問(wèn)題導(dǎo)航

問(wèn)題1、買(mǎi)房貸款用哪種貸款方式好

問(wèn)題2、買(mǎi)房貸款的貸款流程

問(wèn)題3、買(mǎi)房貸款有哪幾種方式?

問(wèn)題4、買(mǎi)房子怎么貸款

問(wèn)題5、買(mǎi)房貸款

問(wèn)題1、買(mǎi)房貸款用哪種貸款方式好

目前現(xiàn)在貸款買(mǎi)房的方式主要有住房公積金貸款、個(gè)人住房商業(yè)性貸款以及個(gè)人住房組合貸款。
目前現(xiàn)在貸款買(mǎi)房的方式主要有住房公積金貸款、個(gè)人住房商業(yè)性貸款以及個(gè)人住房組合貸款。從貸款利率水平比較，最低的是住房公積金貸款，其次是銀行按揭貸款和住房公積金組合貸款、銀行按揭貸款。其實(shí)選擇貸款方式需要貸款人自己考慮是否適合自己，以及是否滿(mǎn)足貸款申請(qǐng)條件。
公積金貸款 優(yōu)點(diǎn)：公積金貸款的利息低于同期商業(yè)貸款，能省去不少總利息。
缺點(diǎn)：按照各地政策，職工繳滿(mǎn)一定期限的公積金才能申請(qǐng)公積金貸款。貸款額度與職工公積金賬戶(hù)余額、繳存額度多少有關(guān)，且有最高貸款額的限制。公積金貸款在貸款流程、手續(xù)上，要比商業(yè)貸款復(fù)雜一些，審批時(shí)間也較長(zhǎng)。貸款的房產(chǎn)性質(zhì)有一定限制，僅限普通住宅，40年、50年產(chǎn)權(quán)和別墅不能使用公積金貸款。之前有公積金貸款未結(jié)清，不能再次申請(qǐng)公積金貸款。 商業(yè)貸款 優(yōu)點(diǎn)：貸款的額度高，買(mǎi)新房，交付了不少于規(guī)定首付比例的首付款，余下房款都可以貸款。辦理流程、手續(xù)簡(jiǎn)單。房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)無(wú)限制，非普通住宅，也可以申請(qǐng)商業(yè)貸款。貸款對(duì)象無(wú)限制，信用好、收入穩(wěn)定的買(mǎi)房人，均可申請(qǐng)商業(yè)貸款。 缺點(diǎn)：貸款利率高，總利息高。 組合貸款 優(yōu)點(diǎn)：利息適中，商業(yè)貸款部分，采用商業(yè)貸款利息，公積金貸款部分，采用公積金貸款利息。由于是公積金貸款和商業(yè)貸款的組合貸款，其貸款的額度比較高。 缺點(diǎn)：辦理時(shí)間較長(zhǎng)，因?yàn)榻M合貸同時(shí)涉及到公積金與商業(yè)兩種貸款，所以需要進(jìn)行兩遍審核程序，而商業(yè)貸款部分需要抵押登記后銀行見(jiàn)他項(xiàng)權(quán)利證才能放款，這也使得組合貸在辦理流程上比純商貸與純公積金時(shí)間更長(zhǎng)，造成很多業(yè)主對(duì)這種貸款方式的接受程度低。
還款方式
1，等額本息 特點(diǎn)：每月的還款額相同，從本質(zhì)上來(lái)說(shuō)是本金所占比例逐月遞增，利息所占比例逐月遞減。相同的貸款年限和貸款金額，等額本息的總利息比等額本金的總利息要高出不少。 適合的人群：等額本息每月的還款額度相同，所以比較適宜有正常開(kāi)支計(jì)劃的家庭，特別是年青人，而且隨著年齡增大或職位升遷，收入會(huì)增加，生活水平自然會(huì)上升;如果要是這類(lèi)人選擇本金法的話(huà)，前期壓力會(huì)很大。
2、等額本金 特點(diǎn)：每月的還款額不同，呈現(xiàn)逐月遞減的狀態(tài);它是將貸款本金按還款的總月數(shù)均分，再加上上期剩余本金的利息，這樣就形成月還款額，所以等額本金法個(gè)月的還款額多，然后逐月減少，越還越少。 適合的人群：等額本金法在前期的還款額度較大，而后逐月遞減，所以比較適合在前段時(shí)間還款能力強(qiáng)的貸款人，當(dāng)然一些年紀(jì)稍微大一點(diǎn)的人也比較適合這種方式，因?yàn)殡S著年齡增大或退休，收入可能會(huì)減少。

