問題導(dǎo)航

問題1、買房貸款用哪種貸款方式好

問題2、買房貸款的貸款流程

問題3、買房貸款有哪幾種方式?

問題4、買房子怎么貸款

問題5、買房貸款

問題1、買房貸款用哪種貸款方式好

目前現(xiàn)在貸款買房的方式主要有住房公積金貸款、個人住房商業(yè)性貸款以及個人住房組合貸款。
目前現(xiàn)在貸款買房的方式主要有住房公積金貸款、個人住房商業(yè)性貸款以及個人住房組合貸款。從貸款利率水平比較，最低的是住房公積金貸款，其次是銀行按揭貸款和住房公積金組合貸款、銀行按揭貸款。其實選擇貸款方式需要貸款人自己考慮是否適合自己，以及是否滿足貸款申請條件。
公積金貸款 優(yōu)點：公積金貸款的利息低于同期商業(yè)貸款，能省去不少總利息。
缺點：按照各地政策，職工繳滿一定期限的公積金才能申請公積金貸款。貸款額度與職工公積金賬戶余額、繳存額度多少有關(guān)，且有最高貸款額的限制。公積金貸款在貸款流程、手續(xù)上，要比商業(yè)貸款復(fù)雜一些，審批時間也較長。貸款的房產(chǎn)性質(zhì)有一定限制，僅限普通住宅，40年、50年產(chǎn)權(quán)和別墅不能使用公積金貸款。之前有公積金貸款未結(jié)清，不能再次申請公積金貸款。 商業(yè)貸款 優(yōu)點：貸款的額度高，買新房，交付了不少于規(guī)定首付比例的首付款，余下房款都可以貸款。辦理流程、手續(xù)簡單。房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)無限制，非普通住宅，也可以申請商業(yè)貸款。貸款對象無限制，信用好、收入穩(wěn)定的買房人，均可申請商業(yè)貸款。 缺點：貸款利率高，總利息高。 組合貸款 優(yōu)點：利息適中，商業(yè)貸款部分，采用商業(yè)貸款利息，公積金貸款部分，采用公積金貸款利息。由于是公積金貸款和商業(yè)貸款的組合貸款，其貸款的額度比較高。 缺點：辦理時間較長，因為組合貸同時涉及到公積金與商業(yè)兩種貸款，所以需要進行兩遍審核程序，而商業(yè)貸款部分需要抵押登記后銀行見他項權(quán)利證才能放款，這也使得組合貸在辦理流程上比純商貸與純公積金時間更長，造成很多業(yè)主對這種貸款方式的接受程度低。
還款方式
1，等額本息 特點：每月的還款額相同，從本質(zhì)上來說是本金所占比例逐月遞增，利息所占比例逐月遞減。相同的貸款年限和貸款金額，等額本息的總利息比等額本金的總利息要高出不少。 適合的人群：等額本息每月的還款額度相同，所以比較適宜有正常開支計劃的家庭，特別是年青人，而且隨著年齡增大或職位升遷，收入會增加，生活水平自然會上升;如果要是這類人選擇本金法的話，前期壓力會很大。
2、等額本金 特點：每月的還款額不同，呈現(xiàn)逐月遞減的狀態(tài);它是將貸款本金按還款的總月數(shù)均分，再加上上期剩余本金的利息，這樣就形成月還款額，所以等額本金法個月的還款額多，然后逐月減少，越還越少。 適合的人群：等額本金法在前期的還款額度較大，而后逐月遞減，所以比較適合在前段時間還款能力強的貸款人，當(dāng)然一些年紀稍微大一點的人也比較適合這種方式，因為隨著年齡增大或退休，收入可能會減少。

