試論以房養(yǎng)老的可行性

試論以房養(yǎng)老的可行性

　　 一、概念的提出

　　筆者提出以房養(yǎng)老的基本沒想，是考慮家庭生命周期與住宅生命周期的差異，依據(jù)個人家庭擁有資源在個人家庭的一生予以最優(yōu)化配置的理論，將住房這種不動產(chǎn)通過一定的形式和機制，實現(xiàn)價值的流動，以對家庭的養(yǎng)老保障事宜發(fā)揮相應的功用。以房養(yǎng)老(HEcM)，也可稱為反按揭，住房反向抵押貸款，是指已經(jīng)擁有住房的老年人將房屋產(chǎn)權(quán)抵押給銀行、保險公司等金融機構(gòu)，相應的金融機構(gòu)對借款人的年齡、預期壽命、房屋的現(xiàn)值、未來的增值、折損情況及借款人去世時房產(chǎn)的價值進行綜合評估后，按其房屋的評估價值減去預期折損和預支利息，并按人的半均壽命計算，將其房屋的價值分攤到預期壽命年限中去，按年或月支付現(xiàn)金給借款人，～直延續(xù)到借款人去世。它使得借款人可以提前支用該房屋的銷售款，借款人在獲得現(xiàn)金的同時，繼續(xù)擁有房屋的居住權(quán)并負責維護。當借款人去世后，相應的金融機構(gòu)獲得房屋的產(chǎn)權(quán)，進行銷售、出租或者拍賣，所得用來償還貸款本息，并同時享有房產(chǎn)的升值部分。

　　 二、社會背景

　　以房養(yǎng)老模式預期將有廣闊市場前景和社會需求，具有重大理論意義和可操作性。

　　1．住房商品化，居者有其屋，存在廣泛的潛在市場，為家庭借此模式養(yǎng)老奠定了物質(zhì)基礎(chǔ)。第五次人口普查數(shù)據(jù)顯示，我國城市人口中有751224戶購買商品房，占城市家庭戶口的9．2％；5333％戶購買經(jīng)濟適用房，占6．5％；2401075戶購買原公有住房，占29．4％；加上26．8％的家庭戶自建住房，擁有住房的城市家庭戶達到了587萬戶，占總個數(shù)的72％。由此可見，以房養(yǎng)老業(yè)務有龐大的潛在市場。

　　2、獨生子女政策加快老齡化社會到來，推動以房養(yǎng)老的實行。在養(yǎng)老保障體制并不健全，實施獨生子女政策的情況下，未來“4+2+1”家庭結(jié)構(gòu)模式將占主導地位。如果老年人的子女無力或不愿承擔贍養(yǎng)義務，“倒按揭”不失為一種很好的養(yǎng)老轉(zhuǎn)換途徑。

　　3、核算意識、理財觀念深入人心。老年人到了退休年齡，養(yǎng)老雖有社會養(yǎng)老保險提供退休金，但退休金要低于工作時的收入，可能會降低老年人的生活水平。所以，需要多渠道籌集養(yǎng)老金。住房是家庭財富的重要組成部分，如果能將老人死后剩余的住房價值提前變現(xiàn)，就可以極大地改善老年人的生活質(zhì)量，而這絲毫不會影響到老年人現(xiàn)在的生活，只是通過一種金融手段盤活了住房這筆巨大的不動產(chǎn)。

　　4、社會保障制度不夠健全，資金缺口大，政府和企業(yè)尚不能完全擔當社會養(yǎng)老的重任。中國的老齡化問題越來越嚴重，雖然目前的社會養(yǎng)老政府起著主要的作用，然而由于我國人口基數(shù)大，政府難以承受養(yǎng)老的巨大資金。從理論上說，以房養(yǎng)老具有較強的可操作性，也是解決養(yǎng)老資金的一個重要思路，它既能盤活房屋存量，又解決了社會保障問題。

　　 三、新型模式及可行性分析

　　筆者從“以房養(yǎng)老”的前提(房屋產(chǎn)權(quán))和合理處置產(chǎn)權(quán)的角度，認為從理論上可采取的幾種模式：對于目前還未能獲得房屋所有權(quán)的老齡人來說，如果想加入“以房養(yǎng)老”的行列，可以采用合資購房養(yǎng)老模式：合資購房養(yǎng)老，就是針對這樣一群購房資金不足老齡人，他們可以向銀行申請貸款購房，貸期內(nèi)不必還本付息，身故后用該住房還貸。