問(wèn)題2、買(mǎi)房貸款的貸款流程

（1）選擇房產(chǎn)
購(gòu)房者如想獲得樓宇按揭服務(wù)，在選擇房產(chǎn)時(shí)應(yīng)著重了解這方面的內(nèi)容。購(gòu)房者在廣告中或通過(guò)銷(xiāo)售人員的介紹得知一些項(xiàng)目可以辦理按揭貸款時(shí)，還應(yīng)進(jìn)一步確認(rèn)發(fā)展商開(kāi)發(fā)建設(shè)的房產(chǎn)是否獲得銀行的支持，以保證按揭貸款的順利取得。
（2）辦理按揭貸款申請(qǐng)
購(gòu)房者在確認(rèn)自己選擇的房產(chǎn)得到銀行按揭支持后，應(yīng)向銀行或銀行指定的律師事務(wù)所了解銀行關(guān)于購(gòu)房者獲得按揭貸款支持的規(guī)定，準(zhǔn)備有關(guān)法律文件，填報(bào)《按揭貸款申請(qǐng)書(shū)》。
（3）簽訂購(gòu)房合同
銀行收到購(gòu)房者遞交的按揭申請(qǐng)有關(guān)法律文件，經(jīng)審查確認(rèn)購(gòu)房者符合按揭貸款的條件后，發(fā)給購(gòu)房者同意貸款通知或按揭貸款承諾書(shū)。購(gòu)房者即可與發(fā)展商或其代理商簽訂《商品房預(yù)售、銷(xiāo)售合同》。
（4）簽訂樓宇按揭合同
購(gòu)房者在簽訂購(gòu)房合同，并取得交納房款的憑證后，持銀行規(guī)定的有關(guān)法律文件與發(fā)展商和銀行簽訂《樓宇按揭抵押貸款合同》明確按揭貸款數(shù)額、年期、利率、還款方式及其他權(quán)利義務(wù)。
（5）辦理抵押登記、保險(xiǎn)
購(gòu)房者、發(fā)展商和銀行持《樓宇按揭抵押貸款合同》及購(gòu)房合同到房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理抵押登記備案手續(xù)。對(duì)期房，在竣工后應(yīng)辦理變更抵押登記。在通常情況下，由于按揭貸款期間相對(duì)較長(zhǎng)，銀行為防范貸款風(fēng)險(xiǎn)，要求購(gòu)房者申請(qǐng)人壽、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)。購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn)，應(yīng)列明銀行為第一受益人，在貸款履行期內(nèi)不得中斷保險(xiǎn)，保險(xiǎn)金額不得少于抵押物的總價(jià)值。在貸款本息還清之前，保險(xiǎn)單交由銀行執(zhí)管。
（6）開(kāi)立專(zhuān)門(mén)還款賬戶(hù)
購(gòu)房者在簽訂《樓宇按揭抵押貸款合同》后，按合同約定，在銀行指定的金融機(jī)構(gòu)開(kāi)立專(zhuān)門(mén)還款賬戶(hù)，并簽訂授權(quán)書(shū)，授權(quán)該機(jī)構(gòu)從該賬戶(hù)中支付銀行與按揭貸款合同有關(guān)的貸款本息和欠款。銀行在確認(rèn)購(gòu)房者符合按揭貸款條件，履行《樓宇按揭抵押貸款合同》約定義務(wù)。
七要
一、申請(qǐng)貸款額度要量力而行。在申請(qǐng)個(gè)人住房貸款時(shí)，借款人應(yīng)該對(duì)自己的經(jīng)濟(jì)實(shí)力、還款能力做出正確的判斷，同時(shí)對(duì)自己未來(lái)的收入及支出做出正確的、客觀的預(yù)測(cè)。一般來(lái)說(shuō)，要從自己的年齡、學(xué)歷、所從事的職業(yè)的行業(yè)前景、單位性質(zhì)等因素分析自己的預(yù)期收入趨勢(shì)，同時(shí)兼顧未來(lái)大額支出因素后，才可謹(jǐn)慎地確定貸款金額、貸款期限和還款方式，根據(jù)自己的收入水平設(shè)計(jì)還款計(jì)劃，并適當(dāng)留有余地。
二、辦按揭要選擇好貸款銀行。對(duì)借款人來(lái)說(shuō)，如果您購(gòu)買(mǎi)的是現(xiàn)房或二手房，可以自行選擇貸款銀行。三、要選定最適合自己的還款方式?；旧嫌袃煞N個(gè)人住房貸款還款方式：一種是等額還款方式，另一種是等額本金還款方式。借款人若采用等額還款方式，在整個(gè)還款期的每個(gè)月份，還款額將保持不變(調(diào)整利率除外)，在還款初期，利息占每月還款總額的大部分。隨著時(shí)間的推移，本金逐漸攤還，貸款余額逐漸減少，由此應(yīng)還利息不斷降低，還款額中利息的比重將不斷減少，本金比重將不斷增加。
而采用等額本金還款方式，其本金在整個(gè)還款期內(nèi)平均分?jǐn)偅t按貸款本金余額逐日計(jì)算，并與本金一起償還。對(duì)于借款人來(lái)說(shuō)，每月還款額在逐漸減少，但償還本金的速度是保持不變的。對(duì)于每個(gè)借款人來(lái)說(shuō)，在與銀行簽訂借款合同時(shí)，要先對(duì)兩種還款方式進(jìn)行了解，確定最適合自己的還款方式，因?yàn)檫€款方式一旦在合同中約定，在整個(gè)借款期間就不得更改。
四、向銀行提供資料要真實(shí)。申請(qǐng)個(gè)人住房商業(yè)性貸款，銀行一般要求借款人提供經(jīng)濟(jì)收入證明，對(duì)于個(gè)人來(lái)說(shuō)，應(yīng)提供真實(shí)的個(gè)人職業(yè)、職務(wù)和經(jīng)濟(jì)收入情況證明。因?yàn)槿绻愕氖杖霙](méi)有達(dá)到一定的水平，而你沒(méi)有足夠的能力還貸，卻夸大自己的收入水平，很有可能在還貸初期發(fā)生違約，五、提供本人住址要準(zhǔn)確、及時(shí)。借款人提供給銀行的地址準(zhǔn)確，就能方便銀行與他的聯(lián)系，每月能按時(shí)收到銀行寄出的還款通知單。此外，特別提醒借款人注意的是，當(dāng)您搬入新居，一定要將新的聯(lián)系地址、聯(lián)系方式及時(shí)告知貸款銀行。不然，借款人一旦接不到貸款銀行的有關(guān)通知，會(huì)造成一些不必要的麻煩。
六、確定產(chǎn)權(quán)人時(shí)要考慮到退稅。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，對(duì)于1998年6月1日以后購(gòu)買(mǎi)商品房的個(gè)人，可享受個(gè)人所得稅計(jì)征稅基抵扣。由于抵扣的對(duì)象只限于房產(chǎn)證上列舉姓名的房屋產(chǎn)權(quán)擁有者，所以對(duì)于每個(gè)家庭來(lái)說(shuō)，要慎重確定所購(gòu)住房的房地產(chǎn)權(quán)利人(購(gòu)房人)，不要因?yàn)橘I(mǎi)房時(shí)沒(méi)有充分考慮到家庭成員的退稅問(wèn)題，而到貸款手續(xù)辦完、抵押登記手續(xù)辦妥后，再提出增加房地產(chǎn)權(quán)利人(購(gòu)房人)，這時(shí)，操作的難度就大了。
七、每月要按時(shí)還款避免罰息。對(duì)借款人來(lái)說(shuō)，一旦與銀行簽訂借款合同，就應(yīng)該在簽約的一個(gè)月內(nèi)，將首期還款足額存入您指定的還款賬戶(hù)中，供銀行扣款，因?yàn)閺馁J款發(fā)放的次月起，您就進(jìn)入了還款期，每月應(yīng)按約定還款日，委托貸款銀行從自己的存款賬戶(hù)或信用卡賬戶(hù)上自動(dòng)扣款，對(duì)借款人來(lái)說(shuō)，必須在每月約定的還款日前注意自己的還款賬戶(hù)上是否有足夠的資金，防止由于自己的疏忽造成違約而被銀行罰息。
七不要
一、申請(qǐng)貸款前不要?jiǎng)佑霉e金。如果借款人在貸款前提取公積金儲(chǔ)存余額用于支付房款，那么您公積金賬戶(hù)上的公積金余額即為零，這樣您的公積金貸款額度也就為零，也就意味著您將申請(qǐng)不到公積金貸款。
二、在借款最初一年內(nèi)不要提前還款。按照公積金貸款的有關(guān)規(guī)定，部分提前還款應(yīng)在還貸滿(mǎn)1年后提出，并且您歸還的金額應(yīng)超過(guò)6個(gè)月的還款額。
三、還貸有困難不要忘記尋找身邊的銀行。當(dāng)您在借款期限內(nèi)償債能力下降，還貸有困難時(shí)，不要自己硬撐?？上蜚y行提出延長(zhǎng)借款期限的申請(qǐng)，經(jīng)銀行調(diào)查屬實(shí)，且未有拖欠應(yīng)還貸款本金、利息，銀行就會(huì)受理您的延長(zhǎng)借款期限申請(qǐng)，但是，借款期限變更按規(guī)定只可辦理一次。
四、取得房產(chǎn)證后不要忘記退稅。當(dāng)您購(gòu)買(mǎi)商品房時(shí)，應(yīng)將可退稅的家庭成員全部作為房地產(chǎn)權(quán)利人寫(xiě)入買(mǎi)房合同，并且在簽訂合同，支付房款后即辦理;購(gòu)房者已繳個(gè)人所得稅稅基抵扣;申請(qǐng)，取得本人的;稅收通用繳款書(shū);。待您辦妥房地產(chǎn)權(quán)利證明后的6個(gè)月內(nèi)，應(yīng)前往稅務(wù)部門(mén)辦理退稅手續(xù)。
五、貸款后出租住房不要忘記告知義務(wù)。當(dāng)您在貸款期間出租已經(jīng)抵押的房屋，您必須將已抵押的事實(shí)書(shū)面告知承租人。
六、貸款還清后不要忘記撤銷(xiāo)抵押。當(dāng)您還清了全部貸款本金和利息后，可持銀行的貸款結(jié)清證明和抵押物的房地產(chǎn)權(quán)利證明前往房產(chǎn)所在區(qū)、縣的房地產(chǎn)交易中心撤銷(xiāo)抵押。
七、不要遺失借款合同和借據(jù)。申請(qǐng)按揭貸款，銀行與您簽訂的借款合同和借據(jù)都是重要的法律文件，由于借款期限最長(zhǎng)可達(dá)30年，作為借款人，您應(yīng)當(dāng)妥善保管您的合同和借據(jù)，同時(shí)認(rèn)真閱讀合同的條款，了解自己的權(quán)利和義務(wù)。