問題2、買房貸款的貸款流程

（1）選擇房產(chǎn)
購房者如想獲得樓宇按揭服務(wù)，在選擇房產(chǎn)時應(yīng)著重了解這方面的內(nèi)容。購房者在廣告中或通過銷售人員的介紹得知一些項目可以辦理按揭貸款時，還應(yīng)進一步確認發(fā)展商開發(fā)建設(shè)的房產(chǎn)是否獲得銀行的支持，以保證按揭貸款的順利取得。
（2）辦理按揭貸款申請
購房者在確認自己選擇的房產(chǎn)得到銀行按揭支持后，應(yīng)向銀行或銀行指定的律師事務(wù)所了解銀行關(guān)于購房者獲得按揭貸款支持的規(guī)定，準備有關(guān)法律文件，填報《按揭貸款申請書》。
（3）簽訂購房合同
銀行收到購房者遞交的按揭申請有關(guān)法律文件，經(jīng)審查確認購房者符合按揭貸款的條件后，發(fā)給購房者同意貸款通知或按揭貸款承諾書。購房者即可與發(fā)展商或其代理商簽訂《商品房預(yù)售、銷售合同》。
（4）簽訂樓宇按揭合同
購房者在簽訂購房合同，并取得交納房款的憑證后，持銀行規(guī)定的有關(guān)法律文件與發(fā)展商和銀行簽訂《樓宇按揭抵押貸款合同》明確按揭貸款數(shù)額、年期、利率、還款方式及其他權(quán)利義務(wù)。
（5）辦理抵押登記、保險
購房者、發(fā)展商和銀行持《樓宇按揭抵押貸款合同》及購房合同到房地產(chǎn)管理部門辦理抵押登記備案手續(xù)。對期房，在竣工后應(yīng)辦理變更抵押登記。在通常情況下，由于按揭貸款期間相對較長，銀行為防范貸款風(fēng)險，要求購房者申請人壽、財產(chǎn)保險。購房者購買保險，應(yīng)列明銀行為第一受益人，在貸款履行期內(nèi)不得中斷保險，保險金額不得少于抵押物的總價值。在貸款本息還清之前，保險單交由銀行執(zhí)管。
（6）開立專門還款賬戶
購房者在簽訂《樓宇按揭抵押貸款合同》后，按合同約定，在銀行指定的金融機構(gòu)開立專門還款賬戶，并簽訂授權(quán)書，授權(quán)該機構(gòu)從該賬戶中支付銀行與按揭貸款合同有關(guān)的貸款本息和欠款。銀行在確認購房者符合按揭貸款條件，履行《樓宇按揭抵押貸款合同》約定義務(wù)。
七要
一、申請貸款額度要量力而行。在申請個人住房貸款時，借款人應(yīng)該對自己的經(jīng)濟實力、還款能力做出正確的判斷，同時對自己未來的收入及支出做出正確的、客觀的預(yù)測。一般來說，要從自己的年齡、學(xué)歷、所從事的職業(yè)的行業(yè)前景、單位性質(zhì)等因素分析自己的預(yù)期收入趨勢，同時兼顧未來大額支出因素后，才可謹慎地確定貸款金額、貸款期限和還款方式，根據(jù)自己的收入水平設(shè)計還款計劃，并適當(dāng)留有余地。
二、辦按揭要選擇好貸款銀行。對借款人來說，如果您購買的是現(xiàn)房或二手房，可以自行選擇貸款銀行。三、要選定最適合自己的還款方式?；旧嫌袃煞N個人住房貸款還款方式：一種是等額還款方式，另一種是等額本金還款方式。借款人若采用等額還款方式，在整個還款期的每個月份，還款額將保持不變(調(diào)整利率除外)，在還款初期，利息占每月還款總額的大部分。隨著時間的推移，本金逐漸攤還，貸款余額逐漸減少，由此應(yīng)還利息不斷降低，還款額中利息的比重將不斷減少，本金比重將不斷增加。
而采用等額本金還款方式，其本金在整個還款期內(nèi)平均分攤，利息則按貸款本金余額逐日計算，并與本金一起償還。對于借款人來說，每月還款額在逐漸減少，但償還本金的速度是保持不變的。對于每個借款人來說，在與銀行簽訂借款合同時，要先對兩種還款方式進行了解，確定最適合自己的還款方式，因為還款方式一旦在合同中約定，在整個借款期間就不得更改。
四、向銀行提供資料要真實。申請個人住房商業(yè)性貸款，銀行一般要求借款人提供經(jīng)濟收入證明，對于個人來說，應(yīng)提供真實的個人職業(yè)、職務(wù)和經(jīng)濟收入情況證明。因為如果你的收入沒有達到一定的水平，而你沒有足夠的能力還貸，卻夸大自己的收入水平，很有可能在還貸初期發(fā)生違約，五、提供本人住址要準確、及時。借款人提供給銀行的地址準確，就能方便銀行與他的聯(lián)系，每月能按時收到銀行寄出的還款通知單。此外，特別提醒借款人注意的是，當(dāng)您搬入新居，一定要將新的聯(lián)系地址、聯(lián)系方式及時告知貸款銀行。不然，借款人一旦接不到貸款銀行的有關(guān)通知，會造成一些不必要的麻煩。
六、確定產(chǎn)權(quán)人時要考慮到退稅。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，對于1998年6月1日以后購買商品房的個人，可享受個人所得稅計征稅基抵扣。由于抵扣的對象只限于房產(chǎn)證上列舉姓名的房屋產(chǎn)權(quán)擁有者，所以對于每個家庭來說，要慎重確定所購住房的房地產(chǎn)權(quán)利人(購房人)，不要因為買房時沒有充分考慮到家庭成員的退稅問題，而到貸款手續(xù)辦完、抵押登記手續(xù)辦妥后，再提出增加房地產(chǎn)權(quán)利人(購房人)，這時，操作的難度就大了。
七、每月要按時還款避免罰息。對借款人來說，一旦與銀行簽訂借款合同，就應(yīng)該在簽約的一個月內(nèi)，將首期還款足額存入您指定的還款賬戶中，供銀行扣款，因為從貸款發(fā)放的次月起，您就進入了還款期，每月應(yīng)按約定還款日，委托貸款銀行從自己的存款賬戶或信用卡賬戶上自動扣款，對借款人來說，必須在每月約定的還款日前注意自己的還款賬戶上是否有足夠的資金，防止由于自己的疏忽造成違約而被銀行罰息。
七不要
一、申請貸款前不要動用公積金。如果借款人在貸款前提取公積金儲存余額用于支付房款，那么您公積金賬戶上的公積金余額即為零，這樣您的公積金貸款額度也就為零，也就意味著您將申請不到公積金貸款。
二、在借款最初一年內(nèi)不要提前還款。按照公積金貸款的有關(guān)規(guī)定，部分提前還款應(yīng)在還貸滿1年后提出，并且您歸還的金額應(yīng)超過6個月的還款額。
三、還貸有困難不要忘記尋找身邊的銀行。當(dāng)您在借款期限內(nèi)償債能力下降，還貸有困難時，不要自己硬撐。可向銀行提出延長借款期限的申請，經(jīng)銀行調(diào)查屬實，且未有拖欠應(yīng)還貸款本金、利息，銀行就會受理您的延長借款期限申請，但是，借款期限變更按規(guī)定只可辦理一次。
四、取得房產(chǎn)證后不要忘記退稅。當(dāng)您購買商品房時，應(yīng)將可退稅的家庭成員全部作為房地產(chǎn)權(quán)利人寫入買房合同，并且在簽訂合同，支付房款后即辦理;購房者已繳個人所得稅稅基抵扣;申請，取得本人的;稅收通用繳款書;。待您辦妥房地產(chǎn)權(quán)利證明后的6個月內(nèi)，應(yīng)前往稅務(wù)部門辦理退稅手續(xù)。
五、貸款后出租住房不要忘記告知義務(wù)。當(dāng)您在貸款期間出租已經(jīng)抵押的房屋，您必須將已抵押的事實書面告知承租人。
六、貸款還清后不要忘記撤銷抵押。當(dāng)您還清了全部貸款本金和利息后，可持銀行的貸款結(jié)清證明和抵押物的房地產(chǎn)權(quán)利證明前往房產(chǎn)所在區(qū)、縣的房地產(chǎn)交易中心撤銷抵押。
七、不要遺失借款合同和借據(jù)。申請按揭貸款，銀行與您簽訂的借款合同和借據(jù)都是重要的法律文件，由于借款期限最長可達30年，作為借款人，您應(yīng)當(dāng)妥善保管您的合同和借據(jù)，同時認真閱讀合同的條款，了解自己的權(quán)利和義務(wù)。