　　合資購房可以解決老人的居住問題，還可以以變相投資的方式獲得房屋帶來的收益，但是合資購房的產(chǎn)權(quán)分割是最容易產(chǎn)生問題和矛盾的。所以，在合資購房之前一定要簽訂合資購房協(xié)議書，明確產(chǎn)權(quán)的分配。由于銀行借此參與房地產(chǎn)投資，對于房地產(chǎn)行業(yè)來說面臨著更大的不確定因素。

　　對于擁有房屋所有權(quán)的老齡人來說，可以選擇以下模式：

　　1．反向抵押貸款。這種模式適合擁有房屋所有權(quán)者，特別是空巢老人家庭。對于反向抵押貸款模式金融機構(gòu)和老人共同面對房地產(chǎn)風險，同時老人也能從中獲得抵押的貸款提高生活質(zhì)量。國外比較盛行，我國金融工具不夠健全完善，該業(yè)務還在探索之中。

　　2．售房養(yǎng)老。老人把住房所有權(quán)出售給特定機構(gòu)，使用權(quán)繼續(xù)保留到死亡為止，老人用房款養(yǎng)老。這種模式和反向抵押貸款最大的區(qū)別是房屋所有權(quán)和面對房地產(chǎn)風險問題上。售房養(yǎng)老主要面臨的是傳統(tǒng)觀念的障礙。

　　3．住房置換。老人可以將自己的大房子售出，在郊區(qū)換購小房，用差價款來養(yǎng)老。而且，目前我國的養(yǎng)老、醫(yī)療等保險都可以轉(zhuǎn)移。這種模式主要出于老人的意愿，可行性較強。

　　4．住房出典。老人將房子出典給金融機構(gòu)，獲得一定典當金來提高生活質(zhì)量。老人的子女可以選擇把該房產(chǎn)買回，待老人去后，子女只需要把這些年金融機構(gòu)支付給老人的總額償還，再按消費貸款利率支付利息，那么房子仍舊是子女的。

　　5．將房子抵押給養(yǎng)老院，養(yǎng)老院負責養(yǎng)老。老人把房子抵押給養(yǎng)老院，經(jīng)公證后可人住老年公寓，并重申免交一切費用，而房屋產(chǎn)權(quán)在老人逝世后歸養(yǎng)老院所有。2005年4月南京市私營的湯山留園老年公寓首家推出了此種以房養(yǎng)老”模式。幸福人壽已成為首個試辦此業(yè)務的公司。

　　6．異地集中養(yǎng)老模式。在環(huán)境優(yōu)美、交通便利但經(jīng)濟不發(fā)達地域，建立大規(guī)模養(yǎng)老基地，有專人護理，將都市的老人移居于此養(yǎng)老，原房由債權(quán)人另行處理。這種養(yǎng)老模式減低養(yǎng)老成本，提升養(yǎng)老質(zhì)量，解決老人的孤獨問題、生理護理問題、日常起居飲食和娛樂問題等。

　　以上選擇模式的可行勝分析：(1)房子價格問題。以房養(yǎng)老存在著兩個階段的房產(chǎn)價格問題：簽約時的價格和老人臨終債權(quán)人收回房子時的價格。這就需要房地產(chǎn)評估行業(yè)的加入，但是房地產(chǎn)風險是無法避免的，同時，需要有很健全公正的法律做后盾，金融機構(gòu)參與房地產(chǎn)領(lǐng)域，政府應該從中協(xié)調(diào)防止房地產(chǎn)受某些機構(gòu)支控，房價飆升。(2)觀念問題。以房養(yǎng)老面臨著嚴重的觀念障礙，中國人的傳統(tǒng)是“但存方寸地，留于子孫耕”。筆者提出的住房出典模式很好的解決了這一障礙問題。老人將住房出典獲得養(yǎng)老金，緩解了子女資金周轉(zhuǎn)問題，同時充分發(fā)揮了房子帶來的福利作用。子女只需要付完出典期間金融機構(gòu)付予老人的`總額就可以收回原有房子，實則是為子女延緩了支付養(yǎng)老消費的一種方案。(3)拓展金融業(yè)務多元化的發(fā)展。無論是合資購房養(yǎng)老還是其他的以房養(yǎng)老模式，都帶動銀行、保險等機構(gòu)都參與其中。使得金融機構(gòu)將社會責任和盈利目標緊密的結(jié)合在一起。有效的促進社會正常的轉(zhuǎn)型機制的運作和發(fā)展。

　　 四、以房養(yǎng)老的實際意義

　　1、老年人出售自有住房以養(yǎng)老，有效解決養(yǎng)老資金來源，減輕家庭養(yǎng)老負擔，有利于調(diào)節(jié)家庭經(jīng)濟生活，為家庭擁有資源的優(yōu)化配置提供一種新的思路。以房養(yǎng)老將養(yǎng)老保險、社會保障與購房養(yǎng)老相結(jié)合，為巨額保險資金尋找到安全、收益穩(wěn)定可靠的投資出路，減輕社會和家庭養(yǎng)老的壓力。