問(wèn)題3、買(mǎi)房貸款有哪幾種方式?

目前買(mǎi)房貸款方式主要有住房公積金貸款、個(gè)人住房商業(yè)性貸款和個(gè)人住房組合貸款。貸款方式是在置業(yè)者在購(gòu)房者之前必須要了解的重要考慮因素。本文將為您詳細(xì)介紹這幾種方式，助您省錢(qián)購(gòu)房，購(gòu)房省錢(qián)。

1、買(mǎi)房貸款方式之一：住房公積金貸款

對(duì)于已參加交納住房公積金的居民來(lái)說(shuō)，貸款購(gòu)房時(shí)，應(yīng)該首選住房公積金低息貸款。住房公積金貸款具有政策補(bǔ)貼性質(zhì)，貸款利率很低，不僅低于同期商業(yè)銀行貸款利率(僅為商業(yè)銀行抵押貸款利率的一半)，而且要低于同期商業(yè)銀行存款利率，也就是說(shuō)，在住房公積金抵押貸款利率和銀行存款利率之間存在一個(gè)利差。同時(shí)，住房公積金貸款在辦理抵押和保險(xiǎn)等相關(guān) 手續(xù)時(shí)收費(fèi)減半。

2、買(mǎi)房貸款方式之二：個(gè)人住房商業(yè)性貸款

以上兩種貸款方式限于交納了住房公積金的單位員工使用，限定條件多，所以，未繳存住房公積金的人無(wú)緣申貸，但可以申請(qǐng)商業(yè)銀行個(gè)人住房擔(dān)保貸款，也就是銀行按揭貸款。只要您在貸款銀行存款余額占購(gòu)買(mǎi)住房所需資金額的比例不低于30%，并以此作為購(gòu)房首期付款，且有貸款銀行認(rèn)可的資產(chǎn)作為抵押或質(zhì)押，或有足夠代償能力的單位或個(gè)人作為償還貸款本息并承擔(dān)連帶責(zé)任的保證人，那么就可申請(qǐng)使用銀行按揭貸款。

3、買(mǎi)房貸款方式之三：個(gè)人住房組合貸款

住房公積金管理中心可以發(fā)放的公積金貸款，最高限額一般為10-29萬(wàn)元，如果購(gòu)房款超過(guò)這個(gè)限額，不足部分要向銀行申請(qǐng)住房商業(yè)性貸款。這兩種貸款合起來(lái)稱(chēng)之為組合貸款。此項(xiàng)業(yè)務(wù)可由一個(gè)銀行的房地產(chǎn)信貸部統(tǒng)一辦理。組合貸款利率較為適中，貸款金額較大，因而較多被貸款者選用。

目前購(gòu)房貸款還款方式主要是等額本息還款和等額本金還款。

1、等額本息還款，本金逐漸增加

所謂等額本息還款，就是指貸款期限內(nèi)每月以相等的金額償還貸款本息，直至結(jié)清貸款。即借款人歸還的利息和本金之和每月都相等，利息和本金占計(jì)劃月還款額的比例每次都發(fā)生變化，開(kāi)始時(shí)由于本金較多，因而利息占的比重較大，當(dāng)期應(yīng)還本金=計(jì)劃月還款額-當(dāng)期應(yīng)還利息，隨著還款次數(shù)的增多，本金所占比重逐漸增加。

計(jì)算公式：

計(jì)劃月還款額=〔貸款本金×月利率×(1+月利率)^還款月數(shù)〕÷〔(1+月利率)^還款月數(shù)-1〕還款月數(shù)=貸款年限×12

月利率=年利率/12

還款月數(shù)=貸款年限×12

月利率=年利率/12

2、等額本金還款，利息由多及少

等額本金還款方式則指每月等額償還本金，貸款利息隨本金減少逐月遞減直至結(jié)清貸款。即每月歸還本金的數(shù)額相等，利息=當(dāng)期剩余本金×日利率×當(dāng)期日歷天數(shù)，每月的還款額并不固定，而是隨著每月本金的減少而遞減，隨著還款次數(shù)的增多，利息由多逐漸減少。

計(jì)算公式：

計(jì)劃月還款額=(貸款本金÷還款月數(shù))+(貸款本金-累計(jì)已還本金)×月利率

累計(jì)已還本金=已經(jīng)歸還貸款的月數(shù)×貸款本金/還款月數(shù)

現(xiàn)在銀行的還款方式主要是等額本息、等額本金、雙周供及固定利率等。各種還款方式分別針對(duì)是不同的客戶(hù)推出的。例如等額本息適合教師、公務(wù)員等收入穩(wěn)定的工薪階層;等額本金適合那些前期能夠承擔(dān)較大還款壓力的借款人群，如還款方式相對(duì)于前者更能節(jié)省利息;雙周供適合周結(jié)工資或者是夫妻雙方月中和月底發(fā)工資的借款人。在此提醒借款人，不要為了節(jié)省利息而選擇不適合自己的還款方式，此外，借款人在申請(qǐng)貸款時(shí)還要結(jié)合自身現(xiàn)有還款能力，一般月供不能超過(guò)家庭收入的50%為宜。

（以上回答發(fā)布于2015-11-13，當(dāng)前相關(guān)購(gòu)房政策請(qǐng)以實(shí)際為準(zhǔn)）

問(wèn)題4、買(mǎi)房子怎么貸款

法律分析：貸款買(mǎi)房流程的流程主要有：

1、貸款申請(qǐng)；

購(gòu)房者在確認(rèn)自己選擇的房產(chǎn)得到銀行按揭支持后，準(zhǔn)備有關(guān)法律文件，應(yīng)向銀行或銀行指定的律師事務(wù)所了解銀行關(guān)于購(gòu)房者獲得按揭貸款支持的規(guī)定，填報(bào)《按揭貸款申請(qǐng)書(shū)》。