問題3、買房貸款有哪幾種方式?

目前買房貸款方式主要有住房公積金貸款、個人住房商業(yè)性貸款和個人住房組合貸款。貸款方式是在置業(yè)者在購房者之前必須要了解的重要考慮因素。本文將為您詳細介紹這幾種方式，助您省錢購房，購房省錢。

1、買房貸款方式之一：住房公積金貸款

對于已參加交納住房公積金的居民來說，貸款購房時，應(yīng)該首選住房公積金低息貸款。住房公積金貸款具有政策補貼性質(zhì)，貸款利率很低，不僅低于同期商業(yè)銀行貸款利率(僅為商業(yè)銀行抵押貸款利率的一半)，而且要低于同期商業(yè)銀行存款利率，也就是說，在住房公積金抵押貸款利率和銀行存款利率之間存在一個利差。同時，住房公積金貸款在辦理抵押和保險等相關(guān) 手續(xù)時收費減半。

2、買房貸款方式之二：個人住房商業(yè)性貸款

以上兩種貸款方式限于交納了住房公積金的單位員工使用，限定條件多，所以，未繳存住房公積金的人無緣申貸，但可以申請商業(yè)銀行個人住房擔(dān)保貸款，也就是銀行按揭貸款。只要您在貸款銀行存款余額占購買住房所需資金額的比例不低于30%，并以此作為購房首期付款，且有貸款銀行認可的資產(chǎn)作為抵押或質(zhì)押，或有足夠代償能力的單位或個人作為償還貸款本息并承擔(dān)連帶責(zé)任的保證人，那么就可申請使用銀行按揭貸款。

3、買房貸款方式之三：個人住房組合貸款

住房公積金管理中心可以發(fā)放的公積金貸款，最高限額一般為10-29萬元，如果購房款超過這個限額，不足部分要向銀行申請住房商業(yè)性貸款。這兩種貸款合起來稱之為組合貸款。此項業(yè)務(wù)可由一個銀行的房地產(chǎn)信貸部統(tǒng)一辦理。組合貸款利率較為適中，貸款金額較大，因而較多被貸款者選用。

目前購房貸款還款方式主要是等額本息還款和等額本金還款。

1、等額本息還款，本金逐漸增加

所謂等額本息還款，就是指貸款期限內(nèi)每月以相等的金額償還貸款本息，直至結(jié)清貸款。即借款人歸還的利息和本金之和每月都相等，利息和本金占計劃月還款額的比例每次都發(fā)生變化，開始時由于本金較多，因而利息占的比重較大，當(dāng)期應(yīng)還本金=計劃月還款額-當(dāng)期應(yīng)還利息，隨著還款次數(shù)的增多，本金所占比重逐漸增加。

計算公式：

計劃月還款額=〔貸款本金×月利率×(1+月利率)^還款月數(shù)〕÷〔(1+月利率)^還款月數(shù)-1〕還款月數(shù)=貸款年限×12

月利率=年利率/12

還款月數(shù)=貸款年限×12

月利率=年利率/12

2、等額本金還款，利息由多及少

等額本金還款方式則指每月等額償還本金，貸款利息隨本金減少逐月遞減直至結(jié)清貸款。即每月歸還本金的數(shù)額相等，利息=當(dāng)期剩余本金×日利率×當(dāng)期日歷天數(shù)，每月的還款額并不固定，而是隨著每月本金的減少而遞減，隨著還款次數(shù)的增多，利息由多逐漸減少。

計算公式：

計劃月還款額=(貸款本金÷還款月數(shù))+(貸款本金-累計已還本金)×月利率

累計已還本金=已經(jīng)歸還貸款的月數(shù)×貸款本金/還款月數(shù)

現(xiàn)在銀行的還款方式主要是等額本息、等額本金、雙周供及固定利率等。各種還款方式分別針對是不同的客戶推出的。例如等額本息適合教師、公務(wù)員等收入穩(wěn)定的工薪階層;等額本金適合那些前期能夠承擔(dān)較大還款壓力的借款人群，如還款方式相對于前者更能節(jié)省利息;雙周供適合周結(jié)工資或者是夫妻雙方月中和月底發(fā)工資的借款人。在此提醒借款人，不要為了節(jié)省利息而選擇不適合自己的還款方式，此外，借款人在申請貸款時還要結(jié)合自身現(xiàn)有還款能力，一般月供不能超過家庭收入的50%為宜。