　　2、激活房地產(chǎn)交易市場，刺激內(nèi)需，增強中老年人購建住宅、晚年幸福生活的積極性，增加國民經(jīng)濟的新的增長點。為金融保險機構(gòu)的業(yè)績利潤增長開辟一條新的通道，達到一種保險資金“從養(yǎng)老中來，到養(yǎng)老中去”的新型循環(huán)機制。

　　3、倡導兒女獨立自強，老人自我保障，減輕老人和兒女的養(yǎng)老負擔，組建適應市場經(jīng)濟體制的新型代際關(guān)系。

　　 五、結(jié)語

　　以房養(yǎng)老作為一種新型的養(yǎng)老模式，是對現(xiàn)行養(yǎng)老制度的補充和完善，它有利于提高老年人的生活質(zhì)量，減輕國家和社會的蕎老壓力，是真正的把錢花在最關(guān)鍵的地廳。當然，作為一種新型的經(jīng)濟模式，“以房養(yǎng)老”的運行必然面臨種種困難；但正如國人對“按揭買房，的接受過程一樣，隨著制度的完善和健全，“以房養(yǎng)老”，必將成為我們正積寸養(yǎng)老問題可供選擇的方式之一。

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以房養(yǎng)老在國外的發(fā)展

前不久，國務院發(fā)布了《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)的若干意見》，提出我國將試點開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險。消息一出，立刻引發(fā)全社會的廣泛關(guān)注。由于國人對“以房養(yǎng)老”的基本情況并不熟悉，因此反對的聲音似乎更多些。為此，本報記者對發(fā)達國家的“以房養(yǎng)老”政策執(zhí)行情況做一些介紹和梳理，希望能幫助讀者更客觀了解這種養(yǎng)老模式……

“以房養(yǎng)老”的源起與發(fā)展

“以房養(yǎng)老”是西方發(fā)達國家常見的一種養(yǎng)老模式，指老人將自己的產(chǎn)權(quán)房抵押或者出租出去，以定期取得一定數(shù)額養(yǎng)老金或者接受老年公寓服務的一種養(yǎng)老方式。在各國特色不同的以房養(yǎng)老實踐中，反向抵押貸款(簡稱“反向按揭”)最受歡迎，也使用最多。

反向按揭最早源于荷蘭，其大致安排是：年輕人購買老年人的住房，并允許他們有生之年仍免費租住該住房，待老年人過世后再收回該住房。

反向按揭發(fā)展最成熟、最具代表性的當屬美國。二十世紀六、七十年代美國就開始出現(xiàn)了住房反向抵押貸款，貸款產(chǎn)品種類也較多，定期年金、住房使用期年金、分期遞增年金、信貸額度等支付方式都已出現(xiàn)，貸款利率包括了固定利率和浮動利率兩種。但由于大部分住房反向抵押貸款產(chǎn)品年限長，涉及金額大，借貸雙方風險都很高，法律對這種貸款的鼓勵和管制措施卻很少，又缺乏相應的貸款擔保制度、二級市場和輔助政策，前期發(fā)展比較緩慢，并沒有開展多少實質(zhì)性的業(yè)務。

隨著社會養(yǎng)老保障壓力增大，美國政府開始關(guān)注住房反向抵押貸款，并通過了《1987國家住房法案》，按照法案規(guī)定，聯(lián)邦住宅和城市開發(fā)部聯(lián)合設(shè)計開發(fā)了住房權(quán)益轉(zhuǎn)換抵押貸款(HECMs)。HECMs是一種全新的產(chǎn)品，目標是全體老年人。為降低該產(chǎn)品的風險，由聯(lián)邦住房管理局向貸款金融機構(gòu)發(fā)放的貸款實行擔保。在金融機構(gòu)選擇上，所有條件具備的貸款金融機構(gòu)都可申請經(jīng)營此類業(yè)務，這大大擴展了反向抵押貸款的開辦機構(gòu)。1989年，房利美嘗試對住房反向抵押貸款進行資產(chǎn)證券化，在二級市場上出售證券化產(chǎn)品，這在很大程度上提高了住房反向抵押產(chǎn)品的流動性，減少了這一產(chǎn)品周期長、占用資金量大的弊端。

此后，住房反向抵押貸款在美國大規(guī)模推廣，并有公共保險部門提供的保險。住房反向抵押貸款證券化及公共承保等措施的推行，促進了美國住房反向抵押貸款市場的初步發(fā)展。