2、選擇房產(chǎn)；

購(gòu)房者即可與發(fā)展商或其代理商簽訂《商品房預(yù)售、銷(xiāo)售合同》。銀行收到購(gòu)房者遞交的按揭申請(qǐng)有關(guān)法律文件，經(jīng)審查確認(rèn)購(gòu)房者符合按揭貸款的條件后，發(fā)給購(gòu)房者同意貸款通知或按揭貸款承諾書(shū)。

3、簽訂購(gòu)房合同；

購(gòu)房者即可與發(fā)展商或其代理商簽訂《商品房預(yù)售、銷(xiāo)售合同》。銀行收到購(gòu)房者遞交的按揭申請(qǐng)有關(guān)法律文件，經(jīng)審查確認(rèn)購(gòu)房者符合按揭貸款的條件后，發(fā)給購(gòu)房者同意貸款通知或按揭貸款承諾書(shū)。

4、辦理抵押登記、保險(xiǎn)；

購(gòu)房者、發(fā)展商和銀行持《樓宇按揭抵押貸款合同》及購(gòu)房合同到房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理抵押登記備案手續(xù)。保險(xiǎn)金額不得少于抵押物的總價(jià)值。

5、簽訂樓宇按揭合同；

6、開(kāi)立專(zhuān)門(mén)還款賬戶(hù)。

購(gòu)房者在簽訂《樓宇按揭抵押貸款合同》后，按合同約定，在銀行指定的金融機(jī)構(gòu)開(kāi)立專(zhuān)門(mén)還款賬戶(hù)，并簽訂授權(quán)書(shū)，授權(quán)該機(jī)構(gòu)從該賬戶(hù)中支付銀行與按揭貸款合同有關(guān)的貸款本息和欠款。

法律依據(jù)：《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三條 本辦法所稱(chēng)房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣(mài)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。 本辦法所稱(chēng)抵押人，是指將依法取得的房地產(chǎn)提供給抵押權(quán)人，作為本人或者第三人履行債務(wù)擔(dān)保的公民、法人或者其他組織。 本辦法所稱(chēng)抵押權(quán)人，是指接受房地產(chǎn)抵押作為債務(wù)人履行債務(wù)擔(dān)保的公民、法人或者其他組織。 本辦法所稱(chēng)預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押，是指購(gòu)房人在支付首期規(guī)定的房?jī)r(jià)款后，由貸款銀行代其支付其余的購(gòu)房款，將所購(gòu)商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。 本辦法所稱(chēng)在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。

