房產(chǎn)抵押風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)

房產(chǎn)抵押的風(fēng)險(xiǎn)有哪些

一、房屋抵押貸款的外部風(fēng)險(xiǎn)

1、評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)。

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，當(dāng)前可充當(dāng)?shù)盅何锏馁Y產(chǎn)越來(lái)越多，并且行業(yè)跨度大，因此，對(duì)于抵押物的評(píng)估，各家銀行紛紛借助于評(píng)估機(jī)構(gòu)。但在利益的驅(qū)使下，有的評(píng)估機(jī)構(gòu)不惜出具虛假評(píng)估報(bào)告。借款人申請(qǐng)貸款時(shí)，評(píng)估費(fèi)用由借款人支付，評(píng)估機(jī)構(gòu)可能故意抬高房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格，讓借款能夠申請(qǐng)更多的貸款；當(dāng)銀行拍賣用來(lái)抵押的房產(chǎn)時(shí)，評(píng)估機(jī)構(gòu)又會(huì)故意降低房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格。

2、租賃權(quán)對(duì)抗風(fēng)險(xiǎn)。

一是抵押物難以處置。按照“買賣不破租賃”的原則，如果“先租后抵”，借款人即使不能按期還貸，由于租賃仍然有效，信*社也很難處理抵押房產(chǎn)。

二是租金收入難以獲得。借款人與銀行簽訂借款合同前，如果與抵押房產(chǎn)承租人簽訂時(shí)間較長(zhǎng)的租賃協(xié)議，并且要求承租人一次性付清租賃費(fèi)；或者借款人以明顯低于市場(chǎng)價(jià)格的租金將房屋出租給關(guān)系人，信*社即使獲得了產(chǎn)權(quán)也將很難獲得租金收入用于還貸。

3、登記風(fēng)險(xiǎn)。

一是虛假登記，抵押貸款至有權(quán)部門進(jìn)行登記是保證貸款合同生效和優(yōu)先受償?shù)谋匾獥l件，但當(dāng)前卻存在重復(fù)登記，以及登記部門的個(gè)別人員出具虛假登記證明的問(wèn)題，造成貸款出現(xiàn)糾紛時(shí)，信*社無(wú)法對(duì)抗第三人，權(quán)益得不到保護(hù)。

二是“一物多押”的風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)《民法典》規(guī)定：“財(cái)產(chǎn)抵押后，該財(cái)產(chǎn)的價(jià)值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分?！苯杩钊藢⒎慨a(chǎn)抵押給多個(gè)銀行后，一旦破產(chǎn)倒閉，抵押房產(chǎn)將很難處置變現(xiàn)。

4、優(yōu)先受償風(fēng)險(xiǎn)。

我國(guó)《民法典》規(guī)定抵押貸款按規(guī)定至有權(quán)部門進(jìn)行抵押登記后，可以優(yōu)先受償。但這也存在例外情況，一是建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)。認(rèn)定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。二是稅收優(yōu)先權(quán)?！抖愂照魇展芾磙k法》45條第1款規(guī)定：第“稅務(wù)機(jī)關(guān)征稅款，稅收優(yōu)先于無(wú)擔(dān)保債權(quán)，法律另有規(guī)定的除外?！痹撘?guī)定表明，只要納稅人欠繳稅款的行為發(fā)生在納稅人以其財(cái)產(chǎn)設(shè)定擔(dān)保之前，即納稅人欠繳稅款在先，以其財(cái)產(chǎn)設(shè)定擔(dān)保在后，稅收就優(yōu)先于擔(dān)保物權(quán)這種私權(quán)力。

5、抵押物價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)。

由于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，商品價(jià)格波動(dòng)頻繁，特別是近年來(lái)房產(chǎn)價(jià)格急劇上升，而目前樓市又不景氣，因此房產(chǎn)價(jià)值較難以把握，存在較大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)前美國(guó)的次貸危機(jī)就是一個(gè)很好的例證。

6、變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。

一是變現(xiàn)成本大。抵押物的處置大抵要經(jīng)過(guò)起訴、評(píng)估、拍賣等幾個(gè)環(huán)節(jié)，每一個(gè)環(huán)節(jié)的費(fèi)用都要銀行先行墊付，加之本金、利息，往往存在資不抵債的問(wèn)題。

二是變現(xiàn)能力難度大。

尤其是以鄉(xiāng)鎮(zhèn)房產(chǎn)為抵押物的，由于受鄉(xiāng)情、親情等觀念的限制，當(dāng)?shù)盅何锱馁u時(shí)，常出現(xiàn)想買卻不敢買的局面。

三是執(zhí)行難。

二、房屋抵押貸款的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)

1、風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)差。

由于長(zhǎng)期以來(lái)形成的觀念，總認(rèn)為抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)小，所以從貸款調(diào)查、審查，以至貸后跟蹤檢查等各個(gè)環(huán)節(jié)都放松警惕，把關(guān)不嚴(yán)，缺乏風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)。

2、責(zé)任心不強(qiáng)。

個(gè)別信貸員在辦理抵押貸款時(shí)，只看下(連審查都談不上)抵押物的所有權(quán)證，然后就由客戶自行去相關(guān)部門辦理登記事宜，等客戶拿來(lái)他項(xiàng)權(quán)證時(shí)，就直接發(fā)放貸款。正因存在如此做法，才使虛假證件、虛假登記的情況層出不窮。

