問題導(dǎo)航

問題1、住房抵押貸款的意義

問題2、如何做房屋抵押貸款？

問題3、住房抵押貸款一般存在哪些風(fēng)險(xiǎn)

問題4、我僅有現(xiàn)在住的一套住房,可以作抵押貸款嗎

問題5、銀行房屋抵押貸款需要什么條件

問題1、住房抵押貸款的意義

1、為房地產(chǎn)的開發(fā)與經(jīng)營(yíng)提供資金的支持由于房地產(chǎn)開發(fā)具有投資量大、建設(shè)周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，在各個(gè)環(huán)節(jié)上都需要投入大量的資金才能運(yùn)行，僅僅依靠開發(fā)商自有資金是難以維持的。資金投入集中而來源分散、資金投入量大而來源小這對(duì)矛盾時(shí)刻威脅著房地產(chǎn)企業(yè)的生存。國(guó)外不少國(guó)家的房地產(chǎn)貸款占到了各種貸款總量的30%左右。據(jù)1999年資料顯示，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金中有70%來自貸款。2、支持住房消費(fèi)不論是從國(guó)外還是從國(guó)內(nèi)住房商品化發(fā)展的實(shí)踐來看，購(gòu)買住房都不是一件很容易的事。在上海，內(nèi)環(huán)線以內(nèi)的商品住房平均價(jià)格為每平方米7000元以上，購(gòu)買一套70-80平方米的住房需要50-60萬(wàn)元。對(duì)于絕大多數(shù)居民而言，拿出這么多錢來購(gòu)買住房是及其困難的。而住房抵押貸款為購(gòu)房者提供了有利的幫助，使得遙遠(yuǎn)的住房夢(mèng)成為現(xiàn)實(shí)。3、有利于銀行開拓新業(yè)務(wù)，減少信貸風(fēng)險(xiǎn)房 地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。通過住房制度改革，住房作為消費(fèi)商品進(jìn)入了千家萬(wàn)戶，其市場(chǎng)和發(fā)展?jié)摿Χ即?。銀行及時(shí)提供樓宇按揭貸款，將有利于拓寬房 地產(chǎn)債務(wù)資金供應(yīng)市場(chǎng)。另外，近年我國(guó)專業(yè)銀行多被信貸風(fēng)險(xiǎn)所困擾，推行抵押貸款成為減少信貸風(fēng)險(xiǎn)的主要手段。開展樓宇按揭貸款業(yè)務(wù)，有房產(chǎn)作抵押，就可 使信貸風(fēng)險(xiǎn)降到最低程度。而且，銀行可借此爭(zhēng)取更多的存款客戶，壯大自己的資金實(shí)力。4、有利于促進(jìn)整個(gè)房地產(chǎn)體系的發(fā)育我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然經(jīng)過了10多年發(fā)展，有的年份還曾是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的亮點(diǎn)，但是整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然很落后，市場(chǎng)體系仍不健全。盡管全國(guó)房地產(chǎn)公司開發(fā)出了大量的商品房，但有效需求不足，導(dǎo)致了大量空置房屋的產(chǎn)生。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局測(cè)算的全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)結(jié)果表明，截止到2000年9月份，商品房空置面積累計(jì)為8,323萬(wàn)平方米，其中商品住宅空置面積為5,715萬(wàn) 平方米。作為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基本生產(chǎn)要素之一的資金的嚴(yán)重不足，以及金融業(yè)務(wù)種類和金融管理手段在一定程度上的落后，直接制約著土地的開發(fā)和房屋的建設(shè)與 消費(fèi)。住房抵押貸款的發(fā)展可以促進(jìn)住房金融市場(chǎng)的繁榮，從而促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，健全房地產(chǎn)市場(chǎng)體系。