問(wèn)題5、買(mǎi)房貸款

購(gòu)買(mǎi)流程：了解貸款市場(chǎng)知識(shí)→→評(píng)估，了解買(mǎi)家找資料→→談判技巧看房注意事項(xiàng)的具體需求→→→確定交易價(jià)格合同→→準(zhǔn)備繳納個(gè)人能力存款交易數(shù)據(jù)→評(píng)估→稅申請(qǐng)按揭貸款→→→轉(zhuǎn)移和付首付按揭銀行發(fā)出新卡，并轉(zhuǎn)讓尾款→安置用房。 了解按揭貸款條件深圳發(fā)展銀行個(gè)人二手房按揭貸款業(yè)務(wù)：1基本條件申請(qǐng)房貸。 （1）必須是年滿(mǎn)18歲，有自然人完全民事行為能力; （2）有穩(wěn)定的收入，良好的信用記錄和還款能力貸款本金及利息，并提供收入文件的正式證明文件;生活（3）申請(qǐng)貸款加上目前不超過(guò)60歲; （4）有一個(gè)總抵押房產(chǎn)的人必須由哪一方?jīng)Q定作為主申請(qǐng)人的貸款，和主申請(qǐng)人必須具備上述條件外，其他共有人作為抵押，共同抵押登記手續(xù); > （5）抵押房地產(chǎn)和抵押貸款已使用年限和一般不超過(guò)30年的生命; （6）借款人及人的房屋簽訂的“合同在售樓盤(pán)“，并支付不低于30％的購(gòu)買(mǎi)款項(xiàng)的第一個(gè)房子的價(jià)格，其他條件（7）銀行。內(nèi)容類(lèi)型的財(cái)政安排數(shù)額住房公積金貸款的貸款所涉及很廣，但無(wú)非是最重要的購(gòu)房貸款（數(shù)字），持續(xù)時(shí)間和這三個(gè)問(wèn)題利率。在介紹這三個(gè)問(wèn)題，有必要解釋一下三個(gè)目前現(xiàn)有的再次貸款購(gòu)房：個(gè)人住房貸款，個(gè)人貸款和個(gè)人住房委托住房組合貸款。個(gè)人住房公積金貸款是由商業(yè)銀行提供的商業(yè)貸款，由商業(yè)銀行發(fā)行的個(gè)人住房公積金管理中心委托貸款委托政策性貸款，個(gè)人住房組合貸款是兩者的結(jié)合。 住房公積金貸款：已參加居民支付的住房公積金，而貸款購(gòu)房，住房公積金應(yīng)首選低息貸款。補(bǔ)貼的住房公積金貸款政策貸款利率的本質(zhì)是非常低的，只有比商業(yè)銀行貸款利率（只有一半的商業(yè)銀行抵押貸款利率）同期低，但比商業(yè)銀行存款利率較低的過(guò)同一時(shí)期，即在抵押貸款利率和銀行存款利率之間利差的住房公積金。同時(shí)，住房公積金貸款在按揭保險(xiǎn)等相關(guān)手續(xù)及費(fèi)用一半的進(jìn)程。 商業(yè)性個(gè)人住房貸款：這兩個(gè)貸款來(lái)支付房款僅限于單位員工使用，和更有限的條件下，所以沒(méi)有錯(cuò)過(guò)誰(shuí)的繳存住房公積金的貸款申請(qǐng)，但人們你可以申請(qǐng)個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)提供銀行擔(dān)保，這是一個(gè)銀行按揭貸款。只要用于購(gòu)買(mǎi)住房貸款所需資金量的比例不低于30％，并作為首付購(gòu)買(mǎi)，而銀行已批準(zhǔn)貸款或質(zhì)押資產(chǎn)作為抵押的銀行賬戶(hù)存款的或足夠代償能力的單位或個(gè)人作為擔(dān)保人償還貸款本金及利息，并承擔(dān)連帶賠償責(zé)任，那么你可以申請(qǐng)銀行按揭貸款。 個(gè)人住房貸款組合：住房公積金管理中心可以授予的最高金額通常為10-39元，如果你買(mǎi)房子比這個(gè)上限，不足部分希望商業(yè)銀行住房貸款。這兩種貸款合稱(chēng)為貸款組合。該業(yè)務(wù)可以是銀行的房地產(chǎn)信貸部統(tǒng)一之一。貸款組合更溫和的速度，較大的貸款額，這是選擇的更多的貸款人。 委托性個(gè)人住房貸款（公積金貸款）最劃算，個(gè)人住房貸款（商業(yè)貸款）利息負(fù)擔(dān)最重，但有還款的具體條款之間沒(méi)有太大的區(qū)別，我們不妨看看列出，然后進(jìn)行比較。 比較：假設(shè)某購(gòu)房者夫婦想購(gòu)買(mǎi)50萬(wàn)美元的一次性住房以自有資金支付首付款30％，或15萬(wàn)元，35萬(wàn)元申請(qǐng)余下的15年以上借款。 6000元的夫婦月收入，月公積金繳存比例為20％（企業(yè)與個(gè)人各承擔(dān)一半），目前40,000元占基金。商業(yè)貸款利息負(fù)擔(dān)比政策性貸款高得多，達(dá)到了1/3，每月支付近5萬(wàn)元的總多的超過(guò)10％，不是一個(gè)小數(shù)目。這似乎應(yīng)委托的性質(zhì)來(lái)選擇個(gè)人住房貸款，但是不行，這對(duì)夫婦不能完全依靠個(gè)人住房委托貸款，即便40,000元現(xiàn)有基金是低了10倍的放大倍率也可申請(qǐng)的計(jì)算他們400000美元公積金貸款，但因?yàn)檎咝再J款只有30萬(wàn)元的最高限額，35萬(wàn)元，因此是不可能的。因此，夫妻倆只能退而求其次，選擇個(gè)人住房貸款的組合。那么，他們不得不承受每月支付你的負(fù)擔(dān)？說(shuō)起自己的每月還款額2781.45元，但還款期的一部分可以由他們幫助滿(mǎn)足每月的公積金存入，高達(dá)總收入，計(jì)1200元/月的20％為上限，那么他們就需要付出自己的房貸資金只有（）2781.45-1200）1581.45元/月，是一個(gè)很輕，6000元的月收入相比負(fù)擔(dān)。不過(guò)，如果沒(méi)有公積金的支持，完全依靠商業(yè)貸款，每月還款負(fù)擔(dān)還是比較重的，但約50％的總收入的房貸負(fù)擔(dān)還是可以接受的。建議購(gòu)房者不妨確定購(gòu)買(mǎi)預(yù)算時(shí)，要仔細(xì)計(jì)算，比較多個(gè)列出了幾種選擇去申請(qǐng)相應(yīng)的貸款。 2。申請(qǐng)人須提供的按揭貸款資料：（1）合法身份證明文件（身份證，戶(hù)口簿，軍官證，在中國(guó)大陸有居留權(quán)的境外，國(guó)外自然人作為一本護(hù)照，名片，居留證，等證件回國(guó)，或者其他身份證明文件）; （2）借款人的婚姻狀況; （3）借款人的收入或其他償還能力貸款本金及利息的證明：A.收入必須提供工作單位證明簽發(fā)，銀行存款的水; B.外籍人士需要提供個(gè)人的稅務(wù)文件，證明居住在珠海（不包括香港，澳門(mén)人）的; C.自雇人士：除了提供收入證明的單位，需要提供自己的營(yíng)業(yè)執(zhí)照，銀行對(duì)賬單（水存）或其他不動(dòng)產(chǎn)，汽車(chē)駕駛執(zhí)照等可以解釋的借款人的收入，貢獻(xiàn)信息的能力; 抵押品估值報(bào)告（4）銀行認(rèn)可的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的; >（5）和房屋借款人簽訂“買(mǎi)賣(mài)合同的房地產(chǎn)”; （6）支付不低于購(gòu)買(mǎi)商品房的價(jià)格減去所有證明的購(gòu)買(mǎi)款項(xiàng)的最初的30％; （7）; （8）銀行要求提供的其他文件或資料。 3。