（以上回答發(fā)布于2015-11-13，當(dāng)前相關(guān)購房政策請以實際為準）

問題4、買房子怎么貸款

法律分析：貸款買房流程的流程主要有：

1、貸款申請；

購房者在確認自己選擇的房產(chǎn)得到銀行按揭支持后，準備有關(guān)法律文件，應(yīng)向銀行或銀行指定的律師事務(wù)所了解銀行關(guān)于購房者獲得按揭貸款支持的規(guī)定，填報《按揭貸款申請書》。

2、選擇房產(chǎn)；

購房者即可與發(fā)展商或其代理商簽訂《商品房預(yù)售、銷售合同》。銀行收到購房者遞交的按揭申請有關(guān)法律文件，經(jīng)審查確認購房者符合按揭貸款的條件后，發(fā)給購房者同意貸款通知或按揭貸款承諾書。

3、簽訂購房合同；

購房者即可與發(fā)展商或其代理商簽訂《商品房預(yù)售、銷售合同》。銀行收到購房者遞交的按揭申請有關(guān)法律文件，經(jīng)審查確認購房者符合按揭貸款的條件后，發(fā)給購房者同意貸款通知或按揭貸款承諾書。

4、辦理抵押登記、保險；

購房者、發(fā)展商和銀行持《樓宇按揭抵押貸款合同》及購房合同到房地產(chǎn)管理部門辦理抵押登記備案手續(xù)。保險金額不得少于抵押物的總價值。

5、簽訂樓宇按揭合同；

6、開立專門還款賬戶。

購房者在簽訂《樓宇按揭抵押貸款合同》后，按合同約定，在銀行指定的金融機構(gòu)開立專門還款賬戶，并簽訂授權(quán)書，授權(quán)該機構(gòu)從該賬戶中支付銀行與按揭貸款合同有關(guān)的貸款本息和欠款。

法律依據(jù)：《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三條 本辦法所稱房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時，債權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價款優(yōu)先受償。 本辦法所稱抵押人，是指將依法取得的房地產(chǎn)提供給抵押權(quán)人，作為本人或者第三人履行債務(wù)擔(dān)保的公民、法人或者其他組織。 本辦法所稱抵押權(quán)人，是指接受房地產(chǎn)抵押作為債務(wù)人履行債務(wù)擔(dān)保的公民、法人或者其他組織。 本辦法所稱預(yù)購商品房貸款抵押，是指購房人在支付首期規(guī)定的房價款后，由貸款銀行代其支付其余的購房款，將所購商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。 本辦法所稱在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。

