房地產(chǎn)抵押評估應當注意什么問題

房地產(chǎn)抵押評估中應注意的問題有：1、抵押人的名稱與產(chǎn)權(quán)證書上的所有權(quán)人的名稱是否一致的產(chǎn)權(quán)問題；2、某些特定的、特別目的和特別設(shè)計的資產(chǎn)不能按市場價值評估的資產(chǎn)問題；3、需單獨評估計算出土地使用權(quán)出讓金的數(shù)額、以劃撥方式取得的土地使用權(quán)問題；4、增加貸款額度重新估值的比例、資產(chǎn)再抵押的問題。
【法律依據(jù)】
《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第八條下列房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押：（一）權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn)；（二）用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)；（三）列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的其他建筑物；（四）已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)；（五）被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)；（六）依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。

資產(chǎn)清算時資產(chǎn)評估應注意什么

一、審查企業(yè)提供的破產(chǎn)基準日資產(chǎn)負債表及相關(guān)會計資料。資產(chǎn)負債表不僅是企業(yè)申請立項評估的上報資料，而且是評估工作中的基礎(chǔ)資料。評估基準日的資產(chǎn)負債表反映企業(yè)評估前的整體資產(chǎn)狀況，為了保證評估基準日的資產(chǎn)、負債真實、準確、完整，應對以下環(huán)節(jié)重點審計：
　　往來賬款。重點審計債權(quán)、債務的真實性，搞清是否存在壞賬，包括債務人是否已經(jīng)死亡或者破產(chǎn)；抑或法院已經(jīng)判決終止執(zhí)行，無力償還，不可能再償還的款項；除上述情況以外，債務人較長時期內(nèi)未履行其償債義務（大多3年以上）估計無法收回或收回可能性很小的款項。其他應收款和預付賬款，關(guān)鍵是要搞清是否有費用掛賬。對于應付賬款和其他應付款，則應重點關(guān)注是否有紅字明細余額，這些借方余額是否是秘密虧損，是否有費用性掛賬。
　　存貨。重點關(guān)注各存貨項目的潛虧及殘、次、冷、背、腐蝕及毀損存貨的明細，并通過對成本核算方法的分析和檢查，判斷存貨成本是否有人為“腫脹”現(xiàn)象。
　　固定資產(chǎn)和在建工程。重點關(guān)注折舊的計提是否正確，是否有少提或漏提現(xiàn)象。在建工程項目是否有費用性支出掛賬，固定資產(chǎn)項目是否有已經(jīng)交付使用但依然沒有結(jié)轉(zhuǎn)的現(xiàn)象。
　　其他與損益有關(guān)的資產(chǎn)類項目，包括待攤費用、待處理財產(chǎn)損失、遞延資產(chǎn)等。大多數(shù)破產(chǎn)企業(yè)都有歷史原因形成的待攤費用、待處理財產(chǎn)損失，包括待處理流動資產(chǎn)凈損失、待處理固定資產(chǎn)凈損失及遞延資產(chǎn)，由于這些項目不存在變現(xiàn)價值，不能給企業(yè)帶來未來經(jīng)濟利益，應將其轉(zhuǎn)入損益。由于存在以上種種情況，企業(yè)破產(chǎn)日申報的資產(chǎn)負債表中有些項目屬不能變現(xiàn)的“虛擬資產(chǎn)”，有些債權(quán)債務屬性不清，不能全面真實地反映企業(yè)資產(chǎn)負債狀況，勢必使評估的質(zhì)量受到影響。為確保評估質(zhì)量，應通過審計，并編制審計調(diào)整后的資產(chǎn)負債表。
　　二、按照《中華人民共和國企業(yè)破產(chǎn)法》第三十五條規(guī)定：“人民法院受理破產(chǎn)案件前6個月至破產(chǎn)宣告之日的期間內(nèi)，破產(chǎn)企業(yè)的下列行為無效：（1）隱匿、私分或無償轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)；（2）非正常壓價出售財產(chǎn)；（3）對原來沒有財產(chǎn)擔保的債務提供財產(chǎn)擔保；（4）對未到期的債務提前清償；（5）放棄自己的債權(quán)等。”通過對破產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)的清查及賬冊審計，全面核查此期間經(jīng)濟業(yè)務變動事項中是否存在以上情況，以確保破產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)安全及債權(quán)人的權(quán)益。
　　三、嚴格按照《國有資產(chǎn)評估管理辦法》規(guī)定的程序和方法，對企業(yè)破產(chǎn)基準日資產(chǎn)進行全面清查、核實、登記、造冊、評定估算，具體工作如下：
　　1.以審計調(diào)整后的資產(chǎn)負債表為基礎(chǔ)，進行全面的資產(chǎn)清查盤點，核實破產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)的盈虧、毀損及待報廢情況。
　　2.對倉庫里的借條頂庫物資，按其名稱、規(guī)格型號、數(shù)量、金額及經(jīng)辦人分類列表、入賬。
　　3.收集房地產(chǎn)證件及抵押擔保合同證明等。了解是否已作抵押及抵押時間、抵押物名稱、抵押權(quán)人等；填列財產(chǎn)抵押擔保情況統(tǒng)計表，按抵押時間的先后確定抵押擔保是否有效，為法院提供事實依據(jù)。同時按照《破產(chǎn)法》第二十八條的規(guī)定：“已作為擔保物的財產(chǎn)不屬于破產(chǎn)財產(chǎn)；擔保物的價款超過其所擔保債務數(shù)額的，超過部分屬于破產(chǎn)財產(chǎn)?！睂⒌盅簱ＹY產(chǎn)予以剔除，不作評估，但應將抵押擔保資產(chǎn)中超過抵押擔保債務數(shù)額的部分列入評估資產(chǎn)范圍。
　　4.針對不同企業(yè)的破產(chǎn)財產(chǎn)，設(shè)計各類評估明細表、匯總表，作好評估前期準備工作。在評估工作中，在產(chǎn)品、半成品的評估難度尤其大，由于企業(yè)破產(chǎn)后不能配套組裝，其價值難以確定，應綜合分析，按材料物資屬性計價并確定其清算價值。
　　5.由于破產(chǎn)清算涉及國家、企業(yè)、職工、債權(quán)人等多方面的利益，因此破產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)狀況的審計、評估是整個破產(chǎn)項目的一項重要工作。只有依法按程序操作，才能出具客觀、公正的評估報告，防止資產(chǎn)的流失，維護債權(quán)人利益，為清算中編制破產(chǎn)財產(chǎn)分配方案打下堅實基礎(chǔ)，保證破產(chǎn)財產(chǎn)按法定程序進行分配。

在進行增資資產(chǎn)評估時，如果碰到已抵押的資產(chǎn)怎么辦，是否會影響其評估值？

A公司對B公司增資，對B公司的評估屬于一種摸底評估，抵押資產(chǎn)不是投資用的資產(chǎn)，不影響評估價值，但應在評估報告特別事項中做說明。

以上就是小編對于[《資產(chǎn)抵押評估不合理怎么辦》抵押資產(chǎn)不夠如何處理]問題和相關(guān)問題的解答了，希望對你有用