jīng)營權(quán)向金融機(jī)構(gòu)申請抵押貸款，這條規(guī)定與更高階位的《物權(quán)法》、《擔(dān)保法》等相關(guān)規(guī)定相沖突。

我國《物權(quán)法》第一百八十四條規(guī)定，下列財產(chǎn)不得抵押：

（一）土地所有權(quán)；

（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但法律規(guī)定可以抵押的除外；

（三）學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)施；

（四）所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭議的財產(chǎn)；

（五）依法被查封、扣押、監(jiān)管的財產(chǎn)；

（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的其他財產(chǎn)。

另外，《擔(dān)保法》第三十七條也作了相同的規(guī)定，下列財產(chǎn)不得抵押：

（一）土地所有權(quán)；　

（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但本法第三十四條第（五）項、第三十六條第三款規(guī)定的除外；

（三）學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)施；

（四）所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭議的財產(chǎn)；　

（五）依法被查封、扣押、監(jiān)管的財產(chǎn)；

（六）依法不得抵押的其他財產(chǎn)。

所以，在我國現(xiàn)行法律框架下，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款仍存在一定的法律困境，與現(xiàn)行法律存在沖突。雖然《農(nóng)村土地承包法》第三十二條規(guī)定，通過家庭承包取得的土地承包經(jīng)營權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他方式流轉(zhuǎn)，但《擔(dān)保法》和《物權(quán)法》對其抵押問題是明令禁止的?！掇r(nóng)村土地承包法》第四十九條規(guī)定，通過招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式承包農(nóng)村土地，經(jīng)依法登記取得土地承包經(jīng)營權(quán)證或者林權(quán)證等證書的，其土地承包經(jīng)營權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)讓、出租、入股、抵押或者其他方式流轉(zhuǎn)。但這類土地屬于不宜采取家庭承包方式的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等農(nóng)村土地，與“兩權(quán)”抵押貸款中的農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)不一致。

二、農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押的法理分析

《農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點暫行辦法》規(guī)定農(nóng)戶在不改變宅基地所有權(quán)性質(zhì)的前提下，可以以住房所有權(quán)及所占宅基地使用權(quán)作為抵押，向金融機(jī)構(gòu)申請貸款。其中第四條規(guī)定：

借款人以農(nóng)民住房所有權(quán)及所占宅基地使用權(quán)作抵押申請貸款的，應(yīng)同時符合以下條件：

（一）具有完全民事行為能力，無不良信用記錄；

（二）用于抵押的房屋所有權(quán)及宅基地使用權(quán)沒有權(quán)屬爭議，依法擁有政府相關(guān)主管部門頒發(fā)的權(quán)屬證明，未列入征地拆遷范圍；

（三）除用于抵押的農(nóng)民住房外，借款人應(yīng)有其他長期穩(wěn)定居住場所，并能夠提供相關(guān)證明材料；

（四）所在的集體經(jīng)濟(jì)組織書面同意宅基地使用權(quán)隨農(nóng)民住房一并抵押及處置。

以共有農(nóng)民住房抵押的，還應(yīng)當(dāng)取得其他共有人的書面同意。

第四條第三款規(guī)定了借款人除抵押的住房外，還需要有其他長期穩(wěn)定的居住場所。之所以規(guī)定借款人不能以唯一住房做抵押，是因為一旦發(fā)生貸款違約，日后會遇到抵押物執(zhí)行的難題。我國《民事訴訟法》第二百四十四條規(guī)定，“被執(zhí)行人未按執(zhí)行通知履行法律文書確定的義務(wù)，人民法院有權(quán)查封、扣押、凍結(jié)、拍賣、變賣被執(zhí)行人應(yīng)當(dāng)履行義務(wù)部分的財產(chǎn)。但應(yīng)當(dāng)保留被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬的生活必需品?！薄蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第六條規(guī)定：“對被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債?！?/p>

《農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點暫行辦法》第十二條也作了相應(yīng)的規(guī)定：因借款人不履行到期債務(wù)，或者按借貸雙方約定的情形需要依法行使抵押權(quán)的，貸款人應(yīng)當(dāng)結(jié)合試點地區(qū)實際情況，配合試點地區(qū)政府在保障農(nóng)民基本居住權(quán)的前提下，通過貸款重組、按序清償、房產(chǎn)變賣或拍賣等多種方式處置抵押物，抵押物處置收益應(yīng)由貸款人優(yōu)先受償。變賣或拍賣抵押的農(nóng)民住房，受讓人范圍原則上應(yīng)限制在相關(guān)法律法規(guī)和國務(wù)院規(guī)定的范圍內(nèi)。