問題5、買房貸款

購買流程：了解貸款市場知識→→評估，了解買家找資料→→談判技巧看房注意事項的具體需求→→→確定交易價格合同→→準備繳納個人能力存款交易數(shù)據(jù)→評估→稅申請按揭貸款→→→轉(zhuǎn)移和付首付按揭銀行發(fā)出新卡，并轉(zhuǎn)讓尾款→安置用房。 了解按揭貸款條件深圳發(fā)展銀行個人二手房按揭貸款業(yè)務(wù)：1基本條件申請房貸。 （1）必須是年滿18歲，有自然人完全民事行為能力; （2）有穩(wěn)定的收入，良好的信用記錄和還款能力貸款本金及利息，并提供收入文件的正式證明文件;生活（3）申請貸款加上目前不超過60歲; （4）有一個總抵押房產(chǎn)的人必須由哪一方?jīng)Q定作為主申請人的貸款，和主申請人必須具備上述條件外，其他共有人作為抵押，共同抵押登記手續(xù); > （5）抵押房地產(chǎn)和抵押貸款已使用年限和一般不超過30年的生命; （6）借款人及人的房屋簽訂的“合同在售樓盤“，并支付不低于30％的購買款項的第一個房子的價格，其他條件（7）銀行。內(nèi)容類型的財政安排數(shù)額住房公積金貸款的貸款所涉及很廣，但無非是最重要的購房貸款（數(shù)字），持續(xù)時間和這三個問題利率。在介紹這三個問題，有必要解釋一下三個目前現(xiàn)有的再次貸款購房：個人住房貸款，個人貸款和個人住房委托住房組合貸款。個人住房公積金貸款是由商業(yè)銀行提供的商業(yè)貸款，由商業(yè)銀行發(fā)行的個人住房公積金管理中心委托貸款委托政策性貸款，個人住房組合貸款是兩者的結(jié)合。 住房公積金貸款：已參加居民支付的住房公積金，而貸款購房，住房公積金應(yīng)首選低息貸款。補貼的住房公積金貸款政策貸款利率的本質(zhì)是非常低的，只有比商業(yè)銀行貸款利率（只有一半的商業(yè)銀行抵押貸款利率）同期低，但比商業(yè)銀行存款利率較低的過同一時期，即在抵押貸款利率和銀行存款利率之間利差的住房公積金。同時，住房公積金貸款在按揭保險等相關(guān)手續(xù)及費用一半的進程。 商業(yè)性個人住房貸款：這兩個貸款來支付房款僅限于單位員工使用，和更有限的條件下，所以沒有錯過誰的繳存住房公積金的貸款申請，但人們你可以申請個人住房貸款業(yè)務(wù)提供銀行擔(dān)保，這是一個銀行按揭貸款。只要用于購買住房貸款所需資金量的比例不低于30％，并作為首付購買，而銀行已批準貸款或質(zhì)押資產(chǎn)作為抵押的銀行賬戶存款的或足夠代償能力的單位或個人作為擔(dān)保人償還貸款本金及利息，并承擔(dān)連帶賠償責(zé)任，那么你可以申請銀行按揭貸款。 個人住房貸款組合：住房公積金管理中心可以授予的最高金額通常為10-39元，如果你買房子比這個上限，不足部分希望商業(yè)銀行住房貸款。這兩種貸款合稱為貸款組合。該業(yè)務(wù)可以是銀行的房地產(chǎn)信貸部統(tǒng)一之一。貸款組合更溫和的速度，較大的貸款額，這是選擇的更多的貸款人。 委托性個人住房貸款（公積金貸款）最劃算，個人住房貸款（商業(yè)貸款）利息負擔(dān)最重，但有還款的具體條款之間沒有太大的區(qū)別，我們不妨看看列出，然后進行比較。 比較：假設(shè)某購房者夫婦想購買50萬美元的一次性住房以自有資金支付首付款30％，或15萬元，35萬元申請余下的15年以上借款。 6000元的夫婦月收入，月公積金繳存比例為20％（企業(yè)與個人各承擔(dān)一半），目前40,000元占基金。商業(yè)貸款利息負擔(dān)比政策性貸款高得多，達到了1/3，每月支付近5萬元的總多的超過10％，不是一個小數(shù)目。這似乎應(yīng)委托的性質(zhì)來選擇個人住房貸款，但是不行，這對夫婦不能完全依靠個人住房委托貸款，即便40,000元現(xiàn)有基金是低了10倍的放大倍率也可申請的計算他們400000美元公積金貸款，但因為政策性貸款只有30萬元的最高限額，35萬元，因此是不可能的。因此，夫妻倆只能退而求其次，選擇個人住房貸款的組合。那么，他們不得不承受每月支付你的負擔(dān)？說起自己的每月還款額2781.45元，但還款期的一部分可以由他們幫助滿足每月的公積金存入，高達總收入，計1200元/月的20％為上限，那么他們就需要付出自己的房貸資金只有（）2781.45-1200）1581.45元/月，是一個很輕，6000元的月收入相比負擔(dān)。不過，如果沒有公積金的支持，完全依靠商業(yè)貸款，每月還款負擔(dān)還是比較重的，但約50％的總收入的房貸負擔(dān)還是可以接受的。建議購房者不妨確定購買預(yù)算時，要仔細計算，比較多個列出了幾種選擇去申請相應(yīng)的貸款。 2。申請人須提供的按揭貸款資料：（1）合法身份證明文件（身份證，戶口簿，軍官證，在中國大陸有居留權(quán)的境外，國外自然人作為一本護照，名片，居留證，等證件回國，或者其他身份證明文件）; （2）借款人的婚姻狀況; （3）借款人的收入或其他償還能力貸款本金及利息的證明：A.收入必須提供工作單位證明簽發(fā)，銀行存款的水; B.外籍人士需要提供個人的稅務(wù)文件，證明居住在珠海（不包括香港，澳門人）的; C.自雇人士：除了提供收入證明的單位，需要提供自己的營業(yè)執(zhí)照，銀行對賬單（水存）或其他不動產(chǎn)，汽車駕駛執(zhí)照等可以解釋的借款人的收入，貢獻信息的能力; 抵押品估值報告（4）銀行認可的房地產(chǎn)評估機構(gòu)出具的; >（5）和房屋借款人簽訂“買賣合同的房地產(chǎn)”; （6）支付不低于購買商品房的價格減去所有證明的購買款項的最初的30％; （7）; （8）銀行要求提供的其他文件或資料。 