賣(mài)方須提供：（1）賣(mài)方是個(gè)人，個(gè)人身份的合法有效憑證; （2）供應(yīng)商為企業(yè)提供營(yíng)業(yè)執(zhí)照，組織機(jī)構(gòu)代碼證法定代表人證書(shū)等; （3）出售該房屋產(chǎn)權(quán)證：有被證明可以提供房地產(chǎn)“房地產(chǎn)權(quán)證”，沒(méi)有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)提供了符合法律要求購(gòu)買(mǎi)住房合同; （4）; （5）銀行要求提供的其他文件或資料。 4。貸款金額，期限，利率：（1）貸款金額：最高銀行批準(zhǔn)購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)價(jià)格的70％;（2）貸款期限：最長(zhǎng)為30年;（3）利率：根據(jù)中國(guó)人民銀行關(guān)于住房貸款利率管理規(guī)定。 以上資料僅供參考，詳情請(qǐng)咨詢(xún)貸款銀行所有相關(guān)人員的詳細(xì)信息。 同樣可以申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)二手房公積金貸款，商業(yè)貸款，貸款組合。對(duì)借款人的基本條件，應(yīng)不超過(guò)65歲男，女性年齡不得超過(guò)60年。非本市戶(hù)口人員也可申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)二手房按揭貸款。公積金貸款的房屋評(píng)估價(jià)的最高限額為50％，而十年期最長(zhǎng)，多年的具體融資及貸款管理中心提供資金，以查詢(xún)結(jié)果為準(zhǔn)。貸款組合，以評(píng)估房屋的70％的價(jià)格，金額單位缺乏公積金貸款可以是商業(yè)貸款的一部分，15年的最長(zhǎng)期限。評(píng)估值的住房15年最長(zhǎng)期限可達(dá)70％的信貸純粹的商業(yè)線(xiàn)。基金投資組合及商業(yè)貸款每月還款不得超過(guò)家庭收入的總?cè)萘康?0％。值得注意的是，二手房貸款的金額為抵押品的計(jì)算，而不是計(jì)算出來(lái)的房子的交易價(jià)格的估值結(jié)果的目的。 公積金貸款申請(qǐng)過(guò)程和組合貸款一般是：基金查詢(xún)，房屋評(píng)估，簽訂貸款合同，銀行按揭審計(jì)和公證的合同，接受產(chǎn)權(quán)交易中心登記，他給銀行貸款的認(rèn)股權(quán)證。 商業(yè)貸款申請(qǐng)流程一般是：房屋評(píng)估，簽訂貸款合同，抵押合同，銀行審核，公證，保險(xiǎn)，接受產(chǎn)權(quán)交易中心登記，他權(quán)證送銀行貸款。 在正常情況下，貸款手續(xù)開(kāi)始到大約2.5銀行貸款期限 - 3個(gè)月。由于大部分居民希望賣(mài)掉房子及時(shí)歸還本金，因此，一致認(rèn)為，一些安全公司和金融機(jī)構(gòu)，對(duì)前期財(cái)務(wù)單位標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序的前提下，所有的二手房貸款業(yè)務(wù)只需通過(guò)憑借交易中心的證據(jù)，而不必等他出來(lái)，再加上貸款期限證書(shū)，這樣可以大大縮短貸款期限，賣(mài)方可以拿到房款1-2個(gè)月提前。 了解市場(chǎng)自由花冤枉錢(qián)1，關(guān)注房產(chǎn)信息，收集信息，及時(shí)掌握動(dòng)態(tài) 2，請(qǐng)?jiān)L問(wèn)：珠海日?qǐng)?bào)，南方都市報(bào)每日地產(chǎn)專(zhuān)欄，珠海房地產(chǎn)相關(guān)的網(wǎng)站新聞。 3，反饋珠海未來(lái)的城市規(guī)劃，道路施工的影響，上述信息其他幾個(gè)電視頻道地產(chǎn)板塊可以反映當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)情況。 4，多請(qǐng)教相關(guān)從事房地產(chǎn)行業(yè)的專(zhuān)業(yè)人才，如房地產(chǎn)代理商（又稱(chēng)物業(yè)代理）等，或曾經(jīng)在房地產(chǎn)交易和朋友的經(jīng)驗(yàn) 評(píng)估個(gè)人能力 1。時(shí)間購(gòu)房者應(yīng)在自己的能力范圍之內(nèi)進(jìn)行選擇，不需要太貪圖奢侈的時(shí)刻，不斷變化的時(shí)代，三十年河?xùn)|三十年河西，有什么可以量力而行算是后發(fā)了大財(cái)。 2。當(dāng)然，錢(qián)不是太緊做生意，所以購(gòu)買(mǎi)者應(yīng)該繼續(xù)成為一個(gè)雨天的一部分，物質(zhì)的原因，如在能力上臺(tái)階的球體，而不是利率上升是不值得 3。投資者更注重選房，而回報(bào)率，升值潛力，速度應(yīng)該是周邊的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)在未來(lái)幾年或改建的市政計(jì)劃，以達(dá)到事半功倍的效果更多的了解，投資并不是盲目的。 第一的基礎(chǔ)上，財(cái)政實(shí)力及還款來(lái)估算自己的實(shí)際購(gòu)買(mǎi)能力的能力才買(mǎi)了一套房子，并根據(jù)工作生活的需要，確定房屋，面積，價(jià)格，樓層位置，面對(duì)學(xué)區(qū)等發(fā)現(xiàn)翔實(shí)的機(jī)會(huì)這個(gè)鏈接是一個(gè)延續(xù)的準(zhǔn)備工作，可以從報(bào)紙，展覽，正規(guī)的品牌地產(chǎn)代理或查詢(xún)相關(guān)網(wǎng)站，初選目錄。 “三看兩注”：機(jī)構(gòu)是合法看起來(lái)可信的。購(gòu)買(mǎi)選擇的二手房中介是關(guān)鍵，是否有要注意的營(yíng)業(yè)執(zhí)照，檢查其大小和服務(wù)質(zhì)量，并要求管理人員出示房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格;機(jī)構(gòu)簽署與該機(jī)構(gòu)的標(biāo)準(zhǔn)合同，快遞代理方式的內(nèi)容成本，工期，權(quán)限等，并聲稱(chēng)看到有人賣(mài)委托合同，要特別注意的傭金售價(jià)之一，因此該機(jī)構(gòu)賺取差價(jià)。消費(fèi)者應(yīng)盡量付錢(qián)給該機(jī)構(gòu)，并索取收據(jù)，而不是直接出售給市民，謹(jǐn)防錢(qián)財(cái)兩空房間。 兩個(gè)程序，看是否合法賣(mài)家。誰(shuí)想要仔細(xì)審視及其他所有權(quán)證書(shū)賣(mài)方，契稅證和身份證是真實(shí)有效的，夫妻雙方或身份證必須共同所有者是不可缺少的。如果這個(gè)人是不賣(mài)的人的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，或涉及繼承權(quán)，分配權(quán)，一旦發(fā)生晚會(huì)現(xiàn)場(chǎng)的要求一起，否則，應(yīng)出示授權(quán)委托書(shū)。 三看房子是否出售合法流通。以明確有無(wú)銷(xiāo)售已經(jīng)法院查封的房屋和其他行政機(jī)關(guān)，無(wú)論是安全性還是沒(méi)有抵押權(quán)人同意，是否已列入拆遷和房產(chǎn)證的范圍不符合實(shí)際的地址房子的地址，如果是這樣，不能買(mǎi)賣(mài)。 