3、貸后管理松懈。

由于缺乏風(fēng)險(xiǎn)防范和責(zé)任意識(shí)，一些信貸員貸后根本就沒(méi)有進(jìn)行跟蹤檢查，致使當(dāng)?shù)盅何锉煌蒂u、轉(zhuǎn)移時(shí)，還毫不知曉。也正因貸后管理松懈，因此當(dāng)?shù)盅何锇l(fā)生變質(zhì)、價(jià)值降低等情況時(shí)，也未能及時(shí)采取相措施，最后致使貸款形成風(fēng)險(xiǎn)。

4、缺乏相關(guān)法律知識(shí)。

工程抵款房能買嗎,要注意哪些問(wèn)題

抵工程款的房子能買，建筑商出賣抵押房屋符合法律規(guī)定，不會(huì)發(fā)生產(chǎn)權(quán)糾紛。只是在辦理相關(guān)手續(xù)時(shí)要注意直接與開(kāi)發(fā)商簽訂商品房買賣合同，辦理入住手續(xù)，只要手續(xù)齊全，也不會(huì)出現(xiàn)意外。但購(gòu)買此類房屋，在辦理相關(guān)手續(xù)時(shí)要注意直接與開(kāi)發(fā)商簽訂商品房買賣合同。要注意開(kāi)發(fā)商是否取得商品房預(yù)售許可證，沒(méi)有預(yù)售許可證的房子是不能出售的，針對(duì)這類房子，要在與開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)買協(xié)議時(shí)，約定開(kāi)發(fā)商如果不能按期交付房屋所應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任，盡可能地加重違約責(zé)任，防止開(kāi)發(fā)商逃避責(zé)任。
1、與誰(shuí)簽購(gòu)房合同。雖然“工程抵押房”由開(kāi)發(fā)商抵押給了債權(quán)公司一方，但房子的產(chǎn)權(quán)仍屬于開(kāi)發(fā)商。因此買家要購(gòu)買“工程抵押房”，就必須與開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)房合同，而與債權(quán)公司簽訂的購(gòu)房合同無(wú)效。
如果債權(quán)人辦理了過(guò)戶登記手續(xù)，獲得了房屋所有權(quán)證，那么買房人就不應(yīng)與開(kāi)發(fā)商簽購(gòu)房合同，而應(yīng)與債權(quán)人簽合同，相當(dāng)于購(gòu)買二手房。
2、出了問(wèn)題誰(shuí)承擔(dān)。既然合同是與開(kāi)發(fā)商簽的，權(quán)利義務(wù)當(dāng)然由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)。有的購(gòu)房者認(rèn)為房子是從施工企業(yè)手里買的，與開(kāi)發(fā)商簽合同只是走形式，一旦出問(wèn)題應(yīng)當(dāng)找施工企業(yè)，這種想法是錯(cuò)誤的。施工企業(yè)并不是商品房銷售合同的一方，合同對(duì)其沒(méi)有約束力。
因此，購(gòu)房者簽合同時(shí)應(yīng)慎重，應(yīng)當(dāng)將與施工企業(yè)約定的條件，如價(jià)格、付款時(shí)間、面積、交房時(shí)間等原原本本寫進(jìn)購(gòu)房合同中，以防出現(xiàn)問(wèn)題。一旦真的出現(xiàn)問(wèn)題，也應(yīng)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)責(zé)任。
3、就是一定要把約定價(jià)格寫進(jìn)合同，并由開(kāi)發(fā)商出具售房發(fā)票。購(gòu)房者一般都是因“工程抵押房”便宜才買的，但房?jī)r(jià)是施工企業(yè)確定的，而合同卻是與開(kāi)發(fā)商簽的。開(kāi)發(fā)商簽合同時(shí)往往定價(jià)較高，以便更多地抵償工程款，這樣就存在合同價(jià)款高于施工企業(yè)與購(gòu)房者約定價(jià)款的情況。
在我們的現(xiàn)實(shí)生活當(dāng)中，現(xiàn)在購(gòu)買房屋應(yīng)當(dāng)是和開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)房買賣合同，在買賣合同當(dāng)中需需要明確一下具體的內(nèi)容，比如說(shuō)雙方當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)，還有就是一些違約方面責(zé)任，一般情況下抵工程款的房屋也是可以購(gòu)買的。
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使用在建工程抵押貸款產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)主要有哪些

在建工程抵押會(huì)面臨的風(fēng)險(xiǎn)有：在建工程建設(shè)行為合法性；建設(shè)行為前有無(wú)遺留問(wèn)題或糾紛；在建工程抵押前是否存在處置行為；在建工程抵押不能對(duì)抗建設(shè)工程款的優(yōu)先權(quán)；在建工程抵押不能對(duì)抗支付大部分款的消費(fèi)者；注意在建工程抵押權(quán)利行使需要二次抵押登記；注意房地產(chǎn)政策變化對(duì)在建工程抵押權(quán)利實(shí)現(xiàn)的影響。
【法律依據(jù)】
《民法典》第三百九十七條
以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依據(jù)前款規(guī)定一并抵押的，未抵押的財(cái)產(chǎn)視為一并抵押。
第四百零二條
以本法第三百九十五條第一款第一項(xiàng)至第三項(xiàng)規(guī)定的財(cái)產(chǎn)或者第五項(xiàng)規(guī)定的正在建造的建筑物抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記。抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。

以上就是小編對(duì)于[《工程抵押房有什么風(fēng)險(xiǎn)》購(gòu)買開(kāi)發(fā)商抵押房有什么風(fēng)險(xiǎn)]問(wèn)題和相關(guān)問(wèn)題的解答了，希望對(duì)你有用