3。賣方須提供：（1）賣方是個人，個人身份的合法有效憑證; （2）供應(yīng)商為企業(yè)提供營業(yè)執(zhí)照，組織機構(gòu)代碼證法定代表人證書等; （3）出售該房屋產(chǎn)權(quán)證：有被證明可以提供房地產(chǎn)“房地產(chǎn)權(quán)證”，沒有證據(jù)證明不動產(chǎn)提供了符合法律要求購買住房合同; （4）; （5）銀行要求提供的其他文件或資料。 4。貸款金額，期限，利率：（1）貸款金額：最高銀行批準購買房地產(chǎn)價格的70％;（2）貸款期限：最長為30年;（3）利率：根據(jù)中國人民銀行關(guān)于住房貸款利率管理規(guī)定。 以上資料僅供參考，詳情請咨詢貸款銀行所有相關(guān)人員的詳細信息。 同樣可以申請購買二手房公積金貸款，商業(yè)貸款，貸款組合。對借款人的基本條件，應(yīng)不超過65歲男，女性年齡不得超過60年。非本市戶口人員也可申請購買二手房按揭貸款。公積金貸款的房屋評估價的最高限額為50％，而十年期最長，多年的具體融資及貸款管理中心提供資金，以查詢結(jié)果為準。貸款組合，以評估房屋的70％的價格，金額單位缺乏公積金貸款可以是商業(yè)貸款的一部分，15年的最長期限。評估值的住房15年最長期限可達70％的信貸純粹的商業(yè)線?；鹜顿Y組合及商業(yè)貸款每月還款不得超過家庭收入的總?cè)萘康?0％。值得注意的是，二手房貸款的金額為抵押品的計算，而不是計算出來的房子的交易價格的估值結(jié)果的目的。 公積金貸款申請過程和組合貸款一般是：基金查詢，房屋評估，簽訂貸款合同，銀行按揭審計和公證的合同，接受產(chǎn)權(quán)交易中心登記，他給銀行貸款的認股權(quán)證。 商業(yè)貸款申請流程一般是：房屋評估，簽訂貸款合同，抵押合同，銀行審核，公證，保險，接受產(chǎn)權(quán)交易中心登記，他權(quán)證送銀行貸款。 在正常情況下，貸款手續(xù)開始到大約2.5銀行貸款期限 - 3個月。由于大部分居民希望賣掉房子及時歸還本金，因此，一致認為，一些安全公司和金融機構(gòu)，對前期財務(wù)單位標(biāo)準作業(yè)程序的前提下，所有的二手房貸款業(yè)務(wù)只需通過憑借交易中心的證據(jù)，而不必等他出來，再加上貸款期限證書，這樣可以大大縮短貸款期限，賣方可以拿到房款1-2個月提前。 了解市場自由花冤枉錢1，關(guān)注房產(chǎn)信息，收集信息，及時掌握動態(tài) 2，請訪問：珠海日報，南方都市報每日地產(chǎn)專欄，珠海房地產(chǎn)相關(guān)的網(wǎng)站新聞。 3，反饋珠海未來的城市規(guī)劃，道路施工的影響，上述信息其他幾個電視頻道地產(chǎn)板塊可以反映當(dāng)時的市場情況。 4，多請教相關(guān)從事房地產(chǎn)行業(yè)的專業(yè)人才，如房地產(chǎn)代理商（又稱物業(yè)代理）等，或曾經(jīng)在房地產(chǎn)交易和朋友的經(jīng)驗 評估個人能力 1。時間購房者應(yīng)在自己的能力范圍之內(nèi)進行選擇，不需要太貪圖奢侈的時刻，不斷變化的時代，三十年河?xùn)|三十年河西，有什么可以量力而行算是后發(fā)了大財。 2。當(dāng)然，錢不是太緊做生意，所以購買者應(yīng)該繼續(xù)成為一個雨天的一部分，物質(zhì)的原因，如在能力上臺階的球體，而不是利率上升是不值得 3。投資者更注重選房，而回報率，升值潛力，速度應(yīng)該是周邊的房地產(chǎn)開發(fā)在未來幾年或改建的市政計劃，以達到事半功倍的效果更多的了解，投資并不是盲目的。 第一的基礎(chǔ)上，財政實力及還款來估算自己的實際購買能力的能力才買了一套房子，并根據(jù)工作生活的需要，確定房屋，面積，價格，樓層位置，面對學(xué)區(qū)等發(fā)現(xiàn)翔實的機會這個鏈接是一個延續(xù)的準備工作，可以從報紙，展覽，正規(guī)的品牌地產(chǎn)代理或查詢相關(guān)網(wǎng)站，初選目錄。 “三看兩注”：機構(gòu)是合法看起來可信的。購買選擇的二手房中介是關(guān)鍵，是否有要注意的營業(yè)執(zhí)照，檢查其大小和服務(wù)質(zhì)量，并要求管理人員出示房地產(chǎn)經(jīng)紀人資格;機構(gòu)簽署與該機構(gòu)的標(biāo)準合同，快遞代理方式的內(nèi)容成本，工期，權(quán)限等，并聲稱看到有人賣委托合同，要特別注意的傭金售價之一，因此該機構(gòu)賺取差價。消費者應(yīng)盡量付錢給該機構(gòu)，并索取收據(jù)，而不是直接出售給市民，謹防錢財兩空房間。 兩個程序，看是否合法賣家。誰想要仔細審視及其他所有權(quán)證書賣方，契稅證和身份證是真實有效的，夫妻雙方或身份證必須共同所有者是不可缺少的。如果這個人是不賣的人的財產(chǎn)權(quán)利，或涉及繼承權(quán)，分配權(quán)，一旦發(fā)生晚會現(xiàn)場的要求一起，否則，應(yīng)出示授權(quán)委托書。 三看房子是否出售合法流通。以明確有無銷售已經(jīng)法院查封的房屋和其他行政機關(guān)，無論是安全性還是沒有抵押權(quán)人同意，是否已列入拆遷和房產(chǎn)證的范圍不符合實際的地址房子的地址，如果是這樣，不能買賣。 一張紙條，上面是要注意傾聽，理解客觀把房子賣了其他相關(guān)的情況。如房屋出賣原因，水電費都是債務(wù)，不論是否因違法改建和裝修的各種風(fēng)險存在，等等。