在許多西方國(guó)家，住房的一、二級(jí)市場(chǎng)同樣相當(dāng)活躍， 購(gòu)房者能夠比較容易地買到所需要的住房，房屋的出售者也能夠比較容易的將住房賣出，一般居民一生中都有幾次購(gòu)房、賣房的經(jīng)驗(yàn)。5、有利于政府的宏觀調(diào)控住 房抵押貸款在促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)體系發(fā)育的同時(shí)，也是政府借以進(jìn)行宏觀調(diào)控的有效工具。政府一般可以通過調(diào)整信貸利率、信貸額度、貼現(xiàn)率和抵押期限等金融工具 手段，來調(diào)節(jié)住房金融市場(chǎng)中的資金余缺，以實(shí)現(xiàn)國(guó)家的產(chǎn)業(yè)政策目標(biāo)。作為房地產(chǎn)業(yè)主要資金來源的金融資本的投入量的大小決定著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展規(guī)模，金融投 入的結(jié)構(gòu)、方向、服務(wù)方式是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的導(dǎo)向，也可利用抵押貸款本身所具有的儲(chǔ)蓄功能來拉平經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)和促進(jìn)住房建筑業(yè)的發(fā)展。在發(fā)達(dá)國(guó)家，居民住房 消費(fèi)多是通過抵押貸款方式進(jìn)行的，從性質(zhì)上看，就是一種因借錢買房而產(chǎn)生的負(fù)儲(chǔ)蓄與強(qiáng)制儲(chǔ)蓄。由于這種先消費(fèi)后儲(chǔ)蓄是通過信貸的替代儲(chǔ)蓄功能來實(shí)現(xiàn)的，所 以當(dāng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)處于因需求膨脹而引起過熱時(shí)，通過抵押貸款的替代儲(chǔ)蓄功能，可將居民手中的貨幣吸引到住房消費(fèi)方面，降低總消費(fèi)需求，避免經(jīng)濟(jì)發(fā)展中因需求變 化而導(dǎo)致過大經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的發(fā)生。因此僅就利用抵押貸款這一金融工具對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)行調(diào)節(jié)這一角度來看，加快培育住房金融體系對(duì)完善我國(guó)金融市場(chǎng)和促進(jìn)經(jīng)濟(jì) 發(fā)展具有深遠(yuǎn)的現(xiàn)實(shí)意義。促進(jìn)金融業(yè)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的滲透，還可以為我國(guó)利率的浮動(dòng)化、市場(chǎng)化找到突破口。6、有利于改善居民住房條件住房抵押貸款可以使居民住房條件得意改善，居住水平得意提高。如美國(guó)，不僅從數(shù)量上已經(jīng)可以滿足其居民的住房需求，在居住質(zhì)量上也達(dá)到了較高的水平。1999年底，美國(guó)抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)總規(guī)模達(dá)到79,000多億美元，如果沒有如此龐大的住房金融的支持，其人均居住面積55平 方米的居住條件是難以實(shí)現(xiàn)的。同樣，許多國(guó)家過去很多居民無(wú)房可住或住房十分擁擠，現(xiàn)已發(fā)展到幾乎全部居民都有房可住，而且相當(dāng)多的居民住房較為寬敞，正 進(jìn)一步追求住宅環(huán)境的優(yōu)雅、和諧。這雖然與居民收入水平的提高密切相關(guān)，也與住房金融、特別是住房抵押貸款的發(fā)展密不可分。實(shí)踐證明，不僅高收入水平的國(guó) 家能夠通過住房抵押貸款改善居住條件、提高居住水平，低收入國(guó)家如新加坡、巴西等也已通過這一途徑取得了相當(dāng)?shù)某煽?jī)。

