哪些房產(chǎn)不得抵押

法律分析：并非所有的房地產(chǎn)都可以用作抵押，有一些房地產(chǎn)是不能抵押的，以不能抵押的房地產(chǎn)抵押，抵押合同無效。不能抵押的房地產(chǎn)如下：

1、土地所有權(quán)。土地所有權(quán)，是指所有人對其土地依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。我國的土地所有權(quán)的主體只能是國家或農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，其他任何組織和個人均不能享有土地所有權(quán)，因此我國的土地所有權(quán)不能抵押。

2、耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，不能抵押。但是有兩個例外：

(1)抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包人同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)可以抵押;

(2)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押，但以鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時抵押。

3、用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)。如學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)施類的房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押。

4、所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭議的房地產(chǎn)。設(shè)立抵押權(quán)要求抵押人對抵押物享有所有權(quán)或依法有權(quán)處分，如果權(quán)屬存在爭議，那么抵押權(quán)的設(shè)立和實(shí)現(xiàn)都存在問題，從而無法保障債權(quán)人債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，因此禁止權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn)作為抵押物。

5、列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物。這類建筑物具有特殊的歷史意義和紀(jì)念意義，與公共利益關(guān)系緊密，不能隨便處分，因此禁止作為抵押物。

6、依法被查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)。處于查封、扣押、監(jiān)管等限制下的房地產(chǎn)暫時處于不能轉(zhuǎn)讓的狀態(tài)，由于抵押人并沒有自由的處分權(quán)，因此不得抵押。

7、已經(jīng)被依法列入拆遷范圍的房地產(chǎn)。因?yàn)榱腥氩疬w范圍的房地產(chǎn)，其權(quán)利狀態(tài)處于不確定狀態(tài)，為保護(hù)債權(quán)人利益，也不得抵押。

8、依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。如以依法定程序確認(rèn)為違法、違章的建筑物抵押的，抵押無效。

法律依據(jù)：《中華人民共和國民法典》

第三百九十四條 為擔(dān)保債務(wù)的履行，債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移財產(chǎn)的占有，將該財產(chǎn)抵押給債權(quán)人的，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，債權(quán)人有權(quán)就該財產(chǎn)優(yōu)先受償。前款規(guī)定的債務(wù)人或者第三人為抵押人，債權(quán)人為抵押權(quán)人，提供擔(dān)保的財產(chǎn)為抵押財產(chǎn)。

第三百九十五條 債務(wù)人或者第三人有權(quán)處分的下列財產(chǎn)可以抵押：（一）建筑物和其他土地附著物；（二）建設(shè)用地使用權(quán)；（三）海域使用權(quán)；（四）生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通運(yùn)輸工具；（七）法律、行政法規(guī)未禁止抵押的其他財產(chǎn)。抵押人可以將前款所列財產(chǎn)一并抵押。

第四百條 設(shè)立抵押權(quán)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采用書面形式訂立抵押合同。抵押合同一般包括下列條款：（一）被擔(dān)保債權(quán)的種類和數(shù)額；（二）債務(wù)人履行債務(wù)的期限；（三）抵押財產(chǎn)的名稱、數(shù)量等情況；（四）擔(dān)保的范圍。

第四百一十九條 抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)在主債權(quán)訴訟時效期間行使抵押權(quán)；未行使的，人民法院不予保護(hù)。

哪些房地產(chǎn)不能抵押貸款

法律分析：“不得設(shè)定抵押的房地產(chǎn)，如下：(一)土地所有權(quán);(二)耕地、宅基地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)，以鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)除外。

法律依據(jù)：《中華人民共和國民法典》 第三百九十九條 下列財產(chǎn)不得抵押：

(一)土地所有權(quán);

(二)宅基地、自留地、自留山等集體所有土地的使用權(quán)，但是法律規(guī)定可以抵押的除外;

(三)學(xué)校、幼兒園、醫(yī)療機(jī)構(gòu)等為公益目的成立的非營利法人的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他公益設(shè)施;

(四)所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭議的財產(chǎn);

(五)依法被查封、扣押、監(jiān)管的財產(chǎn);

(六)法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的其他財產(chǎn)。

哪些產(chǎn)權(quán)的房屋不能抵押

不能抵押的房產(chǎn)：
1、存在權(quán)屬爭議的；
2、根據(jù)城市規(guī)劃，市區(qū)政府決定收回土地使用權(quán)的；
3、存在權(quán)利限制的房產(chǎn)，例如用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房產(chǎn)、私人建房等；
4、列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物。
【法律依據(jù)】
《民法典》三百九十九條
下列財產(chǎn)不得抵押：
(一)土地所有權(quán)；
(二)宅基地、自留地、自留山等集體所有土地的使用權(quán)，但是法律規(guī)定可以抵押的除外；
(三)學(xué)校、幼兒園、醫(yī)療機(jī)構(gòu)等為公益目的成立的非營利法人的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他公益設(shè)施；
(四)所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭議的財產(chǎn)；
(五)依法被查封、扣押、監(jiān)管的財產(chǎn)；
(六)法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的其他財產(chǎn)。

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