這也是至關(guān)重要的，以避免入住之后發(fā)現(xiàn)了一些不理想的情況，追悔莫及。 2注意不要瑣碎。不要聽信中介“發(fā)票少了處方可以少付稅點”，“有機會的戶主，實際面積比的？房產(chǎn)證的面積較大，這”等“客氣話”，以避免小資吃大虧。 看房有很多因素要記住家看房三十招解決更可?。阂豢?，不看白天看晚上。了解入夜后的噪音，照明，安全等附近的房屋。 二看，看雨不看晴天。即使是最好的偽裝也敵不過下雨了幾天，這個時候漏水，滲水一覽無余。 三，看，不看，看看建筑材料的格局。不要被漂亮的建筑，房屋功能有效發(fā)揮上當(dāng)取決于是否精心設(shè)計的圖案。室結(jié)構(gòu)，“二手房”的結(jié)構(gòu)通常比較復(fù)雜，有些房子還是幾個改造后，結(jié)構(gòu)一般較差，格局方正，實用率，公攤面積等。房屋布局合理，設(shè)施設(shè)備是否齊全，完好等，而且還詳細研究的住房情況的結(jié)構(gòu)，了解房屋的破壞是否裝修的結(jié)構(gòu)，無私搭，改建造成結(jié)構(gòu)損壞和其他主要危害四看，公寓是合理的，沒有缺點，特別荒涼;管道排列是否過多或不合理，是否滲水天花板的痕跡？墻壁是否有明顯的問題，如爆裂或脫皮五，看，看不看墻角。角落里，看有無裂紋的形成，伴或不滲水。 6看，看不看裝修工作。特別是，每個連接到墻角，窗臺，墻壁，天花板等都是做工細致，要仔細觀察，這些都是討價還價的籌碼。 7看看，不看窗外看到的窗簾。一定要拉開窗簾看一下通風(fēng)，采光，排氣管等，都不錯。 八望，看風(fēng)水，好風(fēng)水的房子也是非常重要的。雖然這是一個有點迷信，但是迷信也是勞動人民長期的經(jīng)驗，或者某些原因，并非所有的信件可能不相信。這里有幾點要記住：通過前不要購買香煙，對著地板的對角，對著路口，房間 9錯誤等看，看樓梯升降機不看的走火通道。如果發(fā)生災(zāi)難，唯一的退路。 10看，看不看電源插座。精心設(shè)計的房屋，以充分享受現(xiàn)代化家電的便利性。 11看，不看，看看家具的家具。空缺是真實的。 12，他問衛(wèi)兵不看的主人。任何房屋在主人的眼睛是最好的，但警衛(wèi)和管理人員了解情況或房屋，環(huán)境和鄰居，一定要選擇一個好鄰居，尤其是樓上的你。住的大樓都知道，這是多么重要。他在樓上你的一天，你，如果這個“天”整天打雷下雨，漏水，不知道你是否能容忍他幾次。如果發(fā)生再次發(fā)生口角，不見低頭見的日子的崛起，你是怎么吸。其實，這也是很不錯的選擇，你悄悄和售樓小姐或社區(qū)管理，安全良好的關(guān)系，雙方將能夠打聽 13看看，不看天空看地面。注意天花板和角落有無泄漏。 14看，看不看客廳廚房和衛(wèi)生間?？蛷d是內(nèi)部器官和廚衛(wèi)，家用凈水的出現(xiàn)，電力系統(tǒng)到位，很容易泄漏，錯誤的地點。打開水龍頭的水質(zhì)觀測，壓力，打開電視看畫面上是明確的，有多少程序能收視，確認無法打開房子的供電容量，避免在夏季空調(diào)的現(xiàn)象;觀察有無有室內(nèi)和室外的電線老化現(xiàn)象;接通電話線路，是普通電話線還是ISDN電話線;轉(zhuǎn)向氣體的情況下，天然氣管道已經(jīng)在改變： 15的樣子，盡量不看地面地板或房子的頂層。一是不安全，二是不衛(wèi)生。三是不溫，夏熱冬冷，四是不安靜。在什么打滲水，廁所堵塞了大麻煩16看，看里面的住房情況：是否有私私建參與，特別注意騎樓，檐棚以及陽臺，加上平臺如是否建筑始建。如果由于建造或翻新，使基本結(jié)構(gòu)被破壞，對方必須拆除，恢復(fù)，或留下隱患，以避免被懲戒的管理。 17，看看，了解房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)，包括管線的方向，承重墻的位置，以便重新裝修。 18閱讀和物業(yè)管理的水平：水，電，煤，如何加熱的成本收費？是家庭收集或支付自己？三個表是從家庭，品牌，速度和管理觀光電梯，觀察公共樓道和布局的清潔度，細胞被關(guān)閉？什么級別的安全性？看保安人員和責(zé)任的人數(shù)，社區(qū)綠化怎么樣？物業(yè)管理公司提供哪些服務(wù)？ 占用費后，19看看：了解水，電，煤價格上漲;由標(biāo)準收取物業(yè)管理費，停車費。確定是否原業(yè)主的費用，由于物業(yè)管理公司，以及水，電，煤，供暖費。 20看到老建筑的歷史：哪一年蓋？有長期使用土地的;誰?。勘尘笆鞘裁?？是什么樣的目的;不好的事情是否會發(fā)生？被欠人錢？或發(fā)生盜竊或刑事案件。 二十一看，看附近的公路，鐵路，機場接近。聽到噪音時，窗口不明擺著是合適的。 22看遠和寬看到小區(qū)公共場所，尤其是，夜總會，大排檔，健身器材等場地，如果你成為鄰居和他們在一起，這將是相同的噪聲為伴。 23看，看遠，近小區(qū)停車場（家庭尤其是較低的），多數(shù)在運載火箭司機必須加熱幾分鐘，如果趕上冬天，再加上幾乎是條件，我怕你必須要被強迫每天早起。 24閱讀和路燈遠近?；蚧菊５那闆r下更好一點，主要是在夜間出于安全考慮，但不要太近，如果太近，一方面是有些人仍然不習(xí)慣的房子，晚上照得透明，而另一方面，在夏天的夜晚蚊子會遠離你的家太近的門窗。 25看看，看看附近的一個小保險箱多遠保安站崗，安靜遠離您選擇。 26看著，看著遠近的樹木，近近，可以使空氣清新涼爽的好處，但如果太容易有蚊子，蚊子還好說，一大量的工具來處理它，但如果它是很難解決的樹害蟲，以及一些害蟲，但非常艱難。 二十七看，看多遠鄰樓，尤其是如果有一個情況O看起來是一樣的地板，窗戶近親，如果雙方能輕易看到對方的生活情況，它可能是一個很尷尬的事情。 