問題2、如何做房屋抵押貸款？

一、房產(chǎn)證抵押貸款流程

1、借款人貸前咨詢：填寫住房抵押申請(qǐng)書，提交銀行下列證明材料：

借示人所在單位出具的借款人固定經(jīng)濟(jì)收入證明;借款擔(dān)保人的營(yíng)業(yè)執(zhí)照和法人證明等資信證明文件;借款人具有法律效力的身份證明;符合法律規(guī)定的有關(guān)住房所有權(quán)證件或本人有權(quán)支配住房的證明;抵押房產(chǎn)的估價(jià)報(bào)告書、鑒定書和保險(xiǎn)單據(jù);購(gòu)建住房的合同、協(xié)議或其他證明文件;貸款銀行要求提供的其他文件或材料。

2、銀行對(duì)借款人的貸款申請(qǐng)、購(gòu)房合同、協(xié)議及有關(guān)材料進(jìn)行審查。

3、借款人將抵押房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證書及保險(xiǎn)單或有價(jià)證券交銀行收押。

4、借貸雙方擔(dān)保人簽訂住房抵押貸款合同并進(jìn)行公證。

5、貸款合同簽訂并經(jīng)公證后，銀行對(duì)借貸人的存款和貸款通過轉(zhuǎn)帳方式劃入購(gòu)房合同或協(xié)議指定的售房單位或建房單位。

二、房屋抵押貸款提交的材料 

1、《房屋所有權(quán)證》原件及復(fù)印件、《國(guó)有土地使用證》原件及復(fù)印件；

2、房產(chǎn)抵押合同原件；

3、抵押當(dāng)事人的身份證明或法人資格證明；

4、授權(quán)委托書（委托他人辦理時(shí)）；

5、房產(chǎn)抵押登記申請(qǐng)書（抵押登記部門提供）；

6、結(jié)婚證或離婚證等；

7、其他需要證明的材料。

擴(kuò)展資料：

住房抵押貸款是銀行為保證貸款的安全，把借款人的房地產(chǎn)、有價(jià)證券及其他憑證，通過一定的契約合同，合法取得對(duì)借款人財(cái)產(chǎn)的留置權(quán)和質(zhì)押權(quán)而向其提供的一種貸款。

這種貸款實(shí)際上是債務(wù)人(抵押人) 在法律上把財(cái)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給債權(quán)人 (抵押權(quán)人) 以取得貸款，這期間如果債務(wù)人不能按期償還貸款本金和利息，債權(quán)人有權(quán)處分抵押物，并可優(yōu)先受償?shù)馁J款方式。這種貸款方式，可以減少債權(quán)人的貸款風(fēng)險(xiǎn)，為債權(quán)人收回貸款提供了最有效的保證。

參考資料：

問題3、住房抵押貸款一般存在哪些風(fēng)險(xiǎn)

用房子抵押貸款是目前常見的貸款方式，房產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn)具有良好的穩(wěn)定性，其用作抵押也不會(huì)影響房產(chǎn)的使用價(jià)值。但任何經(jīng)濟(jì)行為都具有一定的風(fēng)險(xiǎn)性，作為房子的所有人，抵押貸款最大的風(fēng)險(xiǎn)在于不能按時(shí)還款所造成的銀行收房的風(fēng)險(xiǎn)。銀行作為債權(quán)人，在債務(wù)人不能按時(shí)還本付息時(shí)必然會(huì)采取執(zhí)行擔(dān)保物來實(shí)現(xiàn)債權(quán)，而作為債務(wù)人來講，這時(shí)可能面臨自己及家人無(wú)家可歸的風(fēng)險(xiǎn)。因此，律師在這里提醒大家，用房產(chǎn)抵押貸款時(shí)，首先要選擇正規(guī)的金融機(jī)構(gòu)，一些民間的貸款公司雖然放款比較快，但是利息相對(duì)較高，而且在催討債務(wù)時(shí)手段相對(duì)粗暴，程序也不符合規(guī)定。其次，要合理評(píng)估貸款用途及資金風(fēng)險(xiǎn)，尤其是用唯一的住房抵押貸款，如果資金用途風(fēng)險(xiǎn)很大，很容易出現(xiàn)無(wú)法償還貸款的情況，這樣會(huì)產(chǎn)生較高的逾期費(fèi)用;最后，抵押房產(chǎn)進(jìn)行拍賣時(shí)，其價(jià)格相對(duì)較低，會(huì)產(chǎn)生資產(chǎn)縮水的風(fēng)險(xiǎn)。