雖然《農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點暫行辦法》這樣規(guī)定有一定的法律正當(dāng)性，但是這與我國農(nóng)村“一戶一宅”、“房地一體”的政策相沖突。我國《土地管理法》第六十二條規(guī)定，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地?！锻恋毓芾矸ā返诹l第四款規(guī)定，農(nóng)村村民出賣、出租房屋后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。這樣普通農(nóng)民就很難有其他長期穩(wěn)定居住場所。另外，我國實行的是“房地一體”，處分農(nóng)村住房，必然涉及到該住房所占用范圍內(nèi)的宅基地，兩者不能獨立存在，而根據(jù)《物權(quán)法》、《擔(dān)保法》等相關(guān)規(guī)定，宅基地不為法律明令禁止的抵押物?？梢?，在現(xiàn)有法律框架下，農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款還有很多的限制。

三、試點地區(qū)法律授權(quán)法理分析

針對“兩權(quán)”抵押貸款與現(xiàn)實法律制度存在沖突的現(xiàn)狀，2015年12月27日，十二屆全國人大常委會第十八次會議審議通過《關(guān)于授權(quán)國務(wù)院在北京市大興區(qū)等232個試點縣(市、區(qū))、天津市薊縣等59個試點縣(市、區(qū))行政區(qū)域分別暫時調(diào)整實施有關(guān)法律規(guī)定的決定》，對“兩權(quán)”抵押貸款試點地區(qū)進(jìn)行了法律授權(quán)。基于此，試點地區(qū)在開展“兩權(quán)”抵押貸款業(yè)務(wù)是不是已經(jīng)不存在法律障礙了？這種觀點還有待商榷。

我國《立法法》(2015)第十三條規(guī)定：“全國人民代表大會及其常務(wù)委員會可以根據(jù)改革發(fā)展的需要，決定就行政管理等領(lǐng)域的特定事項授權(quán)在一定期限內(nèi)在部分地方暫時調(diào)整或者暫時停止適用法律的部分規(guī)定”。

《立法法》中增設(shè)該條的目的是：“按照凡屬重大改革都要于法有據(jù)的要求，在立法宗旨中增加規(guī)定，發(fā)揮立法的引領(lǐng)和推動作用；并結(jié)合近年來的做法，規(guī)定全國人大及其常委會可以根據(jù)改革發(fā)展的需要作出決定，就特定事項在部分地方暫停適用法律的部分規(guī)定。”但《立法法》的該條規(guī)定在憲法學(xué)理方面仍然存在一定的問題。

《憲法》第六十二條詳細(xì)列舉了國人民代表大會行使下列職權(quán)，包括（一）修改憲法；（二）監(jiān)督憲法的實施；（三）制定和修改刑事、民事、國家機(jī)構(gòu)的和其他的基本法律；（四）選舉中華人民共和國主席、副主席；（五）根據(jù)中華人民共和國主席的提名，決定國務(wù)院總理的人選；根據(jù)國務(wù)院總理的提名，決定國務(wù)院副總理、國務(wù)委員、各部部長、各委員會主任、審計長、秘書長的人選；（六）選舉中央軍事委員會主席；根據(jù)中央軍事委員會主席的提名，決定中央軍事委員會其他組成人員的人選；（七）選舉最高人民法院院長；（八）選舉最高人民檢察院檢察長；（九）審查和批準(zhǔn)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展計劃和計劃執(zhí)行情況的報告；（十）審查和批準(zhǔn)國家的預(yù)算和預(yù)算執(zhí)行情況的報告；（十一）改變或者撤銷全國人民代表大會常務(wù)委員會不適當(dāng)?shù)臎Q定；（十二）批準(zhǔn)省、自治區(qū)和直轄市的建置；（十三）決定特別行政區(qū)的設(shè)立及其制度；（十四）決定戰(zhàn)爭和和平的問題；（十五）應(yīng)當(dāng)由最高國家權(quán)力機(jī)關(guān)行使的其他職權(quán)。從這條規(guī)定可看出我國憲法并未明確規(guī)定全國人大可以授權(quán)國務(wù)院暫時調(diào)整適用法律。

