土地抵押登記管理辦法

法律分析：（一）土地使用權(quán)的地價評估和合同的簽訂。

土地使用權(quán)抵押應(yīng)當(dāng)由抵押人和抵押權(quán)人簽訂抵押合同。

1、以出讓方式取得的國有土地使用權(quán)，由抵押權(quán)人進(jìn)行地價評估或由具有土地估價資格的中介機(jī)構(gòu)評估并經(jīng)抵押權(quán)人認(rèn)可后，由抵押人和抵押權(quán)人簽訂抵押合同。

2、以劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)，由抵押人委托具有土地估價資格的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行地價評估，經(jīng)土地管理部門確認(rèn)，并批準(zhǔn)抵押，核定出讓金后，由抵押人和抵押權(quán)人簽訂抵押合同。

（二）土地使用權(quán)抵押登記申請土地使用權(quán)設(shè)立抵押權(quán)的，抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)在抵押合同簽訂后15日內(nèi)，持被抵押的土地的使用權(quán)證、抵押合同、地價評估及確認(rèn)報告、抵押人和抵押權(quán)人的身份證件共同到土地管理部門申請抵押登記，一方到場申請抵押登記的，必須持有對方的授權(quán)委托文件。

法律依據(jù)：《中華人民共和國民法典》 第二百一十條 不動產(chǎn)登記，由不動產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)辦理。國家對不動產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定。

土地使用權(quán)抵押的條件有哪些

　 抵押權(quán) 實(shí)現(xiàn)的條件主要有以下幾個方面。 　　1、 債務(wù)人 在 債務(wù) 履行期屆滿而不履行債務(wù)的。 　　2、 抵押 人死亡而無 繼承人 或受遺贈人的。 　　3、抵押人的繼承人或受遺贈人拒絕履行清償債務(wù)的。 　　4、抵押人解散、破產(chǎn)或被依法撤銷而又不清償債務(wù)的。 　　5、 抵押合同 約定的其他情況。 　　發(fā)生以上任何一種情況，抵押權(quán)人都可以憑借抵押權(quán)向有關(guān)部門要求對抵押 土地使用權(quán) 進(jìn)行處分，以清償其債務(wù)。 　　二、土地使用權(quán)抵押的實(shí)現(xiàn)的方式 　　1、拍賣 　　實(shí)現(xiàn)土地抵押權(quán)，一般可以通過拍賣的方式將土地使用權(quán)變現(xiàn)。土地使用權(quán)一經(jīng)拍賣，便產(chǎn)生如下法律后果。 　?、賹Φ盅喝藖碇v，拍賣所得價款，在扣除 強(qiáng)制執(zhí)行費(fèi)用 后，抵押權(quán)人以所剩價款實(shí)現(xiàn)債權(quán)優(yōu)先受償，若余額超出抵押權(quán)人應(yīng)得款額時，超出部分退還給抵押人。若抵押有數(shù)個抵押權(quán)人則按抵押權(quán)人登記次序，依次受償。 　　②對拍定人來講，拍賣成交后，拍定人取得拍賣土地的土地使用權(quán)。③對抵押人來講，享有的土地使用權(quán)消滅。 　　2、土地使用權(quán)折價 　　如果拍賣流拍無法實(shí)現(xiàn)，債務(wù)人又沒有其他可供清償?shù)呢敭a(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)對國有土地使用權(quán)依法評估。人民法院可以參考政府土地管理部門確認(rèn)的地價評估結(jié)果，將土地使用權(quán)折價，經(jīng)抵押人同意，將折價后的土地使用權(quán)抵償給抵押權(quán)人，土地使用權(quán)歸抵押權(quán)人享有。 　　三、土地抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的法律后果 　　實(shí)現(xiàn)土地抵押權(quán)的方法，多采用拍賣方式。土地使用權(quán)一經(jīng)拍賣，便產(chǎn)生以下法律后果： 　　1、對抵押權(quán)人來講，拍賣所得價金，在扣除強(qiáng)制執(zhí)行費(fèi)用后，抵押權(quán)人以所剩價款實(shí)現(xiàn)債權(quán)優(yōu)先受償，若余額超出 債權(quán)人 應(yīng)得款額時，超出部分退還抵押人。若抵押有數(shù)個抵押權(quán)人時，則按抵押權(quán)人登記次序，依次受償。 　　2、對拍定人來講，拍賣成交后，拍定人取得土地的土地使用權(quán)。