問題4、我僅有現(xiàn)在住的一套住房,可以作抵押貸款嗎

　　可以，首先，確實(shí)是有部分貸款機(jī)構(gòu)的抵押貸款產(chǎn)品要求借款人用房產(chǎn)抵押時(shí)，需有備用房，即不限于一套住房。但其實(shí)，還是有一些機(jī)構(gòu)是接受唯一住房抵押貸款的。用唯一住房抵押，借款人無(wú)力還款或拒不還款時(shí)，貸款機(jī)構(gòu)還是有權(quán)追償，可向法院起訴要求處置抵押資產(chǎn)的。　　也就是，假使抵押住房是借款人家庭唯一住房，貸款機(jī)構(gòu)的債權(quán)還是不受影響的，借款人還是有義務(wù)還款。若住房是閑置或用于出租的，法院處置房產(chǎn)時(shí)通常不會(huì)有多大阻礙。若抵押住房為借款人家庭自住的，可經(jīng)過大房換小房、租房等方式解決借款人家庭的居住問題。大部分情況下，唯一住房的處置還是能經(jīng)過另外的方式解決的?！　∫蛭ㄒ蛔》吭谔幹脮r(shí)會(huì)相對(duì)麻煩一些，也存在一些風(fēng)險(xiǎn)，所以部分貸款機(jī)構(gòu)明確表示不接受唯一住房抵押。假使接受唯一住房抵押的，貸款利率通常也會(huì)偏高一些。也就是，借款人資質(zhì)越好，貸款機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)越小，貸款成本才會(huì)更低?！　〈送?，申請(qǐng)貸款，如果借款人的資金需求不是很高，也可以考慮申請(qǐng)信用貸款，只要借款人有良好的信用記錄和較強(qiáng)的還款能力，同時(shí)滿足貸款機(jī)構(gòu)的其他貸款條件，成功獲得信用貸款的機(jī)率也是非常高的。

問題5、銀行房屋抵押貸款需要什么條件

條件如下：

1、抵押物房屋應(yīng)該已經(jīng)取得房屋所有權(quán)證,抵押物房屋必須產(chǎn)權(quán)清晰,

2、借款人具有完全處置的權(quán)利,能做抵押登記;

3、抵押人必須將抵押物房屋價(jià)值全額用于貸款抵押;

4、房屋可以合法上市交易,容易變現(xiàn),并且不存在以下情形：

5、危舊房屋、非法建筑或已經(jīng)列入拆遷范圍;產(chǎn)權(quán)有爭(zhēng)議;

6、已經(jīng)設(shè)置抵押;已經(jīng)出租給他人并且房屋產(chǎn)權(quán)人未依規(guī)定通知承租人，損害承租人利益;

7、被查封或依法被以其他形式限制轉(zhuǎn)讓等。

8、工作穩(wěn)定

在有抵押物作擔(dān)保的情況下，銀行會(huì)降低貸款門檻，但仍會(huì)要求借款人在現(xiàn)單位連續(xù)工作滿半年，也就是說必須要有穩(wěn)定的工作。

9、有可觀的收入

申請(qǐng)銀行房產(chǎn)抵押貸款的借款人，若有可觀的收入，獲貸幾率將大大提高，因?yàn)槭杖肭闆r是銀行判斷借款人是否具備按時(shí)足額償還貸款本息能力的主要依據(jù)。

10、信用記錄良好

雖然各銀行對(duì)信用記錄的要求不一樣，但如果借款人信用完美，那么貸款成功率也比較高，所以一定要維護(hù)好個(gè)人信用。

擴(kuò)展資料：

辦理須知

住房抵押貸款是指借款人以所購(gòu)住房和其他具有所有權(quán)的財(cái)產(chǎn)作為抵押或質(zhì)押，或由第三人為其貸款提供保證并承擔(dān)連帶責(zé)任的貸款。它是由住房買賣合同、住房按揭協(xié)議、住房按揭貸款合同連接起來的三角關(guān)系。

一、房屋要求

（一）房屋的產(chǎn)權(quán)要明晰，符合國(guó)家規(guī)定的上市交易的條件，可進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)流通，未做任何其他抵押；

（二）房齡（從房屋竣工日起計(jì)算）與貸款年限相加不能超過40年；

（三）所抵押房屋未列入當(dāng)?shù)爻鞘懈脑觳疬w規(guī)劃，并有房產(chǎn)部門、土地管理部門核發(fā)的房產(chǎn)證和土地證；

參考資料：