“兩權(quán)”抵押貸款作為解決農(nóng)村金融難題的措施之一，從推出至今已獲得不少試點的經(jīng)驗，但要想全面鋪開這些制度，從而真正惠及三農(nóng)經(jīng)濟(jì)，立法工作仍有很常的路需要走。

農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)可以做抵押貸款嗎

您的瀏覽器不支持HTML5視頻農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)可以抵押貸款。
　　農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款的流程如下：
1.按試點地區(qū)規(guī)定，在試點地區(qū)農(nóng)業(yè)主管部門或試點地區(qū)政府授權(quán)的農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易平臺辦理承包土地的經(jīng)營權(quán)抵押登記。
　　一般需要用到的材料有：
(1)農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)抵押登記申請書；
(2)抵押權(quán)人和抵押人基本資料；
(3)借款合同和抵押合同；
(4)《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證》、縣農(nóng)經(jīng)局確認(rèn)的農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同、土地流轉(zhuǎn)租金繳納證明；
(5)抵押物所在發(fā)包方同意抵押的證明材料；
(6)抵押人對地上定著物一并抵押及同意處理抵押物的承諾；
(7)抵押物共有權(quán)人同意抵押的書面資料；
(8)從事水面養(yǎng)殖經(jīng)營的須取得合法有效的行政批準(zhǔn)文件或證書；
(9)登記機(jī)關(guān)要求的其他資料。
2.受理抵押登記的部門對用于抵押的承包土地的經(jīng)營權(quán)權(quán)屬進(jìn)行審核、公示。
3.登記無異議的按合同規(guī)定的時限下發(fā)貸款。
4.抵押人在約定期限內(nèi)還本付息。
《關(guān)于開展農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)和農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點的指導(dǎo)意見》
總體要求
（一）指導(dǎo)思想。
全面貫徹黨的十八大和十八屆三中、四中全會精神，深入落實黨中央、國務(wù)院決策部署，按照所有權(quán)、承包權(quán)、經(jīng)營權(quán)三權(quán)分置和經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)有關(guān)要求，以落實農(nóng)村土地的
用益物權(quán)、賦予農(nóng)民更多財產(chǎn)權(quán)利為出發(fā)點，深化農(nóng)村金融改革創(chuàng)新，穩(wěn)妥有序開展“兩權(quán)”抵押貸款業(yè)務(wù)，有效盤活農(nóng)村資源、資金、資產(chǎn)，增加農(nóng)業(yè)生產(chǎn)中長期和規(guī)?；?jīng)營的資金投入，為穩(wěn)步推進(jìn)農(nóng)村土地制度改革提供經(jīng)驗和模式，促進(jìn)農(nóng)民增收致富和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化加快發(fā)展。

農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款試點推進(jìn)了哪些工作

——聚土回答

農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款是在推出“兩權(quán)抵押”之后提出的農(nóng)村金融服務(wù)。主要是對農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款和農(nóng)村宅基地房產(chǎn)抵押貸款。雖然提出已經(jīng)超過兩年，但進(jìn)展緩慢，主要原因在于部分專家領(lǐng)導(dǎo)對“兩權(quán)抵押”持不同態(tài)度，現(xiàn)行的也只是在少量城市做了試點工作。

農(nóng)村土地兩權(quán)抵押貸款試點的進(jìn)行，也在一定程度上解決了農(nóng)業(yè)農(nóng)村的金融問題，讓一些閑置土地有了市價。但不足之處在于農(nóng)村土地價值不一，很難準(zhǔn)確把握進(jìn)行抵押貸款。風(fēng)險相對較高。

除了地方政府單位進(jìn)行的試點，不少金融機(jī)構(gòu)，農(nóng)村服務(wù)平臺也在先后切入“兩權(quán)”包括如今的聚土在農(nóng)房農(nóng)地上面的服務(wù)，都有已經(jīng)初具規(guī)模，但這一切都還是在為“兩權(quán)”做萬全準(zhǔn)備?？傮w來說，農(nóng)村土地的抵押貸款，會走向正規(guī)化和規(guī)?；@也需要政策的大力支持。試點和市場的金融機(jī)構(gòu)還會繼續(xù)在這里面率先分切蛋糕，但進(jìn)展不會快，對農(nóng)村農(nóng)業(yè)的金融實際幫助也不大。

以上就是小編對于[《農(nóng)村兩權(quán)抵押貸款業(yè)務(wù)范圍》農(nóng)村兩權(quán)抵押貸款是指什么]問題和相關(guān)問題的解答了，希望對你有用