21世紀初，美國住房反向抵押貸款市場高速發(fā)展。此時，美國宏觀經(jīng)濟的良性運行與住房反向抵押貸款行業(yè)內(nèi)部的整合，使這一市場獲得一定程度上的規(guī)模效應。反向抵押產(chǎn)品高速發(fā)展，貸款發(fā)行機構(gòu)數(shù)量大大增加，市場日益成熟，競爭力不斷增強。根據(jù)美國住房反向抵押貸款協(xié)會的一份數(shù)據(jù)，美國參加住房反向抵押貸款的金融機構(gòu)從90年代的不到200個，擴增為20的1300多個，并且數(shù)量呈現(xiàn)不斷上升的趨勢。此后，2007年一年發(fā)放的HECMs已達到107388份，而在2003年這一數(shù)目還不足7000份。整個住房反向抵押貸款有了突飛猛進的發(fā)展。

2007年后，美國次貸危機并未對反向按揭產(chǎn)生太大沖擊。美國住房與城市發(fā)展部于2008年12月公布，2008年美國HECMs共計115176份，比2007年同比增加了6.4%。據(jù)一家咨詢機構(gòu)調(diào)查顯示，佛羅里達是美國反向貸款發(fā)行量最大的州，該州2008年抵押貸款發(fā)行機構(gòu)為2949個，較前一年增長了76.5%。其原因，一方面在于產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的進一步完善，更大滿足了消費需求，加大了對老人的吸引力，比如更高的貸款限額、更嚴格的消費者利益保護、允許用貸款購買新房屋等;另一方面，金融危機的影響相對反向按揭的貸款周期來講是較短的，金融危機與全球老齡化趨勢之間關(guān)聯(lián)性不大，同時，金融危機使投資受損以及房價持續(xù)走低，通過反向貸款將房屋抵押換取固定額度的未來現(xiàn)金流，是一種變相保值的方法。

反向按揭的優(yōu)勢與限制

反向按揭是一種針對老年人的貸款，一種社會養(yǎng)老保險制度的創(chuàng)新工具。它能夠應對人口老齡化，緩解國家養(yǎng)老壓力，同時還能促進銀行、房地產(chǎn)、保險、中介等金融機構(gòu)業(yè)務發(fā)展，是一個能帶來多贏效果的新的金融產(chǎn)品。

1、分散政府養(yǎng)老保障的壓力

保障制度健全的國家一般把養(yǎng)老分為三個層次：社會基本養(yǎng)老保險、企業(yè)補充養(yǎng)老險和個人儲蓄計劃，由于三個層次缺一不可，被形象地稱為“三條腿的板凳”?；攫B(yǎng)老保險是由國家立法強制實施的一種社會保障制度，旨在保障員工退休后的基本生活需求。而反向按揭作為個人自主養(yǎng)老的新選擇，可以在一定程度上補充社會養(yǎng)老的不足，帶有明顯的補充養(yǎng)老保障性質(zhì)。

2、提升老年人晚年生活品質(zhì)

通過申請反向按揭，能幫助擁有住房的老年人融通資金，使老年人有了額外的固定收入，不再為醫(yī)療保健和生活費用發(fā)愁。有了這筆錢，他們可以重新裝修房子，把居住環(huán)境弄得更加舒適;他們還可以改變生活方式，比如出外度假、旅游，享受更幸福、更愉快的晚年生活;再有，反向按揭增強了老年人的經(jīng)濟能力，可能推動“銀發(fā)”市場的消費。

3、開拓銀行保險等金融機構(gòu)業(yè)務領(lǐng)域

開展反向按揭業(yè)務，銀行可以收取高于一般貸款的利息，加上全球老齡化趨勢的推動，各國對這種貸款的需求總量很大，因此將為銀行開辟一個規(guī)模很大并且全新的效益增長點。對于保險機構(gòu)，由于推出住房反向抵押貸款的銀行都會要求對房屋的毀損滅失等進行保險以避免風險，因此也將意味著新的業(yè)務領(lǐng)域的出現(xiàn)。

反向按揭適用也有邊界，并非所有人的所有房屋都適合反向按揭。以美國的反向按揭為例，在申請反向按揭前，至少應當考慮到以下幾個方面的因素：

1、房屋地理位置

由于放貸機構(gòu)必須考慮到抵押房屋的后續(xù)處置問題，所以房屋地理位置越是優(yōu)越，反向按揭額度越高。比如，愛荷華州一套30萬美元住房可以獲得10萬美元的信用額度，而在紐約長島郊區(qū)，則可獲17.8萬美元的信用額度。