土地使用權(quán)設(shè)定抵押期限如何計算？

土地使用權(quán) 設(shè)定 抵押 期限如何計算？ 土地使用權(quán)設(shè)定抵押期限的計算是土地使用期限減去已使用期限的剩余期限、土地使用權(quán)抵押期限的設(shè)定應(yīng)參照主合同期限、土地抵押期限的設(shè)定，還應(yīng)兼顧房地一致的原則、土地抵押期限可確定為主合同約定的 債務(wù) 履行期間及履行期屆滿后兩年等。 土地使用權(quán)設(shè)定抵押期限的計算需要注意一下情況： 一、土地使用權(quán)抵押期限應(yīng)短于土地使用期限減去已使用期限的剩余期限。根據(jù)現(xiàn)行法律 法規(guī) 的規(guī)定，土地 抵押權(quán) 的取得必須簽訂書面形式的 抵押合同 ，并辦理抵押登記。抵押合同是抵押人和抵押權(quán)人在平等自愿的基礎(chǔ)上建立財產(chǎn)抵押關(guān)系的法律行為。也就是說，抵押雙方當(dāng)事人可以就抵押期限在自愿的基礎(chǔ)上做出約定。但是，無論是抵押雙方自行約定還是國土資源管理部門設(shè)定，該抵押期限均應(yīng)不超過土地使用期限減去已使用期限的剩余期限。出讓土地使用權(quán)都有使用期限，土地抵押的期限當(dāng)然不能超過土地權(quán)利人的剩余使用期限。 劃撥土地使用權(quán) 的最高抵押期限應(yīng)不超過同類用途土地的最高出讓期限。 二、土地使用權(quán)抵押期限的設(shè)定應(yīng)參照主合同期限。我國對土地抵押登記實(shí)行強(qiáng)制登記制度，抵押登記是抵押 合同生效 的要件，土地抵押登記制度的實(shí)質(zhì)就是通過登記程序的設(shè)定，最大限度地保護(hù)抵押權(quán)人的利益。抵押權(quán)相對于被擔(dān)保的主債權(quán)而言，屬于從權(quán)利。例如，為取得借款而將土地使用權(quán)進(jìn)行抵押，則 借款合同 為主合同，抵押合同是從合同，土地抵押合同簽訂的目的是為了保障主合同(借款合同)的履行，因此，土地抵押期限應(yīng)不小于借款合同的約定期限，否則就失去了抵押的目的。 三、土地抵押期限的設(shè)定，還應(yīng)兼顧房地一致的原則?！?城市房地產(chǎn)管理法 》和《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定，以土地使用權(quán)設(shè)定抵押的，地上建筑物、其他附著物一并抵押;以地上建筑物、其他附著物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地一并抵押。因此，房產(chǎn)和土地同時辦理抵押時，土地抵押期限的設(shè)定，還要兼顧房地一致的原則，即應(yīng)小于建筑物的使用年限，并與建筑物抵押的期限相一致，以確保抵押登記的規(guī)范性，降低抵押風(fēng)險，有效保障抵押人和抵押權(quán)人的合法權(quán)益。 四、土地抵押期限可確定為主合同約定的債務(wù)履行期間及履行期屆滿后兩年。抵押權(quán)屬于從權(quán)利，不能脫離主債權(quán)而單獨(dú)存在，其效力因而也受到主債權(quán)的制約?！?擔(dān)保法 》第52條明確規(guī)定：“抵押權(quán)與其擔(dān)保的債權(quán)同時存在，債權(quán)消滅的，抵押權(quán)也消滅。”因此在辦理土地使用權(quán)抵押登記時，可根據(jù)主債權(quán)的效力即主債權(quán)的存續(xù)期間確定土地抵押登記期限。主債權(quán)的存續(xù)期間為合同約定的債務(wù)履行期間及履行期屆滿后的法定起訴期，法定起訴期根據(jù)《民法通則》第135條“向人民法院請求保護(hù)民事權(quán)利的 訴訟時效期間 為二年”的規(guī)定，為主債務(wù)履行期屆滿后二年。因此，土地抵押登記期限可設(shè)定為主合同約定的債務(wù)履行期間及履行期屆滿后二年。 五、關(guān)于抵押權(quán)的滅失，注銷抵押登記是抵押權(quán)滅失的一種形式。當(dāng)債權(quán)因清償、免除等原因消滅時，抵押權(quán)也消滅，《土地登記規(guī)則》第五十七條規(guī)定：“土地他項權(quán)利終止，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在該土地他項權(quán)利終止之日起十五日內(nèi)，持有關(guān)證明文件申請土地他項權(quán)利 注銷登記 ?！睂?shí)際上，土地他項權(quán)利終止后，當(dāng)事人往往不按時辦理注銷登記手續(xù)，此時，國土資源管理部門應(yīng)認(rèn)定抵押權(quán)自動滅失。超過抵押期限不能清償全部債務(wù)的，由于債權(quán)未滅失，抵押權(quán)仍然存在，應(yīng)另行辦理續(xù)期抵押登記手續(xù)。 綜上所述，土地使用權(quán)作為公民獲得國家賦予其土地基礎(chǔ)上的合法權(quán)利財產(chǎn)，只要是在法律允許的范疇內(nèi)是可以依法進(jìn)行抵押換取其他形式的資本的，但是作為 債權(quán)人 也有權(quán)在抵押的權(quán)利上設(shè)定一定的期限以保證 債務(wù)人 會按時履行應(yīng)還的債務(wù)。

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