一張紙條，上面是要注意傾聽(tīng)，理解客觀把房子賣(mài)了其他相關(guān)的情況。如房屋出賣(mài)原因，水電費(fèi)都是債務(wù)，不論是否因違法改建和裝修的各種風(fēng)險(xiǎn)存在，等等。這也是至關(guān)重要的，以避免入住之后發(fā)現(xiàn)了一些不理想的情況，追悔莫及。 2注意不要瑣碎。不要聽(tīng)信中介“發(fā)票少了處方可以少付稅點(diǎn)”，“有機(jī)會(huì)的戶(hù)主，實(shí)際面積比的？房產(chǎn)證的面積較大，這”等“客氣話(huà)”，以避免小資吃大虧。 看房有很多因素要記住家看房三十招解決更可取：一看，不看白天看晚上。了解入夜后的噪音，照明，安全等附近的房屋。 二看，看雨不看晴天。即使是最好的偽裝也敵不過(guò)下雨了幾天，這個(gè)時(shí)候漏水，滲水一覽無(wú)余。 三，看，不看，看看建筑材料的格局。不要被漂亮的建筑，房屋功能有效發(fā)揮上當(dāng)取決于是否精心設(shè)計(jì)的圖案。室結(jié)構(gòu)，“二手房”的結(jié)構(gòu)通常比較復(fù)雜，有些房子還是幾個(gè)改造后，結(jié)構(gòu)一般較差，格局方正，實(shí)用率，公攤面積等。房屋布局合理，設(shè)施設(shè)備是否齊全，完好等，而且還詳細(xì)研究的住房情況的結(jié)構(gòu)，了解房屋的破壞是否裝修的結(jié)構(gòu)，無(wú)私搭，改建造成結(jié)構(gòu)損壞和其他主要危害四看，公寓是合理的，沒(méi)有缺點(diǎn)，特別荒涼;管道排列是否過(guò)多或不合理，是否滲水天花板的痕跡？墻壁是否有明顯的問(wèn)題，如爆裂或脫皮五，看，看不看墻角。角落里，看有無(wú)裂紋的形成，伴或不滲水。 6看，看不看裝修工作。特別是，每個(gè)連接到墻角，窗臺(tái)，墻壁，天花板等都是做工細(xì)致，要仔細(xì)觀察，這些都是討價(jià)還價(jià)的籌碼。 7看看，不看窗外看到的窗簾。一定要拉開(kāi)窗簾看一下通風(fēng)，采光，排氣管等，都不錯(cuò)。 八望，看風(fēng)水，好風(fēng)水的房子也是非常重要的。雖然這是一個(gè)有點(diǎn)迷信，但是迷信也是勞動(dòng)人民長(zhǎng)期的經(jīng)驗(yàn)，或者某些原因，并非所有的信件可能不相信。這里有幾點(diǎn)要記?。和ㄟ^(guò)前不要購(gòu)買(mǎi)香煙，對(duì)著地板的對(duì)角，對(duì)著路口，房間 9錯(cuò)誤等看，看樓梯升降機(jī)不看的走火通道。如果發(fā)生災(zāi)難，唯一的退路。 10看，看不看電源插座。精心設(shè)計(jì)的房屋，以充分享受現(xiàn)代化家電的便利性。 11看，不看，看看家具的家具。空缺是真實(shí)的。 12，他問(wèn)衛(wèi)兵不看的主人。任何房屋在主人的眼睛是最好的，但警衛(wèi)和管理人員了解情況或房屋，環(huán)境和鄰居，一定要選擇一個(gè)好鄰居，尤其是樓上的你。住的大樓都知道，這是多么重要。他在樓上你的一天，你，如果這個(gè)“天”整天打雷下雨，漏水，不知道你是否能容忍他幾次。如果發(fā)生再次發(fā)生口角，不見(jiàn)低頭見(jiàn)的日子的崛起，你是怎么吸。其實(shí)，這也是很不錯(cuò)的選擇，你悄悄和售樓小姐或社區(qū)管理，安全良好的關(guān)系，雙方將能夠打聽(tīng) 13看看，不看天空看地面。注意天花板和角落有無(wú)泄漏。 14看，看不看客廳廚房和衛(wèi)生間?？蛷d是內(nèi)部器官和廚衛(wèi)，家用凈水的出現(xiàn)，電力系統(tǒng)到位，很容易泄漏，錯(cuò)誤的地點(diǎn)。打開(kāi)水龍頭的水質(zhì)觀測(cè)，壓力，打開(kāi)電視看畫(huà)面上是明確的，有多少程序能收視，確認(rèn)無(wú)法打開(kāi)房子的供電容量，避免在夏季空調(diào)的現(xiàn)象;觀察有無(wú)有室內(nèi)和室外的電線(xiàn)老化現(xiàn)象;接通電話(huà)線(xiàn)路，是普通電話(huà)線(xiàn)還是ISDN電話(huà)線(xiàn);轉(zhuǎn)向氣體的情況下，天然氣管道已經(jīng)在改變： 15的樣子，盡量不看地面地板或房子的頂層。一是不安全，二是不衛(wèi)生。三是不溫，夏熱冬冷，四是不安靜。在什么打滲水，廁所堵塞了大麻煩16看，看里面的住房情況：是否有私私建參與，特別注意騎樓，檐棚以及陽(yáng)臺(tái)，加上平臺(tái)如是否建筑始建。如果由于建造或翻新，使基本結(jié)構(gòu)被破壞，對(duì)方必須拆除，恢復(fù)，或留下隱患，以避免被懲戒的管理。 17，看看，了解房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)，包括管線(xiàn)的方向，承重墻的位置，以便重新裝修。 18閱讀和物業(yè)管理的水平：水，電，煤，如何加熱的成本收費(fèi)？是家庭收集或支付自己？三個(gè)表是從家庭，品牌，速度和管理觀光電梯，觀察公共樓道和布局的清潔度，細(xì)胞被關(guān)閉？什么級(jí)別的安全性？看保安人員和責(zé)任的人數(shù)，社區(qū)綠化怎么樣？物業(yè)管理公司提供哪些服務(wù)？ 占用費(fèi)后，19看看：了解水，電，煤價(jià)格上漲;由標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)管理費(fèi)，停車(chē)費(fèi)。確定是否原業(yè)主的費(fèi)用，由于物業(yè)管理公司，以及水，電，煤，供暖費(fèi)。 20看到老建筑的歷史：哪一年蓋？有長(zhǎng)期使用土地的;誰(shuí)?。勘尘笆鞘裁?？是什么樣的目的;不好的事情是否會(huì)發(fā)生？被欠人錢(qián)？或發(fā)生盜竊或刑事案件。 二十一看，看附近的公路，鐵路，機(jī)場(chǎng)接近。聽(tīng)到噪音時(shí)，窗口不明擺著是合適的。 22看遠(yuǎn)和寬看到小區(qū)公共場(chǎng)所，尤其是，夜總會(huì)，大排檔，健身器材等場(chǎng)地，如果你成為鄰居和他們?cè)谝黄?，這將是相同的噪聲為伴。 23看，看遠(yuǎn)，近小區(qū)停車(chē)場(chǎng)（家庭尤其是較低的），多數(shù)在運(yùn)載火箭司機(jī)必須加熱幾分鐘，如果趕上冬天，再加上幾乎是條件，我怕你必須要被強(qiáng)迫每天早起。 24閱讀和路燈遠(yuǎn)近?；蚧菊５那闆r下更好一點(diǎn)，主要是在夜間出于安全考慮，但不要太近，如果太近，一方面是有些人仍然不習(xí)慣的房子，晚上照得透明，而另一方面，在夏天的夜晚蚊子會(huì)遠(yuǎn)離你的家太近的門(mén)窗。 25看看，看看附近的一個(gè)小保險(xiǎn)箱多遠(yuǎn)保安站崗，安靜遠(yuǎn)離您選擇。 26看著，看著遠(yuǎn)近的樹(shù)木，近近，可以使空氣清新涼爽的好處，但如果太容易有蚊子，蚊子還好說(shuō)，一大量的工具來(lái)處理它，但如果它是很難解決的樹(shù)害蟲(chóng)，以及一些害蟲(chóng)，但非常艱難。 二十七看，看多遠(yuǎn)鄰樓，尤其是如果有一個(gè)情況O看起來(lái)是一樣的地板，窗戶(hù)近親，如果雙方能輕易看到對(duì)方的生活情況，它可能是一個(gè)很尷尬的事情。 