2、老人年齡

年齡越大，得到的現(xiàn)金越多，因為貸款期限可能會短一些。比如在克里夫蘭，如果一名75歲的老人擁有一套價值25萬美元的住房(假設(shè)房款已全部付清)，他/她每月可以獲得917美元，或者是14萬美元的信用額度;70歲的人每月只能獲得791元，信用額度為13萬美元;而80歲的人則每月可獲1099美元，信用額度為15.2萬美元。

3、不清楚自己能住多長時間的老年人不適合采用反向按揭。

一般來說，反向按揭有較高的手續(xù)費，所以并不適合短期貸款。比如一筆20萬美元的貸款，手續(xù)費可能高達一萬美元。高額手續(xù)費以及可能調(diào)高的利率，都會增加這種貸款的成本。

4、剛退休不適合采用

對年輕的退休人員來說(剛剛60多歲)，反向按揭并不是最好的選擇。因為越年輕，可以申請到的貸款金額越少。如果剛剛退休就申請反向按揭貸款，等到七八十歲時，這筆錢可能不足以支付各種費用。

“反向按揭”不同模式
美國模式

美國住房反向抵押貸款產(chǎn)品主要有三種：聯(lián)邦住房管理局的“房產(chǎn)轉(zhuǎn)換抵押貸款”，聯(lián)邦國民抵押貸款協(xié)會提供的“住房保留項目”和財務自由高級基金公司提供的“財務獨立計劃”，這三種產(chǎn)品幾乎占據(jù)了當今美國住房反向抵押貸款市場的所有份額。

1、房產(chǎn)轉(zhuǎn)換抵押貸款。房產(chǎn)轉(zhuǎn)換抵押貸款由美國住房和社區(qū)發(fā)展委員會的下屬機構(gòu)美國聯(lián)邦住房管理局開發(fā)，于1989年進入市場。房產(chǎn)轉(zhuǎn)換抵押貸款有終身年金支付、固定期限年金支付、信用額度、終身年金支付和信用額度組合、固定期限年金支付和信用額度組合五種支付方式。在終身年金或固定期限年金支付方式下，每月年金支付額根據(jù)支付方式、借款人年齡、貸款利率和住房價值確定。

信用額度是房產(chǎn)轉(zhuǎn)換抵押貸款的一大特色，貸款額度可以隨著時間增長，因此非常受借款人的歡迎。

2、住房保留計劃。住房保留計劃于1995年由聯(lián)邦國民抵押貸款協(xié)會推出。這種產(chǎn)品與房產(chǎn)轉(zhuǎn)換抵押貸款非常相似，不同之處是貸款的支付方式較少，借款人只能選擇按月領(lǐng)取年金、一定限額內(nèi)自由支取貸款額度或者兩者組合的支付方式。

住房保留計劃的貸款利率比房產(chǎn)轉(zhuǎn)換抵押貸款高，但借款人往往可以獲得更高的貸款最高額度，因為住房保留計劃沒有對貸款最高額度設(shè)有限制，這也是住房保留計劃的特點之一。

3、財務獨立計劃。財務獨立計劃由財務自由老年基金公司提供，沒有政府擔保。借款人可以取得的貸款最高額度和所需承擔的貸款成本都比房產(chǎn)轉(zhuǎn)換抵押貸款和住房保留計劃高得多。所以，通常是房產(chǎn)價值高，并希望取得較高貸款額度的借款人會來申請這一計劃。

財務獨立計劃的最大特色是貸款額和還款額為房產(chǎn)價值的同一比例。1999年財務自由計劃劃實現(xiàn)了證券化，由標準普爾對其資產(chǎn)組合進行評級。財務自由老年基金公司在2001年和2003年又分別設(shè)計了標準現(xiàn)金賬戶和零點現(xiàn)金賬戶兩種住房反向抵押貸款產(chǎn)品，其中零點現(xiàn)金賬戶是第一個借款人無需支付貸款費用的住房反向抵押貸款產(chǎn)品。

英國模式

英國的養(yǎng)老金體系主要由三部分構(gòu)成：一是按比例繳納的國家基本養(yǎng)老金，所有人退休后所獲養(yǎng)老金數(shù)額一致;二是雇主為雇員提供的職業(yè)養(yǎng)老金，這部分目前不屬于強制性繳納;三是個人購買的養(yǎng)老儲蓄或保險等，但英國35%的在職者沒有建立私人養(yǎng)老金。這就意味著他們退休后依靠國家養(yǎng)老金，而這部分錢在2010年是每人每周97.65英鎊，只相當于以最低工資水平工作兩天的收入，這對于維持一個相對舒適的晚年生活顯然不夠。因此多數(shù)英國人通過以房養(yǎng)老的方式來解決這個問題。