28的樣子，看到社區(qū)超市，附近餐館和遠。超市還好點，尤其是餐廳，噪音只是小兒科，最可怕的是煙，但也有許多種致癌物的一面，如果有再碰上烤串兒的...... 二十九個看著，看著兩幢高層住宅建筑面積（主要是中戶以下）。內(nèi)襯住宅建筑中的“風(fēng)的影響作用”有時十分明顯，所以有些家庭會吃了苦頭。 30看著，看著垃圾桶近及遠。經(jīng)歷過“非典”的洗禮，每個人都有垃圾有了新的認識，這一點沒有必要多講了。 “看”是的，在購買大要考慮的因素只有一個，涵蓋自然是更好的，如房屋及其他重要因素的價格，質(zhì)量，卻是每天都會遇到的，如果有任何閃失，難受的時間可能更長。所以買家之前還是考慮好，好，看一個嚴重的樣子。 談判技能上崗前要掌握一般情況下，房地產(chǎn)公司的銷售人員，一般都要經(jīng)過嚴格的培訓(xùn)，培訓(xùn)的內(nèi)容，最重要的是如何尋找客戶，如何交談與客戶，如何加強銷售物業(yè)的信心。與此同時，該公司將開發(fā)高刺激性的提成獎勵措施，以鼓勵銷售人員。 面前，我們必須主動出擊。 幾點：1，要多幾個大的房地產(chǎn)公司和房地產(chǎn)看到，和比較，不要相信銷售人員的一切話。 2，看房可以10挑缺點的過程中作為討價還價的必需品 3，表現(xiàn)出一點誠意買，但不急，甚至沒有在愛情表現(xiàn) 4，心態(tài)正常狀態(tài)，冷靜，理性，客觀的，不吵，冷靜 5，可以談價格所造成的深度淺，給出一個非常低的價格探索，在這個過程中盡可能多地觀察銷售人員的表情和運動。為了便于分析，他們沒有確定一個合理的收購價格之前，不要討價還價。 6，找到房子被加強，以突出的十大缺點，避免了房子的優(yōu)勢 7，當(dāng)即答應(yīng)做所有的事情考慮（如賣方不再是折扣他們的理想價位可能，你應(yīng)該當(dāng)機立斷） 8，這種態(tài)度也正在考慮 9看著其他財產(chǎn)的，真誠的心臟來買房子，但不急于買房子 BR />確定交易價格備注1。首先，要確定交易價格是由房屋，人們的實際價格確定，如果通過中介的反饋信息，那么要確保價格的現(xiàn)實主義，調(diào)解不賺取差價里面的成分。 2。在確定價格之前，應(yīng)先確定好，其他條件是否包含 3的稅款與賣方價格的金額。誰不認定中介機構(gòu)或投機客 4的賣家。你能確定交易價格是平靜的，合理的價格，接受自己的價格 5。一切都可以立即協(xié)商確定二手房購房者在簽訂合同前，不能馬虎交易價格合同，有些問題必須認真核實。包括：房屋產(chǎn)權(quán)是一個人或幾個，已經(jīng)同意把房子賣了，如果，房屋權(quán)屬證書是真實的;房產(chǎn)面積和用途;住房質(zhì)量和規(guī)劃情況;被定罪的法律，密封或限制財產(chǎn)權(quán)利的決定;有一個抵押貸款等。 專家提醒：看樓主，最好不要買房子，甚至看到房東，也一定要看對方的房產(chǎn)證和身份證或小冊子。 誰不出現(xiàn)，代理人可能存在于所有的可能性業(yè)主出面簽署的圖像吃差價，差別是很常見的中介吃，吃來對付這一現(xiàn)象蔓延，在最好的協(xié)議合同：經(jīng)紀人或賣方吃在廣場上的差異，所有的差異給買方，買方經(jīng)紀方或吃差價，在賣方所有的差異。 一，二手房買賣合同簽訂后，以下10項缺一不可：（1）買賣雙方的地址，聯(lián)系方式等，并指出房屋是個人財產(chǎn)還是夫妻，家庭共同財產(chǎn)。 （2）房屋的位置，性質(zhì)，規(guī)模，結(jié)構(gòu)，格局，裝修等;財產(chǎn)所有權(quán)，抵押房能否房子，是否有私搭亂建部分。 （3）房屋總售價，付款方式，付款條件等。 （4）交房時間和條件;各種稅費和其他費用分攤方法。 （5）違約責(zé)任及違約事項，聲明等（6）的慣例是使用仲裁來解決糾紛或訴訟。 后（7）合同生效時間，生效或失效條件，生效或失效期限，致使合同無效的情況，幾免責(zé)聲明無效，當(dāng)事人請求變更或合同的條件和合同無效或者被，如何返回屬性。 （8）合同中止，終止或解除的條件。 （9）同意變更合同的條件和轉(zhuǎn)讓不能更改或轉(zhuǎn)讓禁令（10），以確保該機構(gòu)沒有吃差價，而且條件不招數(shù)，如前，中，責(zé)任和賠償違約的方式后發(fā)現(xiàn)合同。 購買二手房在一定程度上比買一手房（新建商品房），缺少了很多的問題比較煩瑣，有的還沒有開的風(fēng)險蓋子。因此，人們在二手房銷售合同簽訂時一定角度從法律維護自己的權(quán)利，該說明說清，事先約定，都表達清楚，有些條款是不可缺少的。 一，名稱或當(dāng)事人，居住這里的名稱主要包括雙方的全面情況，地址，聯(lián)系方式等，以避免欺詐行為，雙方將詳細清楚的介紹或調(diào)查;應(yīng)該指出屬性是否夫妻共同財產(chǎn)或家庭共同財產(chǎn)。 二，本科目應(yīng)這里所說房屋位置，性質(zhì)，規(guī)模，結(jié)構(gòu)，格局，裝修，設(shè)施，設(shè)備等;還應(yīng)當(dāng)指出的歸屬產(chǎn)權(quán)（收斂與第一） ;是否有缺陷抵押或其他權(quán)利，物業(yè)管理費及其他住房的付款條件。 三，價格這也是非常重要的內(nèi)容，主要是表示總價，付款，付款條件，如何申請按揭貸款;定位;尾款等。 4，時間，地點，方式主要推出的時間規(guī)定的條件;過程中相關(guān)手續(xù);如何雙方應(yīng)當(dāng)尋求中介公司，律師，評估機構(gòu)等服務(wù);各種稅費，其他如何分擔(dān)成本。