28的樣子，看到社區(qū)超市，附近餐館和遠(yuǎn)。超市還好點(diǎn)，尤其是餐廳，噪音只是小兒科，最可怕的是煙，但也有許多種致癌物的一面，如果有再碰上烤串兒的...... 二十九個(gè)看著，看著兩幢高層住宅建筑面積（主要是中戶(hù)以下）。內(nèi)襯住宅建筑中的“風(fēng)的影響作用”有時(shí)十分明顯，所以有些家庭會(huì)吃了苦頭。 30看著，看著垃圾桶近及遠(yuǎn)。經(jīng)歷過(guò)“非典”的洗禮，每個(gè)人都有垃圾有了新的認(rèn)識(shí)，這一點(diǎn)沒(méi)有必要多講了。 “看”是的，在購(gòu)買(mǎi)大要考慮的因素只有一個(gè)，涵蓋自然是更好的，如房屋及其他重要因素的價(jià)格，質(zhì)量，卻是每天都會(huì)遇到的，如果有任何閃失，難受的時(shí)間可能更長(zhǎng)。所以買(mǎi)家之前還是考慮好，好，看一個(gè)嚴(yán)重的樣子。 談判技能上崗前要掌握一般情況下，房地產(chǎn)公司的銷(xiāo)售人員，一般都要經(jīng)過(guò)嚴(yán)格的培訓(xùn)，培訓(xùn)的內(nèi)容，最重要的是如何尋找客戶(hù)，如何交談與客戶(hù)，如何加強(qiáng)銷(xiāo)售物業(yè)的信心。與此同時(shí)，該公司將開(kāi)發(fā)高刺激性的提成獎(jiǎng)勵(lì)措施，以鼓勵(lì)銷(xiāo)售人員。 面前，我們必須主動(dòng)出擊。 幾點(diǎn)：1，要多幾個(gè)大的房地產(chǎn)公司和房地產(chǎn)看到，和比較，不要相信銷(xiāo)售人員的一切話(huà)。 2，看房可以10挑缺點(diǎn)的過(guò)程中作為討價(jià)還價(jià)的必需品 3，表現(xiàn)出一點(diǎn)誠(chéng)意買(mǎi)，但不急，甚至沒(méi)有在愛(ài)情表現(xiàn) 4，心態(tài)正常狀態(tài)，冷靜，理性，客觀的，不吵，冷靜 5，可以談價(jià)格所造成的深度淺，給出一個(gè)非常低的價(jià)格探索，在這個(gè)過(guò)程中盡可能多地觀察銷(xiāo)售人員的表情和運(yùn)動(dòng)。為了便于分析，他們沒(méi)有確定一個(gè)合理的收購(gòu)價(jià)格之前，不要討價(jià)還價(jià)。 6，找到房子被加強(qiáng)，以突出的十大缺點(diǎn)，避免了房子的優(yōu)勢(shì) 7，當(dāng)即答應(yīng)做所有的事情考慮（如賣(mài)方不再是折扣他們的理想價(jià)位可能，你應(yīng)該當(dāng)機(jī)立斷） 8，這種態(tài)度也正在考慮 9看著其他財(cái)產(chǎn)的，真誠(chéng)的心臟來(lái)買(mǎi)房子，但不急于買(mǎi)房子 BR />確定交易價(jià)格備注1。首先，要確定交易價(jià)格是由房屋，人們的實(shí)際價(jià)格確定，如果通過(guò)中介的反饋信息，那么要確保價(jià)格的現(xiàn)實(shí)主義，調(diào)解不賺取差價(jià)里面的成分。 2。在確定價(jià)格之前，應(yīng)先確定好，其他條件是否包含 3的稅款與賣(mài)方價(jià)格的金額。誰(shuí)不認(rèn)定中介機(jī)構(gòu)或投機(jī)客 4的賣(mài)家。你能確定交易價(jià)格是平靜的，合理的價(jià)格，接受自己的價(jià)格 5。一切都可以立即協(xié)商確定二手房購(gòu)房者在簽訂合同前，不能馬虎交易價(jià)格合同，有些問(wèn)題必須認(rèn)真核實(shí)。包括：房屋產(chǎn)權(quán)是一個(gè)人或幾個(gè)，已經(jīng)同意把房子賣(mài)了，如果，房屋權(quán)屬證書(shū)是真實(shí)的;房產(chǎn)面積和用途;住房質(zhì)量和規(guī)劃情況;被定罪的法律，密封或限制財(cái)產(chǎn)權(quán)利的決定;有一個(gè)抵押貸款等。 專(zhuān)家提醒：看樓主，最好不要買(mǎi)房子，甚至看到房東，也一定要看對(duì)方的房產(chǎn)證和身份證或小冊(cè)子。 誰(shuí)不出現(xiàn)，代理人可能存在于所有的可能性業(yè)主出面簽署的圖像吃差價(jià)，差別是很常見(jiàn)的中介吃，吃來(lái)對(duì)付這一現(xiàn)象蔓延，在最好的協(xié)議合同：經(jīng)紀(jì)人或賣(mài)方吃在廣場(chǎng)上的差異，所有的差異給買(mǎi)方，買(mǎi)方經(jīng)紀(jì)方或吃差價(jià)，在賣(mài)方所有的差異。 一，二手房買(mǎi)賣(mài)合同簽訂后，以下10項(xiàng)缺一不可：（1）買(mǎi)賣(mài)雙方的地址，聯(lián)系方式等，并指出房屋是個(gè)人財(cái)產(chǎn)還是夫妻，家庭共同財(cái)產(chǎn)。 （2）房屋的位置，性質(zhì)，規(guī)模，結(jié)構(gòu)，格局，裝修等;財(cái)產(chǎn)所有權(quán)，抵押房能否房子，是否有私搭亂建部分。 （3）房屋總售價(jià)，付款方式，付款條件等。 （4）交房時(shí)間和條件;各種稅費(fèi)和其他費(fèi)用分?jǐn)偡椒ā?（5）違約責(zé)任及違約事項(xiàng)，聲明等（6）的慣例是使用仲裁來(lái)解決糾紛或訴訟。 后（7）合同生效時(shí)間，生效或失效條件，生效或失效期限，致使合同無(wú)效的情況，幾免責(zé)聲明無(wú)效，當(dāng)事人請(qǐng)求變更或合同的條件和合同無(wú)效或者被，如何返回屬性。 （8）合同中止，終止或解除的條件。 （9）同意變更合同的條件和轉(zhuǎn)讓不能更改或轉(zhuǎn)讓禁令（10），以確保該機(jī)構(gòu)沒(méi)有吃差價(jià)，而且條件不招數(shù)，如前，中，責(zé)任和賠償違約的方式后發(fā)現(xiàn)合同。 購(gòu)買(mǎi)二手房在一定程度上比買(mǎi)一手房（新建商品房），缺少了很多的問(wèn)題比較煩瑣，有的還沒(méi)有開(kāi)的風(fēng)險(xiǎn)蓋子。因此，人們?cè)诙址夸N(xiāo)售合同簽訂時(shí)一定角度從法律維護(hù)自己的權(quán)利，該說(shuō)明說(shuō)清，事先約定，都表達(dá)清楚，有些條款是不可缺少的。 一，名稱(chēng)或當(dāng)事人，居住這里的名稱(chēng)主要包括雙方的全面情況，地址，聯(lián)系方式等，以避免欺詐行為，雙方將詳細(xì)清楚的介紹或調(diào)查;應(yīng)該指出屬性是否夫妻共同財(cái)產(chǎn)或家庭共同財(cái)產(chǎn)。 二，本科目應(yīng)這里所說(shuō)房屋位置，性質(zhì)，規(guī)模，結(jié)構(gòu)，格局，裝修，設(shè)施，設(shè)備等;還應(yīng)當(dāng)指出的歸屬產(chǎn)權(quán)（收斂與第一） ;是否有缺陷抵押或其他權(quán)利，物業(yè)管理費(fèi)及其他住房的付款條件。 三，價(jià)格這也是非常重要的內(nèi)容，主要是表示總價(jià)，付款，付款條件，如何申請(qǐng)按揭貸款;定位;尾款等。 4，時(shí)間，地點(diǎn)，方式主要推出的時(shí)間規(guī)定的條件;過(guò)程中相關(guān)手續(xù);如何雙方應(yīng)當(dāng)尋求中介公司，律師，評(píng)估機(jī)構(gòu)等服務(wù);各種稅費(fèi)，其他如何分擔(dān)成本。