英國的住房反向抵押貸款項目被稱為資產(chǎn)釋放計劃，產(chǎn)生于二十世紀60年代中期。早期資產(chǎn)釋放計劃，借款人獲得的是一些債券和股票。早期資產(chǎn)釋放計劃產(chǎn)品的設(shè)計原理，是用債券收益與資產(chǎn)釋放計劃產(chǎn)品利息之間的差額作為老年人的養(yǎng)老費用。但英國在上世紀80年代末期陷入了經(jīng)濟衰退，全球又遭遇股災，利率上升，股票債券價格普遍下降，早期的資產(chǎn)釋放計劃以失敗告終。2001年4月，新的資產(chǎn)釋放計劃推出，老年房主可以把部分或者全部住房價值轉(zhuǎn)換成現(xiàn)金，并居住在抵押住房內(nèi)直至生命終結(jié)。

不同公司提供的資產(chǎn)釋放計劃貸款條件不同，對貸款人的年齡、住房類型、住房價值等規(guī)定也有所不同。

英國的資產(chǎn)釋放計劃有兩大品種，即生命周期貸款和轉(zhuǎn)換計劃。

生命周期貸款建立在住房價值基礎(chǔ)上，可以分為滾動利息貸款、單純利息貸款、住房收入計劃和住房改進計劃四種產(chǎn)品。

住房轉(zhuǎn)換計劃則建立在出售的全部或者部分住房價值基礎(chǔ)上，老年人可以通過出售全部或者部分自己的住房產(chǎn)權(quán)獲得一次性總額支付或者每月年金。在這一計劃下，借款人雖然已經(jīng)不完全擁有住房產(chǎn)權(quán)，但卻可以作為一個租房者通過免費或者象征性地繳納租金的方式繼續(xù)住在住房中。借款人去世后，開辦機構(gòu)可擁有抵押產(chǎn)權(quán)比例的住房處置權(quán)，同比例住房價值的增值收益也歸開辦機構(gòu)所有。

由于生命周期貸款比轉(zhuǎn)換計劃更易操作，所以近年來發(fā)展迅猛，業(yè)務量已經(jīng)超過住房轉(zhuǎn)換計劃，占據(jù)資產(chǎn)釋放計劃的主導地位。在英國，金融服務管理局負責監(jiān)管資產(chǎn)釋放貸款，認證貸款機構(gòu)和提供咨詢。通常提供資產(chǎn)釋放計劃的機構(gòu)都簽訂了安全承諾條款，認證的會員機構(gòu)保證提供公平、安全和完全有保障的資產(chǎn)釋放計劃。

日本模式

日本從1981開始引進“以房養(yǎng)老”的概念，2002年正式設(shè)立這一制度，主要包括由各地方政府參與的直接融資方式和通過銀行等金融機構(gòu)參與的間接融資方式。目前，一些金融機構(gòu)還將這種制度作為金融產(chǎn)品來推銷，最近房地產(chǎn)公司也利用“倒按揭”的形式來推銷商品房。

日本“以房養(yǎng)老”制度主要針對一些退休后想繼續(xù)住在自己的老房子里的低收入老人。他們可以用自己的住房作為抵押來預支貸款。不過，這項制度對申請人的條件要求比較苛刻。以東京為例，申請人的年齡必須在65歲以上，要居住在自己持有產(chǎn)權(quán)的住宅中，且不能有子女同住。申請人家庭的人均收入要在當?shù)氐牡褪杖霕藴手?，已?jīng)申請低保等福利政策的家庭不能享受這項政策。此外，申請人持有產(chǎn)權(quán)的房屋必須是土地價值在1500萬日元以上的獨門獨戶建筑，集體住宅是不可以申請的。

審核獲得通過后，申請人每月可以領(lǐng)到30萬日元以下的生活費，但總額度不能超過抵押房屋土地價值的70%，借貸期限到貸款額度到達總額度上限為止。生活費每三個月發(fā)放一次，貸款的利率比較低，每年3%左右。貸款的償還期限是申請人去世后三個月內(nèi)，由擔保人負責一次性償還。

以房養(yǎng)老國外模式發(fā)展現(xiàn)狀如何?

美國

“以房養(yǎng)老”模式的專業(yè)名稱叫做“倒按揭”。倒按揭是上世紀80年代中期美國新澤西州勞瑞山的一家銀行創(chuàng)立的。如今，倒按揭在美國日趨興旺，常說的倒按揭模式也是以美國模式為藍本的。美國的倒按揭貸款放貸對象是62歲以上的老年人。

1、聯(lián)邦住房管理局有保險的住房倒按揭貸款。用戶盡可能長時間生活在自己住房內(nèi)，并在一定期限內(nèi)按月分期獲得貸款。

2、聯(lián)邦住房管理局無保險的倒按揭貸款。

3、放貸者有保險的倒按揭貸款。

住房資產(chǎn)高則可貸款數(shù)額高;年紀大的住戶貸款數(shù)額高，這是由于其預期壽命短，意味著還貸周期短;夫妻健在住戶比單身者可貸款數(shù)額低，因其組合預期壽命大于單身者;預期住房價值增值高可貸款數(shù)額高。

加拿大

超過62歲的老人可將居住房屋抵押給銀行，貸款數(shù)額在1.5萬到30萬加元之間，只要你不搬家、不賣房，房產(chǎn)主權(quán)不變，可以一直住到享盡天年，由后人處理房產(chǎn)時折還貸款。比如一位65歲的老人將所住的房產(chǎn)抵押給銀行，貸到10萬加元，該老人15年后“歸西”后，銀行將其房產(chǎn)處置后獲得20萬加元，減去10萬加元的貸款，再減去15年的貸款利息后，剩余的幾萬加元就由其子女或其他繼承人所得。

新加坡

有三種方式選擇：第一種，允許符合條件的組屋擁有者，出租全部或者部分居室來換取養(yǎng)老收入;

第二種，對于一些居住在原來較大面積的已退休的夫婦來說，如果子女長大成人并且已經(jīng)搬到他處居住，老年夫婦可以將現(xiàn)有住房置換成面積較小的住房，以大換小后獲得的凈收入用作老年日常開支，或者投資一些風險小的產(chǎn)品來獲得收益。新加坡允許當事人根據(jù)經(jīng)濟狀況選擇一次性或者分步地完成住房的以大換小。比如，賣掉私人住宅后換取5房式的組屋，然后再換取3房式的組屋，依次類推;

第三種，就是平常所說的倒按揭。60歲以上的老年人把房子抵押給有政府背景的公益性機構(gòu)或金融機構(gòu)，由這些機構(gòu)一次性或分期支付養(yǎng)老金。

老人仍居住在自己的住房內(nèi)，當其死亡后，產(chǎn)權(quán)由這些機構(gòu)處置，抵押變現(xiàn)并結(jié)算利息，“剩余價值”交給其繼承人。在新加坡，只有私人建造的商品住房，才能參加倒按揭操作。這里需要說明的是，組屋是由新加坡政府出資,大致相當于我國的經(jīng)濟適用房，這類房產(chǎn)不能選擇倒按揭。

日本

日本以房養(yǎng)老產(chǎn)品的設(shè)計具有局限性。日本是自然災害嚴重的國家，在日本人心目中，土地遠比木結(jié)構(gòu)房屋重要。因此，在日本的房產(chǎn)價值計算中，政府乃至很多金融機構(gòu)只計算土地價值。而且，一般只能以附帶土地所有權(quán)的“別墅”作為擔保物，這就意味著即便是高檔公寓也會被擋在門外(因其土地為共有)。此外，大多數(shù)金融機構(gòu)提供的商業(yè)產(chǎn)品只限定接受日本某地區(qū)的不動產(chǎn)作為擔保。

為了防止合同到期或老人去世后出現(xiàn)抵押權(quán)實現(xiàn)困難，日本以房養(yǎng)老產(chǎn)品大多限制老人與他人共同居住，有的只允許老人與65歲以上配偶共同居住。

但是，日本老年人的養(yǎng)老問題日漸突顯。2010年日本“高齡社會白皮書”中統(tǒng)計顯示：65%的日本老人對其儲蓄額不滿意，且62.8%的老人希望“一直住在原來的住房里”。同時，日本內(nèi)務省統(tǒng)計出65歲以上日本老人的住宅自有率達到了88.9%。在這樣的背景下，日本采取了許多措施推動以房養(yǎng)老產(chǎn)品的普及。

推進二手房“適用壽命長期化”建設(shè)。不動產(chǎn)抵押價值評估低了，老人獲得的養(yǎng)老金會減少;評估高了，金融機構(gòu)風險會增加。為此，日本國土交通大臣確定，必須由從事不動產(chǎn)買賣以及房地產(chǎn)開發(fā)(房屋改造業(yè)者)以外的第三人機構(gòu)對二手房進行檢查和評估。同時，日本創(chuàng)設(shè)了“住宅性能標示制度”，并制定了《住宅品質(zhì)確保促進法》，要求開發(fā)商在一定年限內(nèi)完全承擔房屋的瑕疵擔保責任，不僅要對房屋結(jié)構(gòu)缺陷承擔責任，而且對屋頂、外墻等漏雨、滲水等也必須承擔瑕疵擔保責任。

鼓勵銀行和保險公司聯(lián)手開發(fā)產(chǎn)品。在老人健康和壽命把握方面，人壽險公司強一些，但不動產(chǎn)擔保則是財產(chǎn)險公司更勝一籌，而且，保險公司不能直接向老人放款融資。因此，日本過去的商業(yè)產(chǎn)品主要由保險公司作為中間人，最后由“銀行”向老人放貸。但銀行對于該產(chǎn)品管理除需緊盯不動產(chǎn)的價值變動以外，還必須定期把握老人的生活環(huán)境及狀況，因此，管理成本相當高。為了解決保險公司摸不著頭腦、銀行也不愿放貸的問題，日本逐漸出現(xiàn)了銀行和保險公司共同開發(fā)，乃至金融集團下各金融公司聯(lián)合開發(fā)的情況。

推廣“儲蓄連動型住宅抵押貸款”。日本還開發(fā)了儲蓄連動型住宅抵押貸款，在該產(chǎn)品項下，如果老人購買了銀行的“倒按揭”產(chǎn)品，則只要老人在同一家銀行擁有存款，則相同金額部分的存款利率可以和貸款利率相抵。

“連帶保證人”與“補充型公共保險制度”。此外，或許我們還可以吸收日本以房養(yǎng)老制度前期失敗的教訓：允許老人和自己的子女共同居住。這對我國有重大現(xiàn)實意義，我國獨生子女家庭非常普遍，老人大多希望和自己唯一的子女共同居住。為此，我們或可在產(chǎn)品設(shè)計中，將同住的子女列為貸款的連帶保證責任人。這樣一來，如果老人去世后子女能夠償還貸款的，則不必拍賣房屋;另外一方面，子女作為老人的繼承人，意味著銀行拍賣所得款項在抵銷借貸之后的余款必須還給子女，而如果出現(xiàn)房屋抵押價值低于貸款總額時，超出部分可以視為“老人的借債”，而子女則必須對超出部分進行償還。而且，將子女作為“連帶保證人”，還可防范子女的道德風險。

為避免老人最終的融資總額超過其提供的不動產(chǎn)價值帶來的金融風險，日本也在積極研究美國的“公共保險”制度。如果出現(xiàn)老人最終的融資總額超過其提供的不動產(chǎn)價值，“公共保險”將作為補充。在美國的各種以房養(yǎng)老產(chǎn)品中，聯(lián)邦政府的房產(chǎn)價值轉(zhuǎn)換抵押貸款(HECM)產(chǎn)品面向低收入者，且HECM的利用率相當之高，全美很多金融機構(gòu)都提供這種產(chǎn)品，理由就是該產(chǎn)品適用FHA保險(補充型公共險)。

英國

英國以房養(yǎng)老模式更多借助保險公司力量。據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，超過1/3英國人打算利用房產(chǎn)籌集養(yǎng)老金。有一成退休者被迫出售房產(chǎn)或換成較小房子來維持生計。英國的“以房養(yǎng)老”主要有兩種形式，一是把房產(chǎn)抵押給銀行、保險公司等機構(gòu)，每月取得貸款作為養(yǎng)老金，老人繼續(xù)在原房屋居住，直至去世或搬進養(yǎng)老院后用該住房歸還貸款。據(jù)調(diào)查，大約有20%的50歲以上的老年人打算采用這種方式。另一種方式就是出售大房，換購小房，用差價款養(yǎng)老。此外，還有老人將房產(chǎn)出售后搬到其他物價水平較低的國家去養(yǎng)老。

由于英國的住房養(yǎng)老模式更多地借助于保險公司的力量，即老人將房子抵押給銀行所獲得的貸款須充當保費用來購買年金，住房反向抵押貸款在英國又被稱作“逆向年金”。由于英國的房子不存在使用年限的問題，而且相關(guān)金融服務機構(gòu)在這一領(lǐng)域運作了很多年，操作規(guī)范，因此老年人的權(quán)益還是有保障的。

房屋抵押貸款是什么意思？

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申請抵押貸款，需要符合以下條件:
1.借款人必須年滿18周歲，具有完全民事行為能力，實際年齡加上貸款期限不能超過65周歲；在城鎮(zhèn)有固定住所和常住戶口；有正當工作和穩(wěn)定的收入來源，能夠按時償還貸款本息；個人信用信息良好，無不良信用記錄。
2.借款人抵押房屋產(chǎn)權(quán)清晰，符合上市交易條件，可以進入房地產(chǎn)市場交易；抵押房屋未納入城市拆遷改造計劃，已有房產(chǎn)證和土地證；房齡不滿30年，房齡與貸款期限之和不超過40年。
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以上就是小編對于[《住房反向抵押貸款屬于金融工具嗎》住房反向抵押貸款制度的法律問題]問題和相關(guān